讀：據(jù)網(wǎng)絡(luò)媒體報(bào)道，廣東省東莞市將于近期啟動(dòng)針對(duì)三宗地的舊村改造項(xiàng)目，相關(guān)企業(yè)開始進(jìn)場進(jìn)行前期服務(wù)，共牽涉土地39公頃。疫情期間“三舊”改造不停，廣大即將面臨拆舊建新的村民也自然不能對(duì)其置若罔聞。那么，三舊改造項(xiàng)目中的舊村改造，究竟與通常所說的“舊城改造”“棚戶區(qū)改造”有何聯(lián)系和區(qū)別呢？在依法救濟(jì)時(shí)又有哪些需要特別注意的地方呢？本文，作者為大家淺析這里的法律問題……

【名詞區(qū)分：也許是征收，也許不是】

事實(shí)上，這三個(gè)概念在很多情況下是交叉在一起的。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目通常針對(duì)的是城市房屋，但卻不排除針對(duì)城中村、城邊村的項(xiàng)目；舊城改造和舊村改造二者只差一個(gè)字，但在實(shí)踐中也可能存在適用區(qū)域上的交織。

區(qū)分項(xiàng)目性質(zhì)的關(guān)鍵在于，弄清你所遇到的“改造”項(xiàng)目是不是征收！

征收項(xiàng)目的法律依據(jù)很清晰，城市要看《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，農(nóng)村要依據(jù)《土地管理法》及其實(shí)施條例。

征收的實(shí)施主體明確為市、縣（級(jí)）人民政府及其工作部門（如自然資源主管部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門等），其他主體只能是協(xié)助或受其委托開展具體工作，但不能承擔(dān)補(bǔ)償安置的法定職責(zé)。

征收項(xiàng)目有著嚴(yán)格的法定程序步驟，必須走齊、走好每一個(gè)步驟才能確保最終的結(jié)果合法。否則，被征收人有權(quán)針對(duì)其中的征收決定、補(bǔ)償決定提起復(fù)議或者訴訟，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估材料申請(qǐng)復(fù)核和專家委員會(huì)鑒定，進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目實(shí)施司法審查。

征收項(xiàng)目還有一個(gè)重要的特征，即征收方未經(jīng)人民法院依法裁定不得實(shí)施強(qiáng)拆行為，否則即構(gòu)成違法強(qiáng)拆，需承擔(dān)相應(yīng)的行政賠償責(zé)任。

根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，名為“舊城改造”的項(xiàng)目通過征收性質(zhì)開展的可能性較大，城市范圍內(nèi)的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目也是如此。

不過，在名為舊村改造的項(xiàng)目中，情況就有些復(fù)雜了。

【舊村改造與“幫拆”，真的形影不離嗎？】

我們首先來看廣東省人民政府于2019年發(fā)布的《關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》中的這段規(guī)定：

“三舊”改造項(xiàng)目，多數(shù)原權(quán)利主體同意改造，少數(shù)原權(quán)利主體不同意改造的，按照《土地管理法》及其實(shí)施條例、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》相關(guān)規(guī)定處理；

法律法規(guī)沒有規(guī)定的，可積極探索政府裁決。對(duì)由市場主體實(shí)施且“三舊”改造方案已經(jīng)批準(zhǔn)的拆除重建類改造項(xiàng)目，特別是原有建筑物存在不符合安全生產(chǎn)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、生態(tài)環(huán)保、建筑結(jié)構(gòu)安全、消防安全要求或妨害公共衛(wèi)生、社會(huì)治安、公共安全、公共交通等情況，原權(quán)利主體對(duì)搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議不能達(dá)成一致意見，符合以下分類情形的，原權(quán)利主體均可向項(xiàng)目所在地縣級(jí)以上人民政府申請(qǐng)裁決搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議的合理性，并要求限期搬遷。

（1）土地或地上建筑物為多個(gè)權(quán)利主體按份共有的，占份額不少于三分之二的按份共有人已簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議；

（2）建筑物區(qū)分所有權(quán)的，專有部分占建筑物總面積不少于三分之二且占總?cè)藬?shù)不少于三分之二的權(quán)利主體已簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議；

（3）拆除范圍內(nèi)用地包含多個(gè)地塊的，符合上述規(guī)定的地塊總用地面積應(yīng)當(dāng)不少于拆除范圍用地面積的80%；

（4）屬于舊村莊改造用地，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以及不少于三分之二的村民或戶代表已簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

對(duì)政府裁決不服的，可依法申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟。當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟且不履行裁決的，由作出裁決的人民政府申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

縣級(jí)以上人民政府進(jìn)行裁決前，應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行調(diào)解。

規(guī)定內(nèi)容不短，但理解起來并不困難。

簡言之，它將三舊改造項(xiàng)目以“是否征收”為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了區(qū)分，征收項(xiàng)目的按征收法律法規(guī)補(bǔ)償安置、申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行；不是征收的，也就是所謂“法律法規(guī)沒有規(guī)定的”情形，則探索政府裁決以助推項(xiàng)目進(jìn)展的方式。

根據(jù)上述具體的規(guī)定，在舊村改造項(xiàng)目中，一旦農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織中的大多數(shù)人（不少于三分之二的村民或戶代表）已簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議即同意配合改造，余下三分之一村民的意見將面臨“被代表”。

當(dāng)?shù)卣畬⒂袡?quán)直接依村集體的申請(qǐng)作出裁決，要求全體村民限期搬遷。村民對(duì)裁決不服的有權(quán)提起復(fù)議或者訴訟，逾期未提起的申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。

我們可以理解為，舊村改造項(xiàng)目在初始階段并不天然具有強(qiáng)制性，而是隨著“村民自治”的逐步發(fā)動(dòng)而在一定比例的條件下才會(huì)轉(zhuǎn)而具有強(qiáng)制性。這就是其與自始即具有強(qiáng)制性的征收項(xiàng)目的最大差別。

但無論“村民自治”在其中何其重要，有一點(diǎn)是必須明確的，即舊村改造中不允許出現(xiàn)“幫拆”一說——村民們即使形成了絕對(duì)多數(shù)的配合搬遷意見，也無權(quán)以“少數(shù)服從多數(shù)”為由對(duì)個(gè)別拒絕簽約搬遷的村民實(shí)施幫拆，否則即涉嫌民事侵權(quán)直至刑事犯罪。

換言之，在一個(gè)合法的舊村改造項(xiàng)目中，村民的房屋最終也需要通過法院的執(zhí)行裁定才能被強(qiáng)拆。在這點(diǎn)上，它與征收性質(zhì)的改造完全一致，體現(xiàn)了法律政策對(duì)公民財(cái)產(chǎn)權(quán)的起碼保障。

作者要提示廣大村民的是，舊村改造項(xiàng)目自啟動(dòng)之初即引入了市場主體參與，名為“公司”的民事主體將在其中發(fā)揮重要的作用。村民們?cè)谇捌诘膮f(xié)商談判中務(wù)必保證齊心協(xié)力，有效監(jiān)督村委會(huì)、村集體的“代表”行為，才能獲取讓大家真正滿意的補(bǔ)償安置方案。一旦同意簽約的比例上升，不滿意補(bǔ)償?shù)拇迕褚皶r(shí)咨詢專業(yè)律師，切勿坐等政府的裁決作出才想起來尋求法律的幫助，那將會(huì)讓自己處于鄉(xiāng)親們的“對(duì)立面”而使救濟(jì)空間受到打壓。