1、法律對房屋評估機構(gòu)的選擇是如何規(guī)定的?

當(dāng)今，房屋評估機構(gòu)非常的多，怎么進(jìn)行選擇呢?我們先來看看法律是如何規(guī)定的?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第二十條：“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！薄秶型恋厣戏课菡魇赵u估辦法》第四條：“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定;在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！币簿褪钦f，在選定評估機構(gòu)的時候是由我們被征收人先來進(jìn)行選擇，在不能選擇的情況下，房屋征收機構(gòu)才能采取其他措施進(jìn)行選擇。

現(xiàn)實中如何選定評估機構(gòu)?

那么問題來了，大部分被征收人是沒有進(jìn)行過選定評估機構(gòu)這一環(huán)節(jié)的，甚至連這個環(huán)節(jié)都不知道，那該怎么辦呢?這就需要我們在房屋被列入征收范圍時，一定要及時關(guān)注消息并咨詢專業(yè)律師，避免錯過了最佳的時機從而影響了自己的利益。

因此，在知道可以選定評估機構(gòu)時，我們一定要積極行使自己的權(quán)利，如何選擇評估機構(gòu)呢?最重要的是看評估資質(zhì)，只有具有評估資質(zhì)的評估公司做出的評估才可靠。要注意如果評估機構(gòu)沒有資質(zhì)或者未經(jīng)評估就進(jìn)行征收，這樣是完全不合法的。

實踐中，大部分情況都是未經(jīng)被征收人協(xié)商就選定了評估機構(gòu)，顯然這是不合法的。如此，未經(jīng)被征收人協(xié)商選定的評估機構(gòu)作出的評估報告在根源上就是不合法的。

2、法律對房屋評估機構(gòu)的委托是如何規(guī)定的?

《國有土地上房屋征收評估辦法》第六條規(guī)定：“第六條房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選定或者確定后，一般由房屋征收部門作為委托人，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。房屋征收評估委托書應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱、委托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內(nèi)容?！币簿褪钦f，在委托評估機構(gòu)的是由房屋征收部門進(jìn)行委托的，房屋征收部門一般是實施征收的人民政府，有的地方也可能是由人民政府委托的房屋征收管理辦公室，只有以上部門進(jìn)行委托的評估才是合法有效的。

法律的規(guī)定是規(guī)定，但是有些地方進(jìn)行征收時仍然是不規(guī)范的，在委托評估機構(gòu)時，并非是征收部門進(jìn)行的委托，而是由建設(shè)公司進(jìn)行的委托。還有一些在評估報告上雖然委托人是征收部門，但在房屋征收評估委托書上不是征收部門。這顯然這是不合法的。如此出具的評估報告是不能被認(rèn)定的。

3、房屋征收評估費用由誰來承擔(dān)?

《國有土地上房屋征收評估辦法》第三十一條規(guī)定：“房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔(dān)。但鑒定改變原評估結(jié)果的，鑒定費用由原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔(dān)。復(fù)核評估費用由原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔(dān)。房屋征收評估、鑒定費用按照政府價格主管部門規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?！?/p>

在正常評估的情況下，評估和鑒定的費用由委托人來承擔(dān)，也就是房屋征收部門(人民政府或者房屋征收辦公室)，也就是說，正常來說委托評估和鑒定的費用并不是我們被征收人來承擔(dān)。

如果我們對評估報告存在異議，提出了復(fù)核，復(fù)核機關(guān)認(rèn)為原始鑒定出現(xiàn)來問題，重新作出來評估結(jié)果，那么這個評估和鑒定的費用也不用我們被征收人來承擔(dān)，而是由原房地產(chǎn)評估機構(gòu)來承擔(dān)。

那么復(fù)核的結(jié)果沒有改變的情況由誰來承擔(dān)呢?復(fù)核的結(jié)果沒有改變原評估報告，那么當(dāng)然也就不需要進(jìn)行鑒定，我們作為被征收人當(dāng)然也是不用承擔(dān)費用的。

4、法律對房屋評估采取的方式是如何規(guī)定的?

《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條規(guī)定：“注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估;被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估;被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估?？梢酝瑫r選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果?！?/p>

在房屋征收評估報告中，一般都會在其中體現(xiàn)出估價的方法，大部分情況是根據(jù)市場法進(jìn)行評估，也有一部分是按照成本法進(jìn)行評估。雖然法律有明確的規(guī)定可以同時選用兩種評估方法進(jìn)行比較，分析之后來確定最后的評估結(jié)果，但現(xiàn)實中并沒有進(jìn)行如此的操作。相對來說，市場法使用的比較多，且對于我們被征收人來說也是最合理的評估方式。市場法就是對比同片區(qū)、同類型、同面積的市場房價，并且參考房屋用途、權(quán)利性質(zhì)、新舊程度、建設(shè)規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等方面綜合考慮，來確定補償?shù)膬r格。

5、房屋征收評估時點如何計算?

