當(dāng)行政機(jī)關(guān)對(duì)國(guó)有土地實(shí)施房屋建筑拆遷時(shí)，必須按照法定程序發(fā)布拆遷決定以及補(bǔ)償安置方案的公告，并通過(guò)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)平均價(jià)格，合理估價(jià)后，由行政部門(mén)擬定最終評(píng)估結(jié)果，與被拆遷人協(xié)商簽訂補(bǔ)償協(xié)議合同并簽訂協(xié)議。

被征收人對(duì)征收拆遷政策不服的，行政機(jī)關(guān)有權(quán)按照補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)向被征收人支付補(bǔ)償，并可以向當(dāng)?shù)胤ㄔ荷暾?qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行措施。

通過(guò)上述內(nèi)容，如果由于特殊情況行政機(jī)關(guān)想依法采取強(qiáng)制措施處理被征收人的房屋，必須有以下三個(gè)文件:房屋征收決定及補(bǔ)償方案和評(píng)估公司的評(píng)估報(bào)告，房屋征收補(bǔ)償決定，否則屬于非法強(qiáng)制拆遷!

一、房屋征收決定及補(bǔ)償方案

房屋征收必須遵循程序規(guī)定和法律程序，按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)房屋或土地進(jìn)行征收行為前，必須發(fā)布征收決定公告。

公告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)載明征收理由、征收目的、征收期限、征收單位、征收范圍等，保障被征收人的知情權(quán)和相關(guān)的訴訟權(quán)利。

根據(jù)規(guī)定，征收房屋的實(shí)施，必須在第一時(shí)間向征收范圍內(nèi)的被征收居民發(fā)出征收通知和征收補(bǔ)償安置方案。

同時(shí)，征收補(bǔ)償方案的公示時(shí)間不得少于30天，以保證每一位被拆遷居民了解征收政策的相關(guān)實(shí)施內(nèi)容。

被征收居民對(duì)征收公告的內(nèi)容有異議的，可以向法院申請(qǐng)行政復(fù)議或者采取法律行動(dòng)撤銷(xiāo)征收決定，或者提供事實(shí)、有效證據(jù)證明征收決定違法。

然而，城市規(guī)劃中涉及的區(qū)域多為老城區(qū)，被征收居民的年齡大多都屬于老齡化趨勢(shì)。許多被征收居民對(duì)征地拆遷的相關(guān)政策、法律和要求只有部分了解。

甚至大部分的消息來(lái)源都是道聽(tīng)途說(shuō)，而行政機(jī)關(guān)發(fā)布的征收公告過(guò)于復(fù)雜，甚至閱讀相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)和法律政策也難以理解。

所以公告的內(nèi)容確實(shí)存在不同的規(guī)定也不能夠及時(shí)的發(fā)現(xiàn)，更不要提因存在不合理的征收決定依法維護(hù)自身合法利益的人了。

二、房屋價(jià)格評(píng)估報(bào)告

房屋估價(jià)報(bào)告是征收決策中最重要的關(guān)注點(diǎn)，即以被征收人的名義對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，可以根據(jù)房屋的平均市場(chǎng)價(jià)格等與房屋地理位置相關(guān)的因素。

這是一份合法有效的文件。無(wú)論是拆遷、征用、抵押還是拍賣(mài)，最終價(jià)格由第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)作為交易對(duì)象進(jìn)行合理評(píng)估后給出。

而我國(guó)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 內(nèi)容規(guī)定對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償征用，不得低于房屋征收決定公告之日與被征收房屋類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照征收房屋估價(jià)辦法確定。

第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)必須先進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，然后根據(jù)房屋的實(shí)際情況整理評(píng)估報(bào)告。房屋征收管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)將評(píng)估報(bào)告轉(zhuǎn)交被征收人。

被征收人對(duì)評(píng)估報(bào)告內(nèi)容有異議的，有權(quán)申請(qǐng)審查評(píng)估。如無(wú)法解決，也可向?qū)＜椅瘑T會(huì)申請(qǐng)法定的鑒定權(quán)和其他救濟(jì)。

當(dāng)被征收人沒(méi)有收到以其名義出具的房屋評(píng)估報(bào)告時(shí)，相關(guān)拆遷決定將無(wú)法進(jìn)行，如強(qiáng)制執(zhí)行屬于違法行為。

三、房屋征收補(bǔ)償決定

征收過(guò)程由國(guó)家依照法律規(guī)定，以滿足公共利益的需要。根據(jù)我國(guó)《國(guó)有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》的有關(guān)規(guī)定，房屋征收方案的部門(mén)和補(bǔ)償協(xié)議沒(méi)有在合同的有效期內(nèi)，或房子的所有權(quán)是不清楚的，由房屋征收部門(mén)提交的城市房屋征收決定，縣級(jí)行政機(jī)關(guān)依照本條例的規(guī)定，根據(jù)補(bǔ)償方案，作出補(bǔ)償決定，并在房屋被征用時(shí)予以公告。

通常，當(dāng)被征收人與征收機(jī)構(gòu)對(duì)補(bǔ)償協(xié)議的內(nèi)容有不同意見(jiàn)時(shí)，行政機(jī)關(guān)在被征收人基于公共利益拒絕履行或不履行補(bǔ)償決定義務(wù)的情況下做出補(bǔ)償決定。

或者，被征收的房屋不能明確權(quán)利歸屬問(wèn)題，如房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)關(guān)系證實(shí)，業(yè)主信息不清楚且目前不能確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)合法所有人或與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的有關(guān)人員依法接受訴訟等。

為了避免因建設(shè)項(xiàng)目征收的延誤而造成公共利益的重大損失，征收機(jī)構(gòu)有權(quán)制定房屋補(bǔ)償?shù)膹?qiáng)制辦法。

根據(jù)以上內(nèi)容，絕大多數(shù)被拆遷人應(yīng)明確，只有在無(wú)法協(xié)商的情況下，行政機(jī)關(guān)才會(huì)為了公共利益做出房屋征收補(bǔ)償?shù)臎Q定。同時(shí)，當(dāng)事人有權(quán)就征收補(bǔ)償決定申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

然而，一旦被征收人收到行政機(jī)關(guān)的補(bǔ)償決定，如果被征收人仍然拒絕合作，行政機(jī)關(guān)將依法實(shí)施強(qiáng)制措施，使被拆遷人在失去房屋后難以維護(hù)自身合法權(quán)利。

最后，如果被拆遷人對(duì)協(xié)議還有較大的異議，可以咨詢相關(guān)專業(yè)律師。如果協(xié)議中確實(shí)存在嚴(yán)重的問(wèn)題，可以通過(guò)訴訟來(lái)保護(hù)自己的權(quán)利，所以在簽署之前要盡量考慮，避免簽署不明確的協(xié)議。

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