房屋補償費(房屋重置費)用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構和折舊程度劃定，按平方米單價計算。依照《國有土地上房屋征收與補償條例》 第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構，按照房屋征收評估辦法評估確定。固定資產(chǎn)補償包括無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，以及因搬遷而發(fā)生損失的機器設備補償?shù)取?/p>

（2）此項補償要求被拆遷人必須為房屋的合法所有權人，不得是違章建筑。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條的規(guī)定：“市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。”對依法應當予以拆除的，進行拆除并不予補償；對于拆遷公告前可以補辦手續(xù)的違章建筑或手續(xù)不全的房屋等，要根據(jù)實際情況，應予補償?shù)膭t予以補償。

（3）房屋補償包括以下幾項內(nèi)容：

a、房屋自身價值：房屋價值要根據(jù)被拆房屋的結(jié)構和折舊程度，以平方米為單位估算成本價，也可能會包括區(qū)位補償費。

b、附屬物：此處附屬物是指合法依附于房屋而存在，對房屋具有某種用途，有利于提升房屋價值，并可估算價值的某種設施。它既可以是房屋所有人添加的，也可以是房屋使用人添加的。

c、收益權：這里的收益權是指獲取基于所有者財產(chǎn)，根據(jù)合同或者法律而產(chǎn)生即將獲得的利益或合法預期收益。它要求受益人必須是房屋的合法占有使用人。

2、停產(chǎn)停業(yè)損失補償（必要性損失、利潤性損失）

第一、在工資薪酬方面，對于因拆遷而造成解除勞動合同的，應按有關勞動法規(guī)的規(guī)定考慮；未解除勞動合同的，應以停工期間的基本工資和社會保障費用考慮，社會保障等相關費用應以相關社保法規(guī)為準。

第二、各種合同違約金，其中包含銷售合同違約金和采購合同違約金。因拆遷導致合同違約的損失，應在進行解除合同協(xié)商的基礎上，以審查合同條款的具體內(nèi)容進行考慮。

第三、對于企業(yè)在停產(chǎn)停業(yè)過程中，所導致的貸款還款不能，以及產(chǎn)生的銀行貸款逾期利息等，按照實際情況來據(jù)實計算。

第四、企業(yè)經(jīng)營時的正常收益是指稅后的凈收益，要參照同行業(yè)平均收益率，該企業(yè)最近三年的正常收益水平，以及停產(chǎn)停業(yè)持續(xù)的時間來綜合考量和計算。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。停產(chǎn)停業(yè)所持續(xù)的時間，是指企業(yè)接到拆遷通知后，自停產(chǎn)停業(yè)之日起，到重建恢復正常經(jīng)營之日止。

第五、對于承租企業(yè)的停業(yè)損失，以原合同約定的剩余租期來計算。

第六、其他因停產(chǎn)停業(yè)所產(chǎn)生的損失。

3、周轉(zhuǎn)補償費

周轉(zhuǎn)補償費用于補償被拆遷人臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃定，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。房屋被拆可能會導致被拆遷人一時“居無定所”，如果租房會產(chǎn)生一些費用。對于企業(yè)拆遷，可能會遇到廠區(qū)員工宿舍被拆，員工福利房被拆等情況，很多員工需要臨時住處?；蛘咝枰R時租用廠房，用于放置辦公家具和工廠設備。周轉(zhuǎn)補償費就是針對這類情況，根據(jù)當?shù)刈夥繕藴剩徊疬w人數(shù)量和企業(yè)的規(guī)模，給予的相應補償。

4、獎勵性費用（安置款、獎勵費、速遷費、早簽費）

為了拆遷工作的順利進行，拆遷方會根據(jù)拆遷項目的實際情況設定獎勵補償。如果被拆遷人配合拆遷工作或自愿做出一些“犧牲”，都可以享受到此項獎勵。拆遷補償款的各項標準，由當?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況，以及國家有關法律法規(guī)來規(guī)范。

