在征地拆遷的行為中，尤其是在農(nóng)村，存在一個(gè)房屋征收“怪圈”，即房屋無(wú)手續(xù)-無(wú)證-違建-零（低）補(bǔ)償拆遷。由于一些原因，農(nóng)村不少房屋是沒(méi)有任何證件的，這樣的無(wú)證房屋往往被認(rèn)定為違章建筑了。

拆除違建，是征地拆遷中的常見(jiàn)糾紛！

部分拆遷方給出的認(rèn)定違法建筑的標(biāo)準(zhǔn)，就是沒(méi)有經(jīng)過(guò)有關(guān)國(guó)家行政機(jī)關(guān)的規(guī)劃建設(shè)批準(zhǔn)、沒(méi)有取得國(guó)家有權(quán)行政機(jī)關(guān)核發(fā)的產(chǎn)權(quán)證！這樣的房屋拆遷，往往是零補(bǔ)償或者補(bǔ)償很低，當(dāng)事人不樂(lè)意，也很難改變補(bǔ)償。

曾經(jīng)有網(wǎng)友開(kāi)玩笑留言說(shuō)，既然無(wú)證就算違建，那北京故宮算不算違建呢？

這個(gè)反駁看似沒(méi)有依據(jù)，實(shí)際上仔細(xì)深究，也不無(wú)道理。在一段歷史時(shí)期內(nèi)，房屋建設(shè)審批、登記制度不完善，甚至有些地方?jīng)]有開(kāi)展房屋登記工作的。管理上的不完善導(dǎo)致了不少房屋變成了“無(wú)證房屋”，形成了歷史遺留問(wèn)題。

另一方面來(lái)看，有一些地方相關(guān)部門職責(zé)不清、組織機(jī)構(gòu)不健全、行政不作為的情況還是存在的，這也導(dǎo)致一些房屋成為了“無(wú)證房”。這種情況下，將無(wú)證房屋一概淪為違建，其實(shí)是不合理的。

先來(lái)看看什么是違法建筑？

違法建筑是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。我國(guó)法律明確規(guī)定，拆除違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償。

什么是無(wú)證房屋？

無(wú)證房屋，一般是指沒(méi)有經(jīng)過(guò)登記的房屋。為什么會(huì)有無(wú)證房屋的出現(xiàn)呢？我們知道法律的完善健全是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，在2008年《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》頒布之前，尤其是在農(nóng)村，并沒(méi)有對(duì)農(nóng)村房屋進(jìn)行統(tǒng)一的審批手續(xù)，大部分都是跟村委會(huì)打聲招呼，就把房屋建起來(lái)了。

什么樣的無(wú)證房屋不是違章建筑呢？

實(shí)踐中，以下4種無(wú)證房不屬違建卻常被拆違，拆遷戶一旦中招，補(bǔ)償將大打折扣

一、《土地管理法》實(shí)施之前建造的農(nóng)村房屋

我們知道，《土地管理法》是在1986年審議通過(guò)，1987年才正式實(shí)施。根據(jù)法不溯及既往原則，87年之前修建的房屋，拆遷方給你說(shuō)，你的房屋是違章建筑，那絕對(duì)是忽悠你的，就是不想給你給錢。

二、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施之前建造的農(nóng)村房屋

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》是在2008年開(kāi)始實(shí)施的，并規(guī)定建設(shè)農(nóng)村房屋必須要有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

從這里能夠得知，有宅基地使用權(quán)證或者是建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)的，我們建起來(lái)的房屋不能被認(rèn)作為違建，如果認(rèn)定違建，那就太不合理了。而在2008年前的無(wú)證自建農(nóng)房，只要不是建在基本農(nóng)田或耕地上，那么也不能簡(jiǎn)單認(rèn)定違建。

三、擁有部分審批手續(xù)的房屋

在農(nóng)村，會(huì)發(fā)現(xiàn)大部分人的房屋手續(xù)都是不全的，一般只有個(gè)宅基地使用權(quán)證，遇到拆遷，發(fā)現(xiàn)自己缺建房許可證。其實(shí)，這個(gè)完全是可以補(bǔ)救的。

根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》65條規(guī)定，在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。根據(jù)這個(gè)法條，我們可以知道，是有機(jī)會(huì)補(bǔ)辦手續(xù)的。

四、因政府部門招商引資，導(dǎo)致房屋修建后手續(xù)不齊全

這種情況，經(jīng)常常見(jiàn)于廠房拆遷。很多地方，為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政府部門會(huì)通過(guò)招商引資以及很多優(yōu)待政策，引進(jìn)大量企業(yè)。不遇到拆遷，什么事都沒(méi)有，你繼續(xù)經(jīng)營(yíng)你的廠房，我繼續(xù)招商引資。一遇到拆遷，有的企業(yè)手續(xù)不全，有的企業(yè)沒(méi)有手續(xù)。這種情況不能隨隨便便的認(rèn)定是違章建筑。

還有一種情況就是企業(yè)通過(guò)招拍掛的形式獲得土地使用權(quán)以及建筑，但是這種建筑大多數(shù)是沒(méi)有相關(guān)證件的，遇到拆遷，就說(shuō)沒(méi)有證件就是違建，是不合乎常理的。

以“拆違”促拆遷，傷害了被征收人的合法權(quán)益，違背了相關(guān)文件精神

將無(wú)證建筑認(rèn)定為違章建筑是拆遷方慣用的伎倆，通過(guò)認(rèn)定為違章建筑進(jìn)行強(qiáng)拆一方面減少拆遷補(bǔ)償，另一方面也壓縮了拆遷時(shí)間成本，嚴(yán)重的損害了被拆遷人的利益。

對(duì)于無(wú)證房屋我們應(yīng)該考慮建造的時(shí)間、當(dāng)時(shí)的立法狀況、當(dāng)時(shí)執(zhí)法機(jī)關(guān)是否存在不作為等因素綜合制定無(wú)證房屋的征收補(bǔ)償方案。農(nóng)村居民建造住宅，只要經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審核，并經(jīng)縣級(jí)政府批準(zhǔn)后，就算沒(méi)有宅基地證，建房證也不能認(rèn)定為違章建筑。

另外根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》規(guī)定：對(duì)拆遷范圍內(nèi)由于歷史原因造成的手續(xù)不全房屋，應(yīng)依據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)補(bǔ)辦手續(xù)。

通過(guò)以上的分析，希望大家能對(duì)自己的房屋有個(gè)深刻分析，在知道自己的房屋沒(méi)有任何證件的時(shí)候，盡量補(bǔ)齊相關(guān)證件，避免在遇到拆遷的時(shí)候，悔不當(dāng)初。當(dāng)拆遷方認(rèn)定你的房屋屬于違章建筑的時(shí)候，不要驚慌，更不要去暴力抵抗，先通過(guò)以上的講解分析自己的房屋是否是屬于真正的違建，而不是拆遷方為了壓低補(bǔ)償?shù)慕杩冢盐詹粶?zhǔn)的及時(shí)咨詢專業(yè)的律師，以免遭受巨大的損失。

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