導讀：回購的小區(qū)安置房，開發(fā)商同意贈送一個門前小院。門前小院的裝飾裝修工程剛剛完成，不料卻被城管直接作為違建強拆。房前小院是開發(fā)商贈送的，搭建防護欄是小區(qū)物業(yè)同意的，自己這“合法合理”的小院卻突然成了違建還被強拆了，這究竟是怎么回事呢？近日，北京在明律師事務所的梁紅麗律師接待了這樣一個當事人的咨詢。

基本案情：開發(fā)商送的房前小院居然不合法？

2007年，張先生購買了北京市豐臺區(qū)××小區(qū)22號樓4單元101號、102號房屋，同時開發(fā)商贈送房前小院一處。后經(jīng)小區(qū)物業(yè)許可，張先生于2017年5月對門前小院進行加固、裝修、安裝護欄。6月1日，豐臺城管執(zhí)法局向張先生送達“責令停止建設通知書”。由于張先生認為自己對小院擁有合法的使用權，并沒有停止對小院的裝修。

2017年7月7日，豐臺城管執(zhí)法局帶人將張先生已經(jīng)搭建的防護欄框架拆毀，并將張先生的父親推倒在地導致其受傷住院。自己原以為有著“合法”手續(xù)的小院遭遇暴力強拆，張先生實在想不明白，于是找到了北京在明律師事務所的梁紅麗律師進行咨詢。

為了了解具體的事實情況，梁紅麗律師又向張先生索要了其向物業(yè)提供的改建申請。資料顯示，2014年5月30日，張先生向前述房屋所在小區(qū)物業(yè)管理單位北京市小林物業(yè)管理有限公司××分公司申請對房前小院進行加固、裝修、改護欄。物業(yè)公司在裝飾裝修申請表中簽署“同意焊護欄，不同意封玻璃，不能封門窗”的意見。張先生在寫有“小院不能搭棚封頂，小院四周不能封閉（用玻璃、窗戶封閉）”“如在建設中有違規(guī)建設的行為，物業(yè)公司及相關部門有權進行拆除，由此產(chǎn)生的一切后果由業(yè)主自行承擔”等內容的“小院規(guī)范建設承諾書”上簽字。

2017年6月1日，豐臺城管執(zhí)法局到張先生居住的房屋南側進行檢查，發(fā)現(xiàn)張先生有違法占用綠地的情況并擅自搭建鋼結構材料。經(jīng)過進一步核實發(fā)現(xiàn)張先生并沒有取得規(guī)劃許可證。豐臺城管執(zhí)法局當即制作了現(xiàn)場檢查筆錄和勘驗筆錄，并進行了現(xiàn)場拍照取證。當日，豐臺城管執(zhí)法局向張先生作出并送達了“責令停止建設通知書”，責令其立即停止建設，并接受進一步調查處理；并告知如不停止建設，將依據(jù)《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第六十六條第一款及《北京市禁止違法建設若干規(guī)定》第十一條的規(guī)定，依法報經(jīng)北京市豐臺區(qū)人民政府責成有關部門實施查封。

2017年7月2日，當時的北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會出具規(guī)（豐）執(zhí)函〔2017〕278號《關于北京市豐臺區(qū)××南區(qū)22號樓4單元南側鋼架結構房屋一處規(guī)劃審批情況的函》，認定位于北京市豐臺區(qū)××南區(qū)22號樓4單元南側的鋼架結構房屋一處，面積為65平方米，未取得建設工程規(guī)劃許可證。7月7日，豐臺城管執(zhí)法局和南苑街道辦事處對涉案鋼架結構建筑進行了部分拆除。

法律分析：如此房前小院難合法

本案中張先生涉案房屋前面的小院存在幾個無可避免的事實問題。張先生的小院屬于開發(fā)商贈送，物業(yè)許可可以增加圍欄。但是，小院占地本身屬于小區(qū)公共綠地，開發(fā)商和物業(yè)在沒有業(yè)主明確許可的情況下并沒有權利對外許可他人占用。張先生沒有建設工程規(guī)劃許可證搭建私家小院的建設行為涉嫌違反《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第二十三條第一款的規(guī)定。

依據(jù)《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第六十六條第一款及《北京市禁止違法建設若干規(guī)定》第十一條、第十三條、第十七條，發(fā)現(xiàn)正在建設的城鎮(zhèn)違法建設，負有查處職責的機關應當立即書面責令停止建設。當事人不停止建設的，應當立即報告違法建設所在地的區(qū)縣人民政府。

區(qū)縣人民政府可以責成區(qū)縣城市管理綜合行政執(zhí)法等機關查封施工現(xiàn)場。城市管理綜合行政執(zhí)法機關責令停止建設或者發(fā)現(xiàn)已經(jīng)建成的城鎮(zhèn)違法建設，應當在20日內責令限期拆除。當事人逾期不拆除的，負有查處職責的機關應當在期限屆滿后5個工作日內，將限期拆除決定及逾期未拆除的情況報告違法建設所在地的區(qū)縣人民政府。區(qū)縣人民政府應當責成區(qū)縣城市管理綜合行政執(zhí)法等機關實施強制拆除。

強制拆除違法建設，應當提前5日在現(xiàn)場公告強制拆除決定，告知實施強制拆除的時間、相關依據(jù)、當事人的權利和義務等。實施強制拆除的行政機關應當通知當事人清理有關物品，當事人拒不清理的，應當制作財物清單并由當事人簽字確認。當事人不簽字的，可以由違法建設所在地居民委員會、村民委員會確認。實施強制拆除應當制作筆錄并攝制錄像。

在本案中，豐臺城管執(zhí)法局書面責令張先生停止建設，在張先生未停止建設的情況下，其未向北京市豐臺區(qū)人民政府報告即與南苑街道辦事處共同實施了強制拆除。在強制拆除前，豐臺城管執(zhí)法局未作出限期拆除決定、強制拆除決定，亦未告知強制拆除的具體時間。對于2017年7月7日的強制拆除行為，豐臺城管執(zhí)法局也沒有提前公告或以其他形式告知。以上均違反了《北京市禁止違法建設若干規(guī)定》對強制拆除違法建設的相關要求，應認定為程序違法。

在明拆遷律師最后想指出的是，雖然本案中豐臺城管局涉嫌程序違法，但張先生的小院似乎也是修的名不正言不順。在小院已經(jīng)被強制拆除的情況下提起法律程序，達到的訴訟效果也僅僅限于豐臺城管局程序違法的確認，但很難通過行政賠償來彌補自己的損失。在“疏解、整治、促提升”行動持續(xù)推進的今天，類似的房前屋后加蓋、搭建的無證建筑物，恐越來越難逃被拆除的命運。