5、拆搬遷相關費用

拆搬遷相關費用就是因拆搬遷行為直接產(chǎn)生的費用。包括機器設備調(diào)試修復費用、物資的拆卸和包裝費、運輸費用、設備搬遷安裝費等。

二、拆遷補償款的計算方法

1、房屋拆遷補償計算標準

（1）房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)。

（2）房屋拆遷補償差價=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額（或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權的房屋的評估價格。

2、房屋拆遷安置費計算標準

被拆遷人（承租人）的房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因“停產(chǎn)停業(yè)”造成的損失賠償費。三、那些拆遷補償中的陷阱

1、空白協(xié)議和口頭協(xié)議

（1）空白協(xié)議是國家法律法規(guī)明確禁止的，但在實踐中，拆遷方有時會作出吸引人的口頭承諾，誘導被拆遷人簽訂空白協(xié)議，被拆遷人信以為真，簽上了名字。拆遷方拿走協(xié)議后，填上與口頭承諾大相徑庭的內(nèi)容，補償款數(shù)額也減少許多，這時被拆遷方才恍然大悟。

（2）口頭命令和書面公告的效力不一樣，書面形式效力更大。當征地公告、征收決定下達之后，政府部門或者政府的職能機關，可能會用兩種方式通知企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)?；蛘哂脮娴男问?，直接發(fā)一個要求你限期停產(chǎn)停業(yè)的公告；或者口頭通知企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)。對于口頭通知和書面通知，我們要加以區(qū)分，因為兩種形式所產(chǎn)生的效力有所不同。正式的書面形式通知，其證據(jù)效力要大得多。

2、簽協(xié)議時避開違約責任

在一般情況下，拆遷方答應的補償條件，基本都能實現(xiàn)。尤其是補償協(xié)議中明確的具體條款。但凡事就怕萬一。如果在拆遷方給的格式條款協(xié)議里，沒有相關違約責任的約定，被拆遷人千萬不要簽字。被拆遷的企業(yè)主最好請專業(yè)的“企業(yè)拆遷律師”審查協(xié)議內(nèi)容，是否有不利于我方的條款，或者遺漏掉的重要內(nèi)容。根據(jù)實際情況，可以考慮另外擬定補償協(xié)議內(nèi)容，最大限度的保障企業(yè)的合法權益。

3、不給被拆遷人原件

拆遷補償協(xié)議是一種合同，是雙方合意的結(jié)果，出于公平公正，每一方都要持有協(xié)議的原件。如果拆遷方以各種理由拿走所有原件，對于被拆遷人來講，就面臨著很大風險。例如拆遷方擅自修改協(xié)議內(nèi)容，將補償款數(shù)額減少等情況。

4、簽協(xié)議主體不合法

為了保障企業(yè)主的合法權益，簽訂拆遷協(xié)議時，對方一定要是拆遷人，具有法定主體資格，否則合同的簽訂會因為主體不明確、主體沒有承擔法律責任的能力而面臨無法履行協(xié)議的風險。例如拆遷指揮部、拆遷辦公室、拆遷工作領導小組之類的機構，并不具備法人的主體資格！都屬于臨時成立的拆遷組織，一旦拆遷結(jié)束即解散，不要說以后履行協(xié)議了。對于這點，《國有土地上房屋征收與補償條例》和《土地管理法實施條例》中都有明確規(guī)定。

5、不出評估，不正式談判

有一些企業(yè)面臨拆遷時，相關部門工作人員從不正式坐下來談判，也不說具體給多少補償。更沒有作出過評估報告?？墒请S著時間推移，企業(yè)被拆遷的日子在步步逼近。在這種情況下，企業(yè)主可以通過律師發(fā)函，與雙方評估人員、相關部門工作人員進行談判，而獲得應得的補償。公平而專業(yè)的評估結(jié)果，以及正式的談判，對于提高補償款數(shù)額是很有效的！

6、先關后拆，少給或不給停產(chǎn)停業(yè)補償

在實務中發(fā)現(xiàn)，有些部門找各種理由，先把被劃入征地拆遷范圍的企業(yè)關停，將來再實施征收拆遷行為。這樣做的主要目的是這樣的，因為企業(yè)已經(jīng)被關停，以后再拆遷就可以少給一部分停產(chǎn)停業(yè)損失補償。這對于經(jīng)營效益好的企業(yè)，少給的停產(chǎn)停業(yè)損失補償，是一筆不小的數(shù)目。

