一、住宅用作經(jīng)營是不是就是住改非了?

不是的。住宅改成非住宅的，不但要有營業(yè)執(zhí)照，還應當有規(guī)劃管理部門同意變更的依據(jù)，否則只能按照住宅認定。房屋的用途以房屋所有權證書上標明的用途為準;所有權證未標明用途的，以產(chǎn)權檔案中記錄的為準;產(chǎn)權檔案中也未記錄用途的，看其實際用途是否經(jīng)規(guī)劃管理部門審批同意。

二、“住改非”房屋的征收補償如何認定

“住改非”是指國有或集體所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置優(yōu)勢，改變自己的住宅為商鋪進行經(jīng)營。根據(jù)《國務院辦公廳關于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》第四條之規(guī)定“對拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權性質為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補償，各地可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予適當補償”;以及住建部公布的《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條第二款之規(guī)定“被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應當選用收益法評估?！北景阜ㄔ赫J定以營業(yè)年限為界定因素，再將兩部分的補償數(shù)額合計計算，合理合法，切實地避免了原告的合法權益受到侵害。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條對征收補償內(nèi)容作出的規(guī)定，經(jīng)營用房比住宅用房要額外補償因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失。以及第十九條第一款之規(guī)定“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格?！币话銇碚f，經(jīng)營性用房的單價相對較高，此部分拆遷補償價格評估的準確與否，直接影響到拆遷當事人的利益。

通俗的說，“住改非”它不是一個法律上的專業(yè)術語，它是大家對于那種把自己住房改為生產(chǎn)、經(jīng)營用途房屋的一種通俗叫法，比如房子改成超市、飯店。但是不是說你改成營業(yè)場所了，就是住改非，最主要是看有沒有執(zhí)照，這個是特別關鍵的一個點。

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