導讀：城中村改造并不必然以征收集體土地為前提，新《土地管理法》就宅基地、集體經(jīng)營性建設用地等又作出新的規(guī)定，集體土地領域的管理今后將更加靈活、多元。整體上看，如果不改變土地所有權性質(zhì)，地方政府針對城中村改造依法具有一定自主管理權……最高法在行申10184號《行政裁定書》對城中村改造的性質(zhì)做出如是判斷。

【城中村改造可能包含兩種情形】

城中村改造項目的法律性質(zhì)，在實踐中仍存在不十分清晰之處。但按照拆遷項目的一般邏輯，小編認為廣大村民可以從兩個角度來考量自己所面臨項目的性質(zhì)：

其一，若涉案項目所散發(fā)的補償安置方案等書面材料中明確帶有“征收”的字樣，且涉案地塊曾公告過省政府或者國務院作出的征地批復及相應的由市、縣政府作出的征地公告，則涉案項目的性質(zhì)應為農(nóng)村集體土地征收。

對于此類項目所涉的城中村房屋拆遷，應當首先審查其是否符合《土地管理法》《征收土地公告辦法》所規(guī)定的集體土地征收程序、要求，在此基礎上可就宅基地上房屋的補償安置標準等事項根據(jù)所在地的地方性規(guī)定加以救濟。

其二，若涉案項目名為“城中村改造”但在相關材料中并無“征收”字樣出現(xiàn)，且其主導方多為某某房地產(chǎn)開發(fā)公司、村委會等民事主體，自然資源主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府乃至于區(qū)縣政府并無太多介入、發(fā)聲，也未見過征地批復類的文件，那么涉案項目可能僅僅是拆遷性質(zhì)，而非政府主導并負責的征收項目。

對于這類“非征收”類城中村改造項目，被拆遷人系與開發(fā)商等民事主體簽訂民事合同性質(zhì)的補償安置協(xié)議并交付房屋，是一種不具有強制性的民事行為而非行政行為。其權利救濟主要靠當事人的意思自治及協(xié)商談判，一旦簽約就會對被拆遷人較為不利。

【新《土地管理法》針對集體土地的盤活利用究竟規(guī)定了什么？】

前述最高法2019年作出的最新裁判中提到的《土地管理法》的新規(guī)定究竟是指什么呢？小編認為主要是指其第62、63條的規(guī)定：

國家允許進城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應當簽訂書面合同……

一言以蔽之，農(nóng)村集體建設用地不需征收為國有，也能在一定范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)并用于非農(nóng)村建設需要。在上述新法內(nèi)容逐步推開的背景下，征地范圍縮小將成為今后一段時間農(nóng)村土地制度改革的一大顯著特征。

小編最后想提示廣大農(nóng)民朋友的是，最高法最新裁判的觀點傳遞出一個重要的訊息：“未批先征”在以后的農(nóng)村房屋拆遷案件審查中可能越來越難以成立。被拆遷農(nóng)民要將關注的重點轉(zhuǎn)向房屋的拆遷補償安置條件上，若對補償安置不滿就一定不要草率簽約，并在法定期限內(nèi)及時針對補償裁決、補償決定等具體行政行為提起訴訟，爭取公平、合理的補償安置。同時，要更加密切地關注村委會或者村集體的“自治決策”，防止不公平不合理的方案經(jīng)其之手影響村民的合法權益。

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