導(dǎo)讀：以地鐵為代表的軌道交通建設(shè)無疑是當(dāng)前及今后若干年各地交通設(shè)施建設(shè)的重頭戲，且這一重要發(fā)展趨勢(shì)已經(jīng)從大中城市中心逐步擴(kuò)展到了城市的近郊區(qū)甚至城市群之間，其影響范圍擴(kuò)大是不爭(zhēng)的事實(shí)。而地鐵建設(shè)項(xiàng)目必然會(huì)引發(fā)相關(guān)車站建設(shè)所需的征收拆遷，由此造成的補(bǔ)償安置糾紛也是層出不窮。那么，在一起地鐵建設(shè)征收項(xiàng)目中，被征收人究竟該如何審查其房屋征收決定呢？一些并不十分明顯的隱藏違法點(diǎn)，你又能精準(zhǔn)有效地識(shí)別嗎？本文，通過在明律師馬麗芬、梁紅麗代理的一起北京市西城區(qū)的案件，我們來看看這里面究竟有何玄機(jī)……

基本案情：地鐵十九號(hào)線建設(shè)征收決定引發(fā)不滿

北京市軌道交通19號(hào)線平安里段建設(shè)項(xiàng)目需要征收附近胡同內(nèi)的國(guó)有土地上房屋，涉及被征收人的私產(chǎn)、直管公房、自管公房、自建房及房屋所在院落等不同性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)。

因?qū)φ魇昭a(bǔ)償方案中規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不滿（被征收人在比對(duì)周邊類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格后認(rèn)為方案中的標(biāo)準(zhǔn)明顯偏低，很可能導(dǎo)致其補(bǔ)償權(quán)益減損嚴(yán)重），多位被征收人委托了北京在明律師事務(wù)所的馬麗芬律師團(tuán)隊(duì)和梁紅麗律師團(tuán)隊(duì)幫助其維權(quán)。委托人在律師的指導(dǎo)下將北京市西城區(qū)人民政府訴至法院，請(qǐng)求依法撤銷涉案房屋征收決定。相關(guān)案件于2019年3月陸續(xù)在北京市第四中級(jí)人民法院進(jìn)行庭審階段。

那么在這樣一起頗具典型性的因地鐵建設(shè)項(xiàng)目所引發(fā)的征收補(bǔ)償糾紛中，存在哪些值得關(guān)注的法律問題呢？

其一，征收項(xiàng)目必須有“四規(guī)劃”

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第9條規(guī)定，依照本條例第八條規(guī)定，確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。

此即所謂“四規(guī)劃一計(jì)劃”，顯然是590號(hào)令所明文規(guī)定的一個(gè)合法的征收項(xiàng)目必須具備的啟動(dòng)依據(jù)。然而在上述案件中的區(qū)政府卻似乎難以提供證據(jù)證明涉案項(xiàng)目具備上述“四規(guī)劃”，相關(guān)材料中則顯示涉案項(xiàng)目走了所謂“綠色審批通道”，這顯然是于法無據(jù)的。

需要指出的是，即便地鐵建設(shè)項(xiàng)目?jī)H屬于“由政府組織實(shí)施的交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要”，其也僅能省去“一計(jì)劃”，這是其與棚戶區(qū)改造類項(xiàng)目的區(qū)別所在。但無論如何，四規(guī)劃一個(gè)也不能省。

其二，房屋征收決定作出前的有關(guān)公示、公告應(yīng)依法張貼

根據(jù)590號(hào)令的規(guī)定，在房屋征收決定作出前，征收方須依法公示、公告一系列直接牽涉被征收人實(shí)體權(quán)益的文件材料，包括但不限于確定房屋征收范圍的“暫停公告”，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定公告，征收調(diào)查登記結(jié)果公示，征收補(bǔ)償方案征求意見公告等等。而所有這些公示、公告，都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法進(jìn)行，充分保障片區(qū)內(nèi)被征收人的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)和申請(qǐng)聽證的權(quán)利。

然而在上述案件中，區(qū)政府所提供的照片證據(jù)雖然看似能夠證明其履行了相關(guān)公示公告的法定職責(zé)，但在明律師指出這些照片欠缺拍攝的準(zhǔn)確時(shí)間、地點(diǎn)、周邊環(huán)境信息，且有當(dāng)事人表示張貼的位置從高德地圖上查詢發(fā)現(xiàn)距離其被征收房屋數(shù)百米，并不在其正常出行會(huì)經(jīng)過的路途上，故其根本無法看到涉案公示公告。

在在明律師以往代理的其他案件中，的確出現(xiàn)過涉案征收項(xiàng)目公告貼在相關(guān)機(jī)構(gòu)“室內(nèi)公共空間”，一般人如不主動(dòng)“進(jìn)屋”溜達(dá)則從室外無法看到，甚至相關(guān)公告貼上拍完照后就當(dāng)即被撕下等亂象。凡此種種不規(guī)范甚至故意為之的不合法行為，客觀上將嚴(yán)重?fù)p害被征收人的補(bǔ)償安置實(shí)體權(quán)益，且很容易招致當(dāng)事人對(duì)征收方的極度不信任，十分不利于征收項(xiàng)目的依法有序開展。

其三，房屋征收范圍“上下浮動(dòng)”引發(fā)不信任

房屋征收范圍的界定無疑應(yīng)當(dāng)是一個(gè)準(zhǔn)確、不變的四至范圍。除非在涉案片區(qū)傳出征收風(fēng)聲后有人搶建、搶蓋違法建筑，否則這一確定范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)也是不應(yīng)發(fā)生變動(dòng)的，否則就叫鬧鬼了。

