導(dǎo)讀：在我國(guó)，房屋的用途一經(jīng)規(guī)劃確定，便不可隨意更改。而在實(shí)踐中，一些業(yè)主卻擅自將自家住房或所承租的住宅，自用或出租給他人用于商業(yè)辦公、開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，此種行為已經(jīng)大大超出了房屋的原有使用用途。“住改商”（或稱“住改非”）房屋具有成本低、便捷等諸多優(yōu)勢(shì)，無(wú)論是在城市還是農(nóng)村，這種現(xiàn)象都普遍存在。那么，當(dāng)這種房屋遇到征收時(shí)，是應(yīng)該按照住宅用房還是商業(yè)用房給予補(bǔ)償呢？征收補(bǔ)償?shù)姆秶质悄男┠兀?/span>

近期，在明律師馬麗芬接待了一位來自湖北武漢的王先生，他就遇到了這樣的問題。王先生于2005年在武昌區(qū)買了一套房，后進(jìn)行創(chuàng)業(yè)，并將該房屋作為公司用房予以使用。在2016年時(shí)，該地區(qū)被納入征收范圍，政府決定對(duì)該處房屋進(jìn)行征收。王先生擔(dān)心自己“私自”改變房屋用途會(huì)影響其征收補(bǔ)償，遂向在明律師進(jìn)行了咨詢。

【法律分析：“住改商”后的三大問題】

住改商確定房屋價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)是什么？

由于我國(guó)地域和社會(huì)發(fā)展水平不均衡等相關(guān)因素的影響，全國(guó)各地對(duì)住改商房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一。這種不統(tǒng)一，使得我們難以以一個(gè)具體、確定的數(shù)字來衡量。所以，具體的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的制定只能依據(jù)當(dāng)?shù)卣牟疬w政策來評(píng)判。實(shí)踐中采用的最多的住改商拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)大致可以分為以下的5種：

1.按照住宅房屋與非住宅房屋的加權(quán)平均值確定。住宅房屋與非住宅房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同。商業(yè)用房是由住宅改變還是非住宅改變而成，對(duì)于征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定具有重大的意義。因此，在沿用住宅房屋和非住宅房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，再來確定住改商房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這樣的做法是合理的。

2.住改商施行商業(yè)用房補(bǔ)償政策。在我國(guó)某些地區(qū)，直接沿用商業(yè)用房補(bǔ)償政策。

3.參照商業(yè)用房估價(jià)，并且根據(jù)是否是沿街的門面房標(biāo)準(zhǔn)有所不同。參照這種方式可以將多種因素予以綜合，可以確定一個(gè)恰當(dāng)?shù)难a(bǔ)償方式。

4.規(guī)定一定時(shí)間之后的住改商按照住宅性質(zhì)進(jìn)行補(bǔ)償，譬如已經(jīng)經(jīng)過10年、20年以上的期限，這充分考慮了歷史遺留原因。

5.采用混合標(biāo)準(zhǔn)。將以上四種方式綜合起來確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

對(duì)于是否可以確定為住改商，當(dāng)前在標(biāo)準(zhǔn)上并不完全統(tǒng)一，有的以房屋權(quán)屬登記為準(zhǔn)，有的以房屋的實(shí)際用途為準(zhǔn)，有的以房屋權(quán)屬登記兼實(shí)際用途為準(zhǔn)。在補(bǔ)償時(shí)，大多數(shù)的住改商都采取的是第一種方式，即按照住宅房屋與非住宅房屋的加權(quán)平均值確定。

未經(jīng)登記的建筑是不是就一定只能按照住宅補(bǔ)償？

根據(jù)《物權(quán)法》第七十七條之規(guī)定：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。據(jù)此，在沒有違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的情形下，住改商的行為可能是有效的，所以此類房屋在被征收時(shí)，就可以按照經(jīng)營(yíng)性用房進(jìn)行安置補(bǔ)償。同時(shí)根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》的規(guī)定：“對(duì)拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營(yíng)性用房的補(bǔ)償，各地可根據(jù)其經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償?！币虼?，沒有進(jìn)行變更房屋用途登記不影響房屋可參照營(yíng)業(yè)性用房進(jìn)行補(bǔ)償。

值得注意的是，2018年1月25日最高人民法院第三巡回法庭宣判的由在明律師代理的“許水云訴金華市婺城區(qū)人民政府行政強(qiáng)制及行政賠償案”中，判決書的理由部分明確指出許的“無(wú)證建筑”如能提供納稅、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等手續(xù)，即應(yīng)當(dāng)被按照營(yíng)業(yè)性用房予以補(bǔ)償。這也是一起極為重要的關(guān)于此問題的司法實(shí)踐案例，具有一定的參考價(jià)值。

住改商房屋遇征收究竟該如何補(bǔ)償？

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，“住改商”類房屋可以獲得以下補(bǔ)償：

一是房屋及其他附屬建筑的價(jià)值補(bǔ)償。一般應(yīng)該以相關(guān)房產(chǎn)登記的面積為準(zhǔn)。如果因?yàn)闅v史原因未予以登記的，可以按照實(shí)際測(cè)量的面積為準(zhǔn)。房屋價(jià)值補(bǔ)償?shù)幕緲?biāo)準(zhǔn)就是“周邊類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值”，以評(píng)估結(jié)果為重要依據(jù)。

二是搬遷前期費(fèi)用和搬遷過程中發(fā)生的停工費(fèi)用、機(jī)器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費(fèi)用以及物資的拆卸、包裝和運(yùn)輸、解聘員工補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。

三是基于拆遷政策發(fā)生的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用，包括速遷費(fèi)、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等。

四是拆除非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的，也將得到補(bǔ)償：拆遷房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，在規(guī)定的過渡期限內(nèi)，按照所涉及的在冊(cè)工人數(shù)或者工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照登記的實(shí)際從業(yè)人數(shù)給予一次性最低工資補(bǔ)償。

五是適當(dāng)?shù)臅r(shí)候應(yīng)該給與被拆遷人一些生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)補(bǔ)償。拆遷時(shí)，應(yīng)該堅(jiān)持不能降低和影響被拆遷人的生活和居住條件，必須保障被拆遷人的生活水平。對(duì)于住改商的被拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)纳a(chǎn)經(jīng)營(yíng)補(bǔ)償。

在明拆遷律師最后想提示大家的是，“住改商”該如何補(bǔ)償，應(yīng)該采取因地制宜的原則，分類分情況采取不同的標(biāo)準(zhǔn)區(qū)別對(duì)待。具體區(qū)分經(jīng)營(yíng)行為是否取得了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，以及經(jīng)營(yíng)狀況、盈利狀況等，按照營(yíng)業(yè)房進(jìn)行必要的補(bǔ)償，并且還要依照經(jīng)營(yíng)的年限長(zhǎng)短來確定參照營(yíng)業(yè)的比例，這樣既體現(xiàn)對(duì)于“住改商”補(bǔ)償?shù)暮侠硇裕煮w現(xiàn)了對(duì)于商業(yè)用途房屋的公平性。