四、提高拆遷補償款，要從哪些方面入手？

1、照片和視聽證據(jù)可證明有哪些損失

拆遷前后的現(xiàn)場照片、錄音、錄像等視聽證據(jù)，能直接證明被拆遷人受到哪些損失。以此為依據(jù)，根據(jù)相關評估標準進行評估，并計算出補償數(shù)額。如果這方面的證據(jù)不全，可能補償數(shù)額也會縮水。例如對拆遷現(xiàn)場的損毀建筑、物品、實施拆遷人員等，拍攝大量高清照片和錄音錄視頻。如果有暴力強拆或傷害被拆遷方人員生命健康的行為，更要妥善留存相關證據(jù)。其實，在收到拆遷關停通知的時候，就要在廠區(qū)各個角落拍攝高清照片和視頻，將來被拆遷之后，哪些建筑物損毀，哪些設備和物品損失，也就有法律依據(jù)了。與此同時，也要隨時準備拍攝和收集“將要發(fā)生的實施拆遷”證據(jù)。

2、評估結(jié)果決定補償數(shù)額，全面評估停產(chǎn)停業(yè)損失可提高補償。

（1）評估結(jié)果與補償數(shù)額直接相關，要選擇專業(yè)的評估機構進行評估。

不要隨意報價，補償款數(shù)額以評估結(jié)果為依據(jù)。不是說報價多少，就能給多少錢的。如果報價少了呢？企業(yè)吃虧也是有可能的。各個地方的政策不一樣，各行業(yè)的評估標準不同，談判協(xié)商的律師水平有差異，可能最后獲得的補償款與預期有很大差距。這也是為什么律師介入以后，可以爭取到高出預期數(shù)倍，甚至幾十倍補償款的原因。

（2）在評估時，要進行全面評估，不要有遺漏。

根據(jù)各個地方和不同行業(yè)的評估標準，評估方式主要有如下幾種，可供參考：以被征收房屋的總體價值的一定比例計算、按房屋面積計算、根據(jù)經(jīng)營收入和利潤確定、區(qū)分被拆企業(yè)用房是住宅房屋還是非住宅房屋、按照營業(yè)年限計算數(shù)額、由評估機構評估、根據(jù)實際情況協(xié)商確定。

3、專業(yè)談判能大幅提高補償數(shù)額

有這么一個案例，有一家國有企業(yè)面臨拆遷，政府部門工作人員從不正式坐下來談判，也不說具體給多少補償。只是通過別人的旁敲側(cè)擊，聽說一個補償數(shù)額。企業(yè)與政府之間關系倒是良好，幾次在酒席上吃喝說笑?？墒请S著時間推移，企業(yè)被拆遷的日子在步步逼近，如果真的只給這些錢，不足以重建企業(yè)。在這種情況下，該企業(yè)負責人找到了專業(yè)的律師。律師給出精準的分析，判斷出目前的形勢，制定了具體解決方案。企業(yè)負責人十分認可，快速簽下委托協(xié)議。本案僅通過律師發(fā)函，與雙方評估人員、相關部門工作人員進行談判，就達到滿意的效果，最終補償數(shù)額翻倍。

4、被實施拆遷時及時報警，可作為爭取補償款的依據(jù)。

有一些被拆遷人，在接到拆遷通知以后，并沒有對拆遷前的房屋和設備拍照保存，只是拍攝了廠房被拆后的照片，并且在廠房被拆時馬上報警。在這種情況下，計算因拆遷造成的損失是有困難的。因為被拆遷人沒有證據(jù)證明拆遷之前是什么樣子，都有哪些房屋和房屋內(nèi)的情況。也就無法計算因拆遷造成的相關損失。但是因為當事人報警了，可以調(diào)取當日出警記錄，證明確實有拆遷的行為，被拆與損失有因果關系，也會因此爭取到相應補償。

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