小編在眾多拆遷糾紛咨詢中，有很大比例上公房拆遷糾紛問(wèn)題占比非常多，也就是說(shuō)，同樣的拆遷區(qū)域，公房拆遷糾紛要比普通房屋拆遷糾紛要多的多，大家都知道，公房在我國(guó)房屋類型占比中也非常大，尤其是在上世紀(jì)時(shí)期公房幾乎是城市居民最多的房屋，隨著老城區(qū)改造和公房年久的原因，公房拆遷越來(lái)越多，那么，為什么公房拆遷問(wèn)題就很多？小編為您總結(jié)公房拆遷可能遇到的問(wèn)題。

一、公房拆遷時(shí)主要有哪些問(wèn)題？

公房進(jìn)行拆遷時(shí)，被拆遷人需要注意的問(wèn)題是拆遷是否合法、拆遷程序是否合法，拆遷補(bǔ)償是否符合法律規(guī)定、簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議等。

相關(guān)法律規(guī)定

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十七條　作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

第二十六條　房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。

被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

二、公房拆遷補(bǔ)償款該歸誰(shuí)？

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人)給予公平補(bǔ)償?？捎捎诜课莸乃腥撕褪褂萌瞬煌?，在公房拆遷過(guò)程中必然會(huì)導(dǎo)致權(quán)益糾紛。因此公房拆遷如何確定補(bǔ)償權(quán)利人很重要。下面就為大家分析一下未依據(jù)情勢(shì)變更而發(fā)生承租人變更的幾種情況：

1、原承租人健在，并且在征收時(shí)一直未變更過(guò)公房承租人姓名，那么承租人當(dāng)然還是原承租人，因此，作為作為權(quán)利人征收補(bǔ)償給予其是沒(méi)有任何爭(zhēng)議的。

2、原承租人在征收前已經(jīng)死亡，但是其生前承租的房屋還一直由其家人或親人居住，而且也已經(jīng)變更了承租人姓名，那么此時(shí)的承租人自然是變更后的承租人，且拆遷補(bǔ)償款也歸其有。這里面一般情況下，公房的承租人都是與原單位具有某種工作關(guān)系，基于此而獲得了公房的承租權(quán)，公房承租人對(duì)于所承租的公房的權(quán)利也不能以繼承的方式轉(zhuǎn)由其繼承人享有，只能通過(guò)變更的方式轉(zhuǎn)由符合條件的繼承人或其他共同生活的家庭成員享有。公房承租人也不可以遺囑的方式對(duì)所承租的公房作出實(shí)體的處分。

依據(jù)北京市有關(guān)變更承租人的規(guī)定和原單位的規(guī)定，只有原承租人死亡或者生前外遷后符合一定條件才允許承租人變更，變更以后的承租人自然是權(quán)利的享有者。

3、原承租人死后或者生前外遷后未依法變更，公房由其共同生活的部分家庭成員繼續(xù)居住并交納房租，按規(guī)定早就應(yīng)當(dāng)辦理變更手續(xù)，但基于種種原因并沒(méi)有及時(shí)辦理變更承租人手續(xù)，還是原承租人的名義。那么，此時(shí)因承租人的死亡導(dǎo)致租賃合同終止，承租人資格喪失。

公房承租人的征收補(bǔ)償原本不是一個(gè)特殊的問(wèn)題，在廢止了的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中也明確規(guī)定的，可到了2011年《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》施行時(shí)，補(bǔ)償對(duì)象卻成了被征收房屋的所有權(quán)人這一類人，公房承租人的概念在新規(guī)中再也找不著了，因此到目前為止，在實(shí)踐中公房承租人依然面臨著征收時(shí)的補(bǔ)償權(quán)益難以得到保障的問(wèn)題。

根據(jù)規(guī)定，申請(qǐng)變更公房承租人的須滿足以下基本條件：1、原承租人死亡或外遷；2、與原承租人為同一戶籍；3、是原承租人的家庭成員；4、與原承租人共同居住二年以上；4、沒(méi)有其他住房。

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