實(shí)踐中，很多城中村、城邊村集體土地上的房屋在遇到拆遷改造時(shí)，都是按照重置成新價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償，按照農(nóng)村集體土地上房屋的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。事實(shí)上，城中村所在的土地已經(jīng)逐漸城市化，地處城市，物價(jià)、房?jī)r(jià)都相對(duì)較高，征地拆遷如果按照農(nóng)村集體土地補(bǔ)償，其實(shí)是難以保障農(nóng)民的權(quán)益，這種補(bǔ)償方式顯然不公平，并且有悖于“拆遷不得降低被拆遷人原有生活水平”的法律原則。今天就跟大家探討城中村集體土地上的房屋如何能獲得更高的補(bǔ)償。

其實(shí)，城中村、城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上的房屋，征收拆遷時(shí)，可以參照國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)最高人民法院法釋(2011)20號(hào)《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第十二條第二款規(guī)定：“征收農(nóng)村集體土地時(shí)未就被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償，補(bǔ)償安置時(shí)房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請(qǐng)求參照?qǐng)?zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)?！?/p>

一、房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

第十九條規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

需注意：被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。

被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

二、確定類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)的時(shí)點(diǎn)

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條與《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十條都規(guī)定了征收公告之日作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)或者補(bǔ)償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，其目的在于保障被征收人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益不因房屋征收而受到減損。

但實(shí)踐拆遷過(guò)程中，拆遷項(xiàng)目進(jìn)行數(shù)年，如果按照征收決定公告之日的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)價(jià)格補(bǔ)償，不利于保護(hù)被拆遷人的利益。因此，如若征收決定公告時(shí)間與實(shí)際補(bǔ)償時(shí)間相隔過(guò)長(zhǎng)，可要求按對(duì)拆遷房屋時(shí)的平均市場(chǎng)價(jià)格予以評(píng)估，并進(jìn)而確定補(bǔ)償數(shù)額。

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