前不久頭條多家媒體大號(hào)發(fā)布新聞消息，稱青島市黃島區(qū)為整治生態(tài)，對(duì)41棟別墅進(jìn)行了拆違處理。網(wǎng)友紛紛稱快，表示對(duì)待就應(yīng)該雷霆拆除，絕不姑息。

為了維護(hù)我們的居住環(huán)境，也為了保障公平，對(duì)違建的查處自然是刻不容緩的。但細(xì)究媒體報(bào)道的細(xì)節(jié)可以發(fā)現(xiàn)，這次的別墅拆違還存在一些疑點(diǎn)，比如有業(yè)主稱這些房子的證件齊全，合法合規(guī)。

說(shuō)到這里很多讀者朋友可能有疑問(wèn)：如果別墅證件齊全合法合規(guī)，為什么還會(huì)被“拆違”？既然別墅被拆違了，那房子應(yīng)該存在違法違規(guī)問(wèn)題，這些問(wèn)題又是什么呢？換句話說(shuō)，究竟什么樣的房子才是違建，才應(yīng)當(dāng)被拆違呢？

小編今天就在本文中帶大家解開(kāi)這個(gè)難題。

第一類(lèi)違建 用地違法型違建

就像畫(huà)畫(huà)之前要找一張白紙一樣，咱們要蓋房子，首先就要有一塊地。大家都知道，我國(guó)的土地大致就分為兩種，一種是國(guó)家所有的土地，一種是集體所有的土地。想在前者上蓋房子，通常需要通過(guò)招拍掛等形式取得土地使用權(quán)；想在后者上蓋房子，則要獲批宅基地使用權(quán)。

一方面，如果咱們對(duì)一塊土地沒(méi)有取得使用權(quán)，就私自在上面蓋房子，這是得不到法律保護(hù)的；另一方面，如果一塊地依法不屬于可以蓋房子的土地，而是耕地、林地甚至是基本農(nóng)田，這也是法律嚴(yán)格禁止的。

所以這個(gè)“用地違法型違建”，主要指的就是蓋房子時(shí)沒(méi)有依法取得土地使用權(quán)，或者蓋房子使用的土地依法不屬于建設(shè)用地。這類(lèi)房子從根本上違反了土地法律。

第二類(lèi)違建 缺少建設(shè)規(guī)劃審批手續(xù)型違建

這類(lèi)違建的出現(xiàn)有一個(gè)前提，那就是根據(jù)現(xiàn)行的土地法律和城鄉(xiāng)規(guī)劃法律法規(guī)，咱們現(xiàn)在在已經(jīng)合法取得使用權(quán)的土地上蓋房子，還要經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)的規(guī)劃審批。

例如在城市規(guī)劃區(qū)（國(guó)有土地上）蓋房子，要取得“建筑工程規(guī)劃許可證”；在鄉(xiāng)村規(guī)劃區(qū)域（農(nóng)村集體土地上）蓋房子，則要取得“鄉(xiāng)村規(guī)劃建設(shè)許可證”換句話說(shuō)，即使咱們依法取得了土地，也不是可以隨意在上面蓋房子的，要符合城鄉(xiāng)整體規(guī)劃的需要和許可。

所以說(shuō)，“缺少建設(shè)規(guī)劃審批手續(xù)型違建”，指的就是這類(lèi)雖然用地合法，但是沒(méi)有取得建筑建設(shè)需要的審批許可手續(xù)的房子。這類(lèi)房子違反的是城鄉(xiāng)規(guī)劃法律法規(guī)。

第三類(lèi)違建 歷史的眼淚型違建

與前兩類(lèi)違建類(lèi)型不同，咱們給這第三類(lèi)違建起了個(gè)比較文藝范的名字。顧名思義，這類(lèi)違建其實(shí)就是蓋房子的時(shí)候用地合法、建設(shè)也合法，但是隨著時(shí)代的變遷、相關(guān)規(guī)定政策的更迭，現(xiàn)在已經(jīng)不符合現(xiàn)行法律法規(guī)和政策性規(guī)劃調(diào)整的要求了。

如果用現(xiàn)行的法律來(lái)衡量這些房子，它們漏洞百出，不符合法律法規(guī)的要求，或是不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的要求；但放在它們被建筑成型的時(shí)候，它們的出現(xiàn)并不違法違規(guī)。

