導(dǎo)讀：近期，在明律師李順華、謝瑞青代理的又一起訴棚戶區(qū)改造項(xiàng)目征收補(bǔ)償決定案件勝訴。因評(píng)估報(bào)告違法，政府作出的征收補(bǔ)償決定被撤銷。

委托人：黃先生，河南省周口市川匯區(qū)人

被告：河南省周口市川匯區(qū)人民政府

代理律師：李順華、謝瑞青，北京在明律師事務(wù)所律師

基本案情：價(jià)格評(píng)估存在多處違法

2017年10月10日，周口市川匯區(qū)人民政府（以下簡稱區(qū)政府）因棚戶區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)需要發(fā)布了征收決定，黃先生的房屋在征收范圍內(nèi)。在此之前，區(qū)政府房屋征收辦公室（以下簡稱區(qū)征收辦）于2017年7月31日作出《評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇征求意見結(jié)果公告》，選定了評(píng)估機(jī)構(gòu)。包括黃先生在內(nèi)的被征收人對(duì)此毫不知情。直到2017年8月25日，區(qū)征收辦才發(fā)布《協(xié)商選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的通知》，推薦五家評(píng)估機(jī)構(gòu)供被征收人選擇。此后評(píng)估機(jī)構(gòu)以2017年8月25日為評(píng)估時(shí)點(diǎn)，對(duì)黃先生的房屋市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。后黃先生與征收部門多次協(xié)商未果，2018年6月8日，區(qū)政府對(duì)黃先生作出了征收補(bǔ)償決定。

在訴訟過程中，在明律師明確指出了評(píng)估報(bào)告存在的違法問題：

首先，依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條第一款的規(guī)定，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)首先由被征收人協(xié)商選定。即選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的主體是被征收人，選擇的方式應(yīng)當(dāng)首先是協(xié)商選定。本案中，被告2017年10月10日發(fā)布生效的征收決定，至此才確定了征收范圍和被征收人的資格，但是在2017年7月31日，區(qū)征收辦就已經(jīng)選定了評(píng)估機(jī)構(gòu)，此時(shí)被征收人尚未確定。另外，區(qū)征收辦在2017年7月31日已經(jīng)選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的情況下，于2017年8月25日通知包括原告在內(nèi)的被征收人，事實(shí)上根本沒有履行協(xié)商的程序，明顯違法。

其次，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不能低于征收決定公告之日被征收房屋周邊類似房屋的市場(chǎng)價(jià)格。依據(jù)《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十條第一款規(guī)定，房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為征收決定公告之日。本案區(qū)政府發(fā)布征收公告的時(shí)間是2017年10月10日，而評(píng)估報(bào)告評(píng)估時(shí)點(diǎn)是2017年8月25日，明顯違法。

在代理律師的據(jù)理力爭(zhēng)下，周口市中級(jí)人民法院采納了在明律師的意見，判決撤銷了區(qū)政府作出的房屋征收補(bǔ)償決定。

律師點(diǎn)評(píng)：評(píng)估報(bào)告應(yīng)全面審查

對(duì)評(píng)估報(bào)告的審查，不能局限于形式上的審查。不僅要看評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容是否符合《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》規(guī)定的應(yīng)當(dāng)包括的內(nèi)容，也要看被征收人是否申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估、是否申請(qǐng)專家委員會(huì)鑒定，或者提起相應(yīng)申請(qǐng)后是否得到有效回復(fù)等等，更加要看評(píng)估報(bào)告的實(shí)質(zhì)內(nèi)容即評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇、評(píng)估人員及機(jī)構(gòu)資質(zhì)、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、評(píng)估價(jià)值是否公平等等。對(duì)此，最高人民法院2004年公報(bào)案例“豐浩江等人訴廣東省東莞市規(guī)劃局房屋拆遷行政裁決糾紛案”已明確說明。

最后，在明拆遷律師提醒廣大被征收人，房屋征收評(píng)估涉及您的切身權(quán)益，征收方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（590號(hào)令）規(guī)定的程序選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。評(píng)估機(jī)構(gòu)也應(yīng)當(dāng)依照《征補(bǔ)條例》和《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》等法規(guī)、規(guī)章去獨(dú)立、客觀、公正地開展工作。如果您收到一份類似本案中這樣存在多處違法的評(píng)估報(bào)告，建議您及時(shí)咨詢專業(yè)征收維權(quán)律師，堅(jiān)決維護(hù)自己的合法權(quán)益。