導(dǎo)讀：在房價高企的北京，“北漂”一族為數(shù)眾多，基本上都是依靠租賃房屋賴以生存。一居室、合租房甚至于地下室、隔斷間都是再平常不過的事情。能獨自租住一套房屋的，都是講究人。大家在忙碌了一天之后，回到暫以居住的小屋都是感覺很溫馨的。但是若不幸，發(fā)現(xiàn)我們承租的房屋是違法建筑，甚至要在很短時間內(nèi)面臨騰退后，外來承租者的權(quán)益應(yīng)該如何保障呢？

【法律分析：租賃違法建筑的合同無效】

首先，可以確認的是，出租人就違法建筑與承租人簽訂的租賃合同無效。然而盡管就違法建筑簽訂的租賃合同是無效的，但根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第5條的規(guī)定，房屋使用人仍然應(yīng)當支付房屋占有使用費。房屋占有使用費可以參照合同約定的租金標準。也就是說，承租人并不能因涉案房屋系違建而拒絕交納房租或者主張“白住”。

其次，承租人在發(fā)現(xiàn)自己承租的房屋是違法建筑后，應(yīng)當立即退房，并要求出租人退還自己多交的房租（房租一般是一年一交，很少有按月交的），必要時還可以要求其承擔自己所受到的經(jīng)濟損失。如果出租人不予理睬或作出不公平的處理，承租人還可以向有關(guān)部門投訴，要求出租人作出令自己滿意的處理。

接下來，我們通過一個案例結(jié)合本文涉及的問題進行解析。

【基本案情】

趙某租了馮某一個臨街的房屋開餐館，合同約定的租賃期限為5年。趙某沒有提出檢查房產(chǎn)證，沒想到，今年城管隊突然下達限期拆除通知，原來趙某租的這兩間房屋屬于違法建筑。趙某立即找到房東馮某要求他賠償損失，馮某不同意。于是趙某擬寫了一份起訴狀交予法院，要求馮某按合同的約定賠償5萬元的違約金，并賠償趙某因出租房屋被作為違建拆除所受的損失。法院受理后，馮某向法院提出請求調(diào)解處理，后法院詢問趙某是否愿意調(diào)解。那么，如果趙某不愿意調(diào)解，法院將可能如何裁判呢？趙某因租房是違法建筑被征收后受到的損失到底應(yīng)當由誰承擔呢？

【律師見解：締約過失責(zé)任需要了解下】

在我國，違法建筑不能出租，因此簽訂的房屋租賃合同是無效的。據(jù)此，趙某不能要求出租人承擔違約責(zé)任。馮某出租給趙某的房屋屬于違法建筑，但是根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第2條的規(guī)定，趙某要求馮某按房屋租賃合同支付違約金，缺乏事實和法律依據(jù)，法院不會支持趙某的這一請求。

本案中，趙某和馮某簽訂租賃合同后，使用房屋多長時間，就應(yīng)當參照合同約定的租金標準支付馮某房屋占有使用費。馮某隱瞞其出租房屋屬違法建筑的重要事實屬于民法上的欺詐，應(yīng)承擔損害賠償責(zé)任，但趙某因未盡到審查涉案房屋的房產(chǎn)證的注意義務(wù)也應(yīng)當承擔一部分責(zé)任。就趙某反映的情況來看，趙某與馮某在簽訂租賃合同時，馮某隱瞞其出租給趙某的房屋屬違法建筑的重要事實，根據(jù)《合同法》第42條第2項的規(guī)定，兩者之間的行為屬于“締約過失”行為，由此造成的經(jīng)濟損失，應(yīng)當由馮某承擔。但是，趙某在簽訂租賃合同時，沒有提出看房產(chǎn)證等材料，也并未核對房屋的權(quán)屬證明，是導(dǎo)致?lián)p失發(fā)生的次要原因，也要承擔相應(yīng)的責(zé)任。所以，趙某可就實際因房屋被征收而發(fā)生的損失，向馮某主張權(quán)利，要求其承擔損失的主要責(zé)任。

同時，經(jīng)過馮某的申請，受理該案的人民法院認為兩者之間的法律關(guān)系明確，案件事實也十分清楚，認為可嘗試啟動調(diào)解程序。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<民事訴訟法>的解釋》第142條之規(guī)定，人民法院受理案件后，經(jīng)審查，認為法律關(guān)系明確、事實清楚，在征得當事人雙方同意后，可以徑行調(diào)解。即只要經(jīng)過趙某的同意，人民法院就可以進行法院調(diào)解。而如果趙某不同意調(diào)解，根據(jù)《民事訴訟法適用解釋》第145條之規(guī)定，當事人一方或者雙方堅持不愿調(diào)解的，應(yīng)當及時裁判。即人民法院是不能依職權(quán)強迫趙某同意選擇調(diào)解處理該案的，但法院可能會對趙某進行解釋說明，指出用調(diào)解方式解決糾紛的有利之處，勸說趙某選擇調(diào)解程序?？傊灰獩]有經(jīng)過趙某自己的自由意志作出決定是否選擇調(diào)解，受理人民法院是不能采取調(diào)解的方式處理此案的，只能采取判決方式解決趙某與馮某之間的糾紛。

【律師提示】

在明律師最后想提示大家3點切實可行的辦法，以杜絕類似的被動局面頻頻在自己身上上演：

其一，簽約時一定要提高警惕，杜絕“貪小便宜”的心態(tài)，對擬承租房屋的權(quán)屬證書及實際情況進行仔細審查。發(fā)現(xiàn)可能存在的違建風(fēng)險的，盡量不要簽約。尤其是對于那種肉眼可見的“隔斷房”“地下空間群租”，一定要堅決拒絕；

其二，當面臨行政機關(guān)的違建騰退要求時，要據(jù)理力爭，為自己盡量贏得收拾物品、另覓其他住處的時間。那種動輒要求承租人在幾個小時之內(nèi)清空房屋走人的做法不符合行政合理性原則，也極度欠缺人性化，應(yīng)當被禁止和譴責(zé)；

其三，在搬離違建、安頓下來之后要第一時間依法維權(quán)，切勿因“怕麻煩”而選擇“認倒霉”或者“多一事不如少一事”。這一糾紛的法律關(guān)系事實上是比較清晰的，外來承租者完全可以在咨詢專業(yè)律師的建議后自行按步驟維權(quán)。

在明拆遷律師祝愿每一位“北漂”族都能租到一處安穩(wěn)的房子，過上踏實的拼搏人生。