這些變動(dòng)有時(shí)候是城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展的必經(jīng)之路，但這些面臨整治的建筑曾經(jīng)也是房屋權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)利的結(jié)晶。這些過(guò)去存在的事物，違反了其出現(xiàn)之后才產(chǎn)生的法律法規(guī)或政策要求，是一種相對(duì)比較復(fù)雜的違建。

接下來(lái)我們可以簡(jiǎn)單分析一下，是違建就應(yīng)該被拆嗎？

說(shuō)到違建的查處和拆除，部分讀者朋友在深入了解這個(gè)問(wèn)題前，想的可能比較簡(jiǎn)單武斷——既然違反了法律法規(guī)和政策規(guī)定，既然是違建，那就統(tǒng)統(tǒng)拆除就好了，因?yàn)檫`建的存在本身就是在影響他人的權(quán)利。

但是在具體生活中，這個(gè)問(wèn)題的答案并不是這樣非黑即白。因?yàn)樯钸@道選擇題的題干，總是充滿了拐七扭八的提問(wèn)陷阱。

咱們來(lái)看一個(gè)小案例。

• 現(xiàn)在有一家工廠，由于訂單驟增，需要進(jìn)行生產(chǎn)線和廠房的擴(kuò)建。負(fù)責(zé)人辦理了規(guī)劃許可證，獲批建設(shè)兩層廠房。但在實(shí)際建設(shè)時(shí)這位負(fù)責(zé)人發(fā)現(xiàn)，兩層廠房不夠用，于是他在兩層廠房的基礎(chǔ)上又私自加蓋了第三層。
• 廠房蓋成后不久，有關(guān)部門(mén)在走訪中查出第三層廠房并沒(méi)有在規(guī)劃許可范圍內(nèi)，認(rèn)定第三層屬于違建。但是由于對(duì)當(dāng)?shù)氐恼w規(guī)劃需要影響不大，于是有關(guān)部門(mén)對(duì)該廠處以罰款，并責(zé)令其對(duì)相關(guān)手續(xù)進(jìn)行補(bǔ)正。
• 那么大家可以思考一下，在該廠繳納罰款并完成補(bǔ)正程序后，加蓋的第三層廠房還屬于違建嗎？還應(yīng)該被無(wú)償拆除嗎？如果該廠房這時(shí)需要搬遷，加蓋的第三層廠房能正常取得補(bǔ)償嗎？

所以說(shuō)，其實(shí)如果單純套用法律法規(guī)條款，那么理論上來(lái)說(shuō)違建的劃分還是比較清楚的，是違建就無(wú)償拆除，不是違建就不拆就可以了。

但是實(shí)踐中我們遇到的違建情況往往比較復(fù)雜，究竟應(yīng)該拆除還是予以補(bǔ)正機(jī)會(huì)；究竟應(yīng)該無(wú)償拆除，還是給予適當(dāng)補(bǔ)償，都要結(jié)合個(gè)案的實(shí)際情況進(jìn)行分析。這并不是要對(duì)違建進(jìn)行“包庇”，反而是為了保護(hù)每個(gè)權(quán)利主體的合法財(cái)產(chǎn)以及法律的公正性。

綜上所言，如果說(shuō)一處房屋從各個(gè)角度分析都確實(shí)屬于違建，那么自然應(yīng)該依法嚴(yán)肅處理。但如果房屋存在一定的特殊情況，在進(jìn)行查處的過(guò)程中，也應(yīng)該將這些特殊情況考慮進(jìn)去，在嚴(yán)肅處理違法違規(guī)問(wèn)題的同時(shí)，充分保障當(dāng)事人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

在這里小編也想提醒大家，如果你的房子被指是違建，咱們也可以先不要驚慌，冷靜分析房子究竟是否確實(shí)存在違法違規(guī)問(wèn)題，這些問(wèn)題是否能夠依法進(jìn)行補(bǔ)正，又或者是不是查處部門(mén)存在認(rèn)定錯(cuò)誤的情況，及時(shí)通過(guò)法律途徑主張自己的意義，保護(hù)自己的權(quán)利。

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