許多農(nóng)民在現(xiàn)實生活中都聽說過“以租代征”的說法，他們中的大部分人其實對此并不了解，只是地方政府通過“忽悠”，使他們相信“以租代征”不僅能給他們帶來租金的受益，而且不需進行其他麻煩的手續(xù)，非常方便快捷。那么，“以租代征”究竟有什么含義？是合法的，還是違法的？是否真的如某些政府所說的那樣，百利而無一害呢？

“以租代征”是指擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，即通過租用農(nóng)民集體土地進行非農(nóng)業(yè)建設，擅自擴大建設用地規(guī)模。

首先，需要明確的是“以租代征”在法律層面是違法的，其實質(zhì)是規(guī)避法定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批，在規(guī)劃計劃外擴大建設用地規(guī)模，并逃避繳納有關(guān)稅費、履行耕地占補平衡法定義務。

《中華人民共和國土地管理法》第四十三條規(guī)定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地?！?/p>

第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！?nbsp;

《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第十七條條第一款規(guī)定：“承包方承擔下列義務：（一）維持土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設。”

國土資源部曾在2005年至2006年間發(fā)布《關(guān)于堅決制止“以租代征”違法違規(guī)用地行為的緊急通知》、《關(guān)于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》、《關(guān)于嚴明法紀堅決制止土地違法的緊急通知》、《關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》等文件，其中明確寫明禁止“以租代征”行為。

因此，根據(jù)上述法律法規(guī)的規(guī)定，可以看出“以租代征”規(guī)避了農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的審判手續(xù)和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的總量控制制度。不僅違反了國家正常的土地管理秩序，使國家宏觀調(diào)控政策的落實受到影響，不利于耕地保護。而且使相關(guān)政府部門逃避其應盡的義務，使國家的利益遭受損失。

在實際中，“以租代征”從形式上可以劃分為六種：

1、用地單位或個人直接與村委會簽訂協(xié)議租賃土地；

2、村委會租用農(nóng)戶的承包地搞非農(nóng)建設等。

3、村民自行出租自己的承包地；

4、基層政府作為土地租賃中介人促成租地行為；

5、基層政府轉(zhuǎn)租農(nóng)村集體土地；

6、基層政府直接租賃農(nóng)村集體土地；

從以上六種形式可以看出，“以租代征”的雙方往往是農(nóng)民和基層政府。由于有政府這一身份作掩護，因此農(nóng)民往往會被政府“忽悠”，認為“以租代征”是合法的，還有租金可拿，與其簽訂了合同，這就調(diào)入了陷阱之中。

因此，根據(jù)上述法律法規(guī)的規(guī)定，以及形式的劃分，“以租代征”的危害主要集中在國家和農(nóng)民兩個方面。

從國家層面來說，主要的危害在于國家稅費的流失和影響耕地保護目標的實現(xiàn)。

由于“以租代征”是“租”，因此不用繳納新增建設用地土地有償使用費，這就造成了國家稅收的流失。其次，如果“以租代征”普遍化就會使耕地資源不斷減少，破壞環(huán)境，最終會造成農(nóng)民無地可耕，致使生活無保障。同時由于租地不需要進行嚴格的審批，許多土地雖然實際上早已成為建設用地，但在土地性質(zhì)上卻仍是耕地，會使宏觀決策的確定帶來錯誤。

從農(nóng)民這一角度來說，會給其帶來許多麻煩和損失。首先“以租代征”的租賃合同是違法的，因此一旦被發(fā)現(xiàn)，在此土地上進行的項目就會被叫停，也即土地會被要求重新恢復耕地用途，此時農(nóng)民就面臨著如何恢復耕地用途的問題。甚至會出現(xiàn)土地被造成永久性損害，無法恢復用途的情況。其次，即使未被發(fā)現(xiàn)，但由于此合同是違法的，

因此政府在有恃無恐的情況下很有可能會單方面違約，農(nóng)民則只能任人宰割。另外，糧食價格逐年上揚，農(nóng)民的種糧的收益逐年提高，因為微薄的租金利益而放棄未來巨大的土地升值空間和發(fā)展紅利，是不明智的。

總之，“以租代征”不僅是違法的，而且對于農(nóng)民來說是百害而無一利的。因此，農(nóng)民要認清其實質(zhì)，不能被政府忽悠簽訂合同，而使自己的利益受到損害。

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