以征收決定公告日作為評估時點的情形：

人民政府在作出征收決定公告時，該公告日作為評估的可以作為評估時點，但是前提是應(yīng)當(dāng)盡快的與被征收人簽訂征收補償安置協(xié)議。在無法簽訂征收補償安置協(xié)議時，就要按照法律的規(guī)定來作出房屋征收補償決定，這樣的情況以征收決定公告日作為評估時點是沒有任何問題的。

不能以征收決定公告日作為評估時點的情形：

所有的法律規(guī)定并不能單一的進(jìn)行適用，在征收時會出現(xiàn)各種各樣的情形，而且征收工作并不是一天兩天就能完成的，因此，對于征收評估的時點就應(yīng)當(dāng)結(jié)合《房屋征收與補償條例》有關(guān)“公平補償”條款進(jìn)行具體分析，而不能單一的認(rèn)為征收決定公告之日就是評估時點。那么什么情況下不能以征收決定公告日作為評估時點?

首先，就是在時間上，根據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》第二十六條規(guī)定從出具評估報告之日起，應(yīng)當(dāng)在一年內(nèi)簽訂房屋征收補償安置協(xié)議或者作出房屋征收補償決定，如果無正當(dāng)理由且是不可歸責(zé)于被征收人原因的情況下就不能以征收決定公告日作為評估時點。

其次，如果因征收部門的原因?qū)е路课菡魇昭a償決定時點明顯遲延，而在這期間房地產(chǎn)市場價格發(fā)生劇烈波動，按照之前的時點進(jìn)行補償會導(dǎo)致被征收人利益受損的情況下，也不能以征收決定公告日作為評估時點。

再次，《房屋征收與補償條例》明確規(guī)定：“實施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補償、后搬遷?！蹦敲磳τ谘a償，應(yīng)當(dāng)是補償?shù)目铐椧呀?jīng)全部支付給被征收或者周轉(zhuǎn)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋已經(jīng)交付才叫做補償，只是簽訂了征收補償協(xié)議了是不能認(rèn)定為補償了。因此，如果簽訂了征收補償協(xié)議卻遲遲未支付補償款或者交付房屋，導(dǎo)致被征收人的利益受損，也不能以征收決定公告日作為評估時點。

最后，征收項目大小、征收項目實施日期、實際協(xié)議簽訂日等其他會影響到被征收人利益的情況都應(yīng)綜合進(jìn)行考慮來確定能都按照征收決定公告之日作為評估時點。

6、法律是如何規(guī)定房屋征收評估機構(gòu)怎么樣來進(jìn)行評估?

《國有土地上房屋征收評估辦法》第十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進(jìn)行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進(jìn)行實地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明。”

7、房屋征收評估報告是否應(yīng)當(dāng)領(lǐng)取?

房屋征收報告是我們最終獲得補償?shù)年P(guān)鍵要素，很多時候我們不應(yīng)該意氣用事，因為和被征收人的一些矛盾就放棄對自身有利的事情。

房屋征收評估在作出之前房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)會向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果，初步的評估結(jié)果里面就會有房屋的價值，當(dāng)分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)公示了，如果存在問題，可以要求房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進(jìn)行修正。

如果錯過了分戶的初步評估結(jié)果而不能對錯誤進(jìn)行修改沒關(guān)系，公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)就出具了整體評估報告和分戶評估報告，整體評估報告和分戶評估報告出來之后我們可以進(jìn)行復(fù)核。

如果說我們不領(lǐng)取評估報告，那么征收部門很有可能會留置送達(dá)或者公告送達(dá)。留置送達(dá)或者公告送達(dá)很有可能我們無法收到評估報告，那么我們就無法行使我們提起復(fù)核的權(quán)利了。

8、法律對于評估結(jié)果申請復(fù)核的規(guī)定

《國有土地上房屋征收評估辦法》第二十條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。

現(xiàn)實中如何進(jìn)行操作?

大部分情況下，對于評估結(jié)果都是我們被征收人存有異議，房屋征收部門基本上沒有提出異議的情形，那么提出復(fù)核評估應(yīng)該按照以下方式來進(jìn)行：

1、確定評估機構(gòu)。我們對評估結(jié)果提出異議、申請復(fù)核評估，并不是向征收部門提出，法律中明確規(guī)定了申請復(fù)核評估是向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，因此我們就要確定評估機構(gòu)的具體名稱，評估報告中通常都會有評估機構(gòu)的名稱，因此可以不用擔(dān)心。

2、提出復(fù)核評估的方式。很多時候我們并不懂的如何留存證據(jù)，在領(lǐng)取了評估報告后當(dāng)場就提出了異議，但是這并不能留下證據(jù)證明我們提出過復(fù)核。雖然法律上沒有明確規(guī)定，但是我們應(yīng)當(dāng)對自己的權(quán)利負(fù)責(zé)，應(yīng)當(dāng)采取書面的方式進(jìn)行復(fù)核申請，書面的復(fù)核申請也不能直接交給評估公司，而是應(yīng)當(dāng)以快遞的方式進(jìn)行郵寄，以此來保存證據(jù)，證明我們的確提出了復(fù)核申請。

3、注意提出復(fù)核的時間。法律明確規(guī)定了，在收到評估報告10日內(nèi)應(yīng)當(dāng)提出復(fù)核，因此，我們一定要關(guān)注時間節(jié)點，不能錯過提出權(quán)利的時間，法律并不保護(hù)在權(quán)利上“睡覺的”人，積極維權(quán)才是最好的方式。

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