導(dǎo)讀：棚戶區(qū)改造項目全國各地全面開花結(jié)果，是攻堅戰(zhàn)更是心理戰(zhàn)的項目，拆遷方與被拆遷人針對財產(chǎn)事宜你掙我奪，寸土必爭，往往最終都是已被拆遷人損失利益而告終。被拆遷人對于棚戶區(qū)改造項目的真假無從辨認，造成被拆遷人財產(chǎn)損失不可逆。今天小編為廣大被拆遷人聊一聊：把握住棚戶區(qū)改造項目的重要環(huán)節(jié)，您的補償提高不再是夢！讓被拆遷人更能維護自身合法權(quán)益不受到損害。

一、棚戶區(qū)的意義

棚戶區(qū)一般指簡易房屋和棚廈房屋集中區(qū)，城市中缺少規(guī)劃，導(dǎo)致宅院分布凌亂不齊，斜路、死路、圓弧路太多，結(jié)構(gòu)簡陋，抗災(zāi)性差即抗震、防火、防洪性差，居住擁擠，功能差、居住環(huán)境差、無道路、無綠化、無公共活動場地、采光通風差的房屋集中的地方。棚戶區(qū)居住擁擠，功能差、居住環(huán)境差。實踐中，各地方打著棚戶區(qū)改造項目的名義開展商業(yè)性質(zhì)開發(fā)。此棚戶區(qū)非彼棚戶區(qū)的出現(xiàn)，被拆遷人注意搜集證據(jù)后，針對拆遷方做出征收決定提起行政復(fù)議或者行政訴訟，以此來提高補償利益最大化的目的。

國務(wù)院《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見國發(fā)》〔2013〕25號第二條規(guī)定，全面推進各類棚戶區(qū)改造。

（一）城市棚戶區(qū)改造。在加快推進集中成片城市棚戶區(qū)改造的基礎(chǔ)上，各地區(qū)要逐步將其他棚戶區(qū)、城中村改造，統(tǒng)一納入城市棚戶區(qū)改造范圍，穩(wěn)步、有序推進。市、縣人民政府應(yīng)結(jié)合當?shù)貙嶋H，合理界定城市棚戶區(qū)具體改造范圍。禁止將因城市道路拓展、歷史街區(qū)保護、文物修繕等帶來的房屋拆遷改造項目納入城市棚戶區(qū)改造范圍。城市棚戶區(qū)改造可采取拆除新建、改建（擴建、翻建）等多種方式。要加快城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)綜合整治，加強環(huán)境綜合整治和房屋維修改造，完善使用功能和配套設(shè)施。在改造中可建設(shè)一定數(shù)量的租賃型保障房，統(tǒng)籌用于符合條件的保障家庭。

（二）國有工礦棚戶區(qū)改造。位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有工礦棚戶區(qū)，要統(tǒng)一納入城市棚戶區(qū)改造范圍。

（三）國有林區(qū)棚戶區(qū)改造。對國有林區(qū)（場）之外的其他林業(yè)基層單位符合條件的住房困難職工，納入當?shù)爻擎?zhèn)住房保障體系統(tǒng)籌解決。

（四）國有墾區(qū)危房改造。要優(yōu)化墾區(qū)危房改造布局，方便生產(chǎn)生活，促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展和小城鎮(zhèn)建設(shè)。將華僑農(nóng)場非歸難僑危房改造，統(tǒng)一納入國有墾區(qū)危房改造中央補助支持范圍，加快實施改造。

二、必須做穩(wěn)定風險評估

風險評估是法律規(guī)定針對國有房屋的重要環(huán)節(jié)，針對被拆遷人今后生活、財產(chǎn)全面造成影響和損失的可能性進行量化評估的工作。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十二條規(guī)定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。

作出房屋征收決定前，征收補償費用應(yīng)當足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ谩?/p>

社會穩(wěn)定風險評估的作用在于是否符合國有房屋征收相關(guān)的法律法規(guī)、規(guī)章制度、國家政策；是否符合公共利益的需要；是否符合社會穩(wěn)定性；是否保障老百姓的切身利益不受損害等等，這是組織實施前，對可能影響社會穩(wěn)定因素開展系統(tǒng)的調(diào)研，經(jīng)過科學分析、評估、論證、預(yù)判，制定社會穩(wěn)定風險評估預(yù)案。我們被拆遷人可以通過申請政府信息公開的方式取得相關(guān)文件從而查看是否有該程序?qū)嵤?/p>

三、老百姓的知情權(quán)、參與權(quán)的體現(xiàn)

依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十條規(guī)定，市、縣級人民政府應(yīng)當組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。以及第十一條規(guī)定，市、縣級人民政府應(yīng)當將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應(yīng)當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。

以上法律法規(guī)的制定是法律賦予老百姓行使的權(quán)利，是法律充分體現(xiàn)老百姓的知情權(quán)、參與權(quán)的態(tài)度，還是那句話，做不做是你的權(quán)利，接不接受意見是拆遷方的事情，這是征收過程中，主動出擊的機會，也是拆遷方容易忽略征收程序違法的證據(jù)。這也是我們常說的拖字訣的環(huán)節(jié)，行使你們的權(quán)利提起復(fù)議，拆遷方時間就是成本。

四、評估機構(gòu)的選擇

評估機構(gòu)的選擇很重要，直接能導(dǎo)致你的補償多少的決定性因素。評估機構(gòu)在房屋征收評估活動，保證房屋征收評估結(jié)果客觀公平，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。

依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

依據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業(yè)務(wù)。

法律法規(guī)的出臺是我們作為老百姓起訴、復(fù)議的依據(jù)。

五、評估的方式方法

在房屋征收中評估的方式方法很重要，現(xiàn)有的評估方法包括：市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等適用性分析，方法是決定老百姓房屋的價值。如何進行房屋評估呢？法律也有很明確的規(guī)定。

依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

依據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第三十條規(guī)定，被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評估時點的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，應(yīng)當剔除偶然的和不正常的因素。

而實踐與法律背道而馳，法律規(guī)定市場均價是征收中的底線，然而拆遷方設(shè)置的上限與法律的底線相差很大，并不能保證被征收人拿到的補償款，還能在同等地塊享受同等面積的房屋，補償不合理也屬于違法，而違法是需要老百姓提起法律程序制約拆遷方的違法行徑。

小編提示大家，棚戶區(qū)改造項目的出臺是利國利民的大好事，改善老百姓的生活水平，保障被征收人的合法權(quán)益的前提下進行的。如果你們真的遇到是棚戶區(qū)改造的名義征收時，抓住以上的幾點重要環(huán)節(jié)，拿起法律賦予我們的權(quán)利爭取自己合法利益。

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