導讀：在城市和廣大農村地區(qū)一些帶有院落或空地的房屋面臨征收（拆遷）時，有的征收方為了低成本征收，常常對被征收人的院落和空地面積不予補償。院落空地面積在征收時有補償嗎？補償標準又是什么？這是很多被征收人非常迷惑的問題。小編在長期辦理的房屋征收及拆遷案件中，代理過很多案件涉及土地使用權補償?shù)膯栴}，有的涉及不履行補償職責的問題，有的涉及如何適用補償標準的問題，有的涉及由哪個單位給付補償?shù)膯栴}，這些案件最終都通過律師的專業(yè)知識和辦案經驗，取得了良好的法律效果和社會效果?，F(xiàn)結合多年的辦案經驗為大家解析如下。

一、國有土地上院落空地的補償。

首先，對于國有土地上的房屋征收時，土地使用權應當?shù)玫窖a償。

根據新修訂的《土地管理法》第五十八條的規(guī)定，為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建以及其他公共利益需要，確需使用土地的，對土地使用權人應當給予適當補償。

根據該條規(guī)定，并沒有對土地使用權人取得土地的途徑進行限定，無論其取得途徑是劃撥還是出讓，無論是購買還是租賃，無論是繼承還是贈予，無論是有償還是無償，只要是為了公共利益的需要以及實施舊城區(qū)改建，確需使用土地的，對土地使用權人應當給予適當補償。

其次，如果國有土地使用權系出讓取得且使用期限尚未屆滿的，應當補償包括土地使用權在內的其他不動產，并退還相應的出讓金。

《物權法》第一百四十八條規(guī)定，建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金。

依據該條規(guī)定，在征收房屋的同時收回國有土地使用權的，如果國有土地使用權系出讓取得且使用期限尚未屆滿的，不僅應當補償房屋價值，還應當補償包括土地使用權在內的其他不動產。

與補償劃撥國有土地使用權人不同的是，補償出讓國有土地使用權人時，不僅應當補償土地使用權，還應當退還剩余年限的土地出讓金。因為提前收回出讓國有土地使用權，出讓人繼續(xù)占有剩余年限的土地出讓金不再有合同根據和法律依據，當然應當退還，這本身不具有補償?shù)男再|，與法律規(guī)定的收回國有土地使用權應當給予適當補償根本不是一回事。

但是有些地方在征收的時候，將剩余年限的土地出讓金作為土地使用權補償，這是不符合法律規(guī)定的錯誤做法。

另《城市房地產管理法》第二十條規(guī)定，根據社會公共利益的需要，提前收回出讓國有土地使用權的，應當根據使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償。

因此在對出讓取得的土地進行補償時，應當考慮的因素是土地使用權人對土地的投資、開發(fā)、利用，提前收回國有土地使用權給土地使用權人造成損失是必然的，所以法律規(guī)定對其給予適當補償是基于收回行為的一種補償。

在此，《城市房地產管理法》規(guī)定的“相應”補償和《土地管理法》規(guī)定的“適當”補償，立法精神是一致的，均是為了體現(xiàn)公平補償?shù)脑瓌t，保障土地使用權人的合法權益。如果認為退還剩余年限的土地出讓金就是法律規(guī)定的適當補償，這是與立法精神明顯相背的。

二、集體土地上院落空地的補償。

大部分農村宅基地上除了建成的房屋外，普遍還有一部分空院面積，關于集體土地院落空地的補償存在兩種情況。

第一種情況是集體土地已被征收。

我國《物權法》第四十二條規(guī)定，為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產……

征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益。

根據該條規(guī)定，空地使用權屬于被征收人不動產的部分，有些被征收人對空地部分進行硬化，更應當?shù)玫窖a償。在實踐中，有些征收方只對房屋進行補償，對被征收人的院墻及其他附屬實施不計算在內，是違背物權法的規(guī)定的。

另外《土地管理法》第四十八條第四款也明確規(guī)定：對農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。

整個院落空間是農民住宅的有機組成部分，所以對于空院也應當進行相應的補償，否則無法達到居住條件有改善的標準。

第二種情況是城中村或者新農村改造涉及并未被依法征收的宅基地。

近幾年為了改善城鄉(xiāng)環(huán)境，很多地方的城中村在政府主導下以村里名義進行城中村改造或者棚戶區(qū)改造，農村則進行新農村建設。

但是相應的集體土地并未被征收，而是通過政府批準收回了村民的宅基地。

對此，《土地管理法》第六十六條規(guī)定，為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設，需要使用土地的，農村集體經濟組織報經原批準用地的人民政府批準，可以收回土地使用權，對土地使用權人應當給予適當補償。

因此，無論是國家征收集體土地而收回村民的宅基地使用權，還是以舊村改造的名義收回村民宅基地使用權的，依法都要對村民的院落空地的土地使用權進行補償。

三、對土地使用權人給予的補償，應當符合公平補償?shù)牧⒎ň?，不應當?shù)陀谕恋厥褂脵嗟氖袌鰞r格。

《最高人民法院關于征收國有土地上房屋時是否應當對被征收人未經登記的空地和院落予以補償?shù)拇饛汀罚?012）行他字第16號，回答了對國有土地上的院落空地的拆遷補償問題。

即國有土地上房屋征收補償中，應將當事人合法享有國有土地使用權的院落、空地面積納入評估范圍，按照征收時的房地產市場價格，一并予以征收補償。

同時這一精神也值得集體土地上房屋征收拆遷中借鑒。《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條也規(guī)定了補償應當公平的原則，補償公平不僅應體現(xiàn)在被征收人之間，也應體現(xiàn)在征收方與被征收人之間。

基于上述規(guī)定，在執(zhí)行《土地管理法》和《城市房地產管理法》規(guī)定“適當補償”“相應補償”標準的時候，應當本著公平補償?shù)牧⒎ň?，對于空地面積也應當按照不低于土地使用權市場價格的標準給予土地使用權人適當補償。

小編最后要提示大家的是，在征收或者拆遷補償中院落空地屬于被拆遷人的合法權益，征收部門應當對此進行合理補償。需要特別指出的是，對于土地使用權是否應當?shù)玫窖a償，《土地管理法》和《城市房地產管理法》給出了明確的答案，且該兩部法律對于土地使用權不應當?shù)玫窖a償未作例外性規(guī)定，那么行政法規(guī)、地方性法規(guī)、行政規(guī)章以及其他各種規(guī)范性文件不得違反上位法，不得作出與上位法不一致的規(guī)定。凡是法律賦予我們的神圣權利都不容侵犯，一旦侵犯，建議找專業(yè)的律師解決。