然而在本案的庭審中，多份證據(jù)材料（均由被告一方提供）顯示涉案項(xiàng)目的所涉被征收房屋存在反復(fù)、多次變化的情形，多輪公示、公告中所涉及的房屋門牌號(hào)有的多了這家，有的少了那家，這就引起了被征收人的質(zhì)疑和不信任。譬如，若一些門牌號(hào)所對(duì)應(yīng)的住戶在房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定環(huán)節(jié)并未被列入，那么其就自然沒有參與這一環(huán)節(jié)。然而等到入戶調(diào)查環(huán)節(jié)這些門牌號(hào)又被列入了，那么其相關(guān)程序性權(quán)利是否得到了充分保障呢？

需要指出的是，對(duì)于某一處房屋是否被納入了某一地鐵項(xiàng)目的征收范圍，在明律師認(rèn)為這應(yīng)當(dāng)是自始就確定、明晰的，因?yàn)槠渫耆梢酝ㄟ^清晰準(zhǔn)確的圖表來反映，而不能來回變。究竟涉案房屋是否位于征收項(xiàng)目范圍內(nèi)，征收方必須拿出充分的證據(jù)予以證實(shí)，而不能拿手一指說誰(shuí)在誰(shuí)就在，說誰(shuí)不在誰(shuí)就不在。

其四，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定是重要審查點(diǎn)

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第19條規(guī)定，被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法確定。據(jù)此，參選的評(píng)估機(jī)構(gòu)是否具備相應(yīng)資質(zhì)也是涉案房屋征收決定是否合法的一個(gè)重要審查點(diǎn)。

《北京市國(guó)有土地上房屋征收房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定辦法》第4條規(guī)定，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、從業(yè)經(jīng)歷、監(jiān)管記錄、社會(huì)反映等情況，建立房屋征收房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄，并向社會(huì)公布。進(jìn)入名錄的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)具備以下條件：

（一）具備房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資質(zhì)；

（二）無不良監(jiān)管記錄。

未列入房屋征收房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄的，不得承接本市房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。

其第5條對(duì)何為“不良監(jiān)管記錄”作了進(jìn)一步規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)有下列情形之一的，記入不良監(jiān)管記錄：

（一）因評(píng)估問題侵害國(guó)家和個(gè)人利益，給社會(huì)造成不良影響的；

（二）因評(píng)估問題導(dǎo)致相關(guān)人員提出復(fù)議、訴訟，被相關(guān)部門或人民法院裁定存在問題的；

（三）因評(píng)估問題被紀(jì)檢、監(jiān)察、審計(jì)部門認(rèn)定存在問題的；

（四）被選定參與房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)，無故拒絕承接評(píng)估業(yè)務(wù)或轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓評(píng)估業(yè)務(wù)的；

（五）出具虛假或有重大錯(cuò)誤評(píng)估報(bào)告的；

（六）有其他違法行為的。

而在本案中，被征收人查詢提供的證據(jù)顯示涉案項(xiàng)目最終確定的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)存在多個(gè)行政處罰記錄，且還有多起復(fù)議、訴訟。顯然，這樣的機(jī)構(gòu)能否依法被確定為最終的征收評(píng)估機(jī)構(gòu)是存在重大疑問的，也極易引發(fā)被征收人對(duì)涉案項(xiàng)目的不信任。

其五，征收調(diào)查登記中房屋征收部門人員是否實(shí)際入戶

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第15條規(guī)定，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

為確認(rèn)房屋登記簿上記載的權(quán)屬、用途、建筑面積等事項(xiàng)情況，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)從被征收房屋所在行政區(qū)域的房屋登記機(jī)構(gòu)調(diào)取該房屋的資料，作為之后補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。調(diào)查人員還應(yīng)當(dāng)采取入戶調(diào)查的方式，對(duì)這些重要信息進(jìn)行調(diào)查登記。

而在本案中，多位當(dāng)事人均表示沒見過入戶調(diào)查的房屋征收部門工作人員，只有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的人來過，且進(jìn)門就說“評(píng)估只認(rèn)證載面積，別的一律不認(rèn)”。在明律師認(rèn)為，征收調(diào)查登記與房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的實(shí)地查勘是兩個(gè)完全不同的程序，只有調(diào)查登記完成評(píng)估機(jī)構(gòu)才有合法開展評(píng)估工作的依據(jù)。故此，征收方應(yīng)當(dāng)舉證證明其的確履行了入戶調(diào)查的義務(wù)，而不能僅僅憑一張最終的“總表”公示來證明其確實(shí)入戶了。一般而言，征收方應(yīng)制作入戶調(diào)查的登記表或者記錄材料，由接待的被征收人簽字確認(rèn)，才能比較全面的證明其履行了實(shí)際入戶的義務(wù)。僅有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)人員入戶是不夠的，其不能替代房屋征收部門工作人員的實(shí)際入戶調(diào)查。

在明拆遷律師律師最后想提示大家的是，以上5個(gè)方面是這起案件中所反映出來的爭(zhēng)議焦點(diǎn)問題，對(duì)同類型案件的依法維權(quán)具有一定的參考意義。廣大被征收人要善于敏銳捕捉涉案項(xiàng)目中的疑似違法點(diǎn)，尤其是在對(duì)其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不滿的情況下更要綜合考量國(guó)務(wù)院、各相關(guān)部門、省市級(jí)政府出臺(tái)的各類法規(guī)規(guī)章和規(guī)范性文件，爭(zhēng)取通過復(fù)議、訴訟等法律途徑維護(hù)自己的合法補(bǔ)償權(quán)益。而對(duì)這些疑問的溝通解釋工作，無疑也是征收方開展工作的重中之重，積極主動(dòng)的協(xié)商溝通也有助于矛盾糾紛的化解和征收項(xiàng)目的推進(jìn)，和諧征收、依法征收的應(yīng)有之義就在于此。