導(dǎo)讀

現(xiàn)實生活中，導(dǎo)致拆遷矛盾的大部分原因是被拆遷人沒有得到合法合理的安置補償。城市房屋拆遷，所依據(jù)的法律是2011年國務(wù)院出臺的《國有土地上房屋征收與補償條例》，征補條例的出臺并沒有完全化解城市房屋拆遷中存在的矛盾。城市房屋拆遷過程中存在著哪些補償問題？

一、房屋拆遷價格參考問題

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定： “對被征收房屋價值、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失進行補償。對被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先予以住房保障。對被征收房屋的價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格?！?/p>

拆遷中，最具價值的并非房屋，而是土地使用權(quán)，因此在征收房屋和收回土地使用權(quán)之間，基本法律關(guān)系是土地使用權(quán)是否能夠提前收回的問題，房屋只是被一并征收而已。法條中僅按照“參照周邊類似房地產(chǎn)的市場價格”對被拆遷人的房屋進行補償，但法條中有沒有真實反映土地使用權(quán)的價格。例如，同樣面積和地段的房屋，占地面積不同，對占地面積大的被拆遷人而言，僅對房屋進行補償，是不公平的，補償中沒有體現(xiàn)其土地價值。因此，征收部門對被拆遷人進行實際補償時，應(yīng)當(dāng)將土地使用權(quán)的價格一并考慮進去?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》沒有涉及土地使用權(quán)補償，這對被拆遷人的權(quán)益保護是不利的。實踐當(dāng)中，律師一般采取合并房屋補償和土地補償?shù)姆绞?，要求征收部門給予房屋被拆遷人合法合理的補償，以規(guī)避《國有土地上房屋征收與補償條例》中對于土地使用權(quán)補償?shù)目杖薄?/p>

二、房產(chǎn)價值評評估較為模糊

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨即選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。”作為弱勢群體的房屋被拆遷人，由于信息不對稱等多種因素，對評估機構(gòu)的了解知之甚少，而目前我國房地產(chǎn)評估機構(gòu)的資質(zhì)參差不齊，條例的規(guī)定并不利于評估的公平、公正。征收部門通常會選定對自己有利的評估機構(gòu)，體現(xiàn)在評估報告中的房屋價值相應(yīng)縮水。對于評估部分，律師不建議房屋被拆遷人在價格不合理的評估報告上簽字，對于評估程序不合法、評估價格不合理的評估報告，依法申請復(fù)核或申請評估專家委員會鑒定。如果被拆遷人對房屋評估價格仍有異議，還可以申請行政復(fù)議或依法提起行政訴訟。

三、被征收房屋承租人的保障未專項規(guī)定

征收拆遷中受到影響的并不僅僅是房屋所有權(quán)人，房屋的承租人也經(jīng)常所謂行政相對人出現(xiàn)在征收拆遷糾紛中。尤其常見的例如公房租賃、廠房租賃，后者往往因生產(chǎn)需要投入了大量的資金或設(shè)備設(shè)施。但《國有土地上房屋征收與條例》并未專門就房屋承租人的權(quán)益進行規(guī)定，對征收人權(quán)益的保障仍有待提高。征地拆遷律師一般會從房屋搬遷補償、停產(chǎn)停業(yè)損失、裝飾裝修補償幾個方面下手，為房屋承租人爭取補償。

四、對于違法建筑的認定不合理

《國有土地上房屋征收與補償條例》中規(guī)定：“市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對認定為合法建筑的和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補償；對認定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補償?！苯鼉赡?，以拆“違”來推動拆遷，成為一些地方政府推進暴力和違法拆遷的重要手段，因此導(dǎo)致慘案時有發(fā)生。一些違法建筑有著其歷史淵源，或是屬于城中村，征收部門不應(yīng)當(dāng)簡單粗暴的將這些手續(xù)不齊全的房屋認定成違法建筑，不給或少給補償，從而導(dǎo)致社會矛盾的產(chǎn)生。