現(xiàn)在的問題日趨嚴重，很多地方開發(fā)的過程當中就會遇到釘子戶的問題，很多項目因為釘子戶的問題更改了原定的項目計劃。那么，拆遷遇到釘子戶可以進行嗎，怎樣強拆？

網(wǎng)友咨詢：新農(nóng)村建設搬遷，不愿意搬遷的“釘子戶”會被怎么處理？會進行強拆嗎？

律師解答：

根據(jù)國務院的《城市房屋拆遷管理條例》和建設部的《城市房屋拆遷行政裁決規(guī)程》的規(guī)定結(jié)合司法實踐，可以申請強制拆遷，但必須遵守強制拆遷程序。

除以下機關(guān)外，其他任何單位和個人都無權(quán)實施房屋強拆：

1、對于違法建筑物、構(gòu)筑物和設施縣級以上地方人民政府責成有關(guān)部門或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府可以依法組織強拆;

2、對于作出國有土地上房屋征收補償決定的市、縣級人民政府，經(jīng)人民法院裁定準予組織強拆;

3、依據(jù)《行政強制法》第三十四條“行政機關(guān)依法作出行政決定后，當事人在行政機關(guān)決定的期限內(nèi)不履行義務的，具有行政強制執(zhí)行權(quán)的行政機關(guān)依照本章規(guī)定強制執(zhí)行?！?/p>

4、對于違法建筑物、構(gòu)筑物和設施、在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施、已作出征收補償決定國有土地上的房屋經(jīng)過司法訴訟，已產(chǎn)生法律效力的裁判文書，有管轄權(quán)的人民法院可以依法組織強拆。

強拆的方式：

1、司法強遷，由區(qū)、縣房地局向人民法院申請，由人民法院實施的強拆。

2、行政強遷，經(jīng)區(qū)、縣房地局申請，由區(qū)、縣人民政府責成區(qū)、縣房地局和公安機關(guān)等有關(guān)機關(guān)部門實施的強拆;根據(jù)條例第十七條規(guī)定，實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關(guān)事項，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

律師解析：

對于釘子戶產(chǎn)生的原因解析：

1、拆遷評估隨意性大，政府干預多

拆遷評估是否準確，關(guān)系到拆遷補償是否公平、公正，關(guān)系到被拆遷人的合法權(quán)益是否得到有效保證。有些評估機構(gòu)經(jīng)不住利益的誘惑，按照委托人的要求，做不實評估，評估價格與市場價格差距較大，損害被拆遷人的合法權(quán)益。有的城市拆遷評估獨家經(jīng)營，被拆遷人對評估結(jié)果有異議時，缺乏有效的監(jiān)督、仲裁、協(xié)調(diào)機制。有的城市由政府公布區(qū)位價、房屋重置價補償，同時，裝修補償標準的調(diào)整也不及時，造成補償標準嚴重背離市場價格。

2、賠償過低，拆遷戶安置無房

城市居民的房產(chǎn)往往是一個家庭的命脈，而拆遷方給予的補償標準往往過低，或者不履行協(xié)議，被拆遷居民又大多是收入不高的中低收入家庭，拆遷后選擇購房范圍多為普通商品房、經(jīng)濟適用房或二手房。再加上政府部門建設規(guī)劃不合理，一些城市房地產(chǎn)市場中低價位的商品房、經(jīng)濟適用房供應不足，房子一旦被強拆很容易引發(fā)家庭地震和社會沖突。

征收中的釘子戶多數(shù)存在違法建筑、違法居改商的違法行為，又或者其居住房屋已經(jīng)構(gòu)成Ｄ級危房，存在重大安全隱患，在征收開始階段，可以有針對性地依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法對上述行為進行重點執(zhí)法。

房屋拆遷后，政府需要給的補償：

補償范圍是確定拆遷活動造成的損害中，哪些財產(chǎn)利益是應依法給予補償?shù)?。根?jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，房屋拆遷補償范圍包括三個部分，即：房屋所有權(quán)、附屬物所有權(quán)、收益權(quán)。

(1)房屋。被拆遷房屋凡列入補償范圍的，必須是合法房屋。所謂合法，就包括兩方面含義：

所有權(quán)人合法所有;

房屋本身合法，如不得是違章建筑等?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》規(guī)定：“拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償;拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償?！?/p>

(2)附屬物。被拆遷房屋的附屬物是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附于房屋有某種用途的設施。作為房屋的附屬物，一般具有以下特征：

依附于房屋而存在;

具有某種用途，并有利于房屋的升值;

必須是能計算其價值的物體;

被拆遷房屋的附屬物應具有合法性。

(3)收益權(quán)。城市房屋拆遷補償范圍中的收益權(quán)應具有以下特征：

收益權(quán)人系合法地占有使用被拆遷房屋，其收益權(quán)必須有合同或法律依據(jù);

收益應當合法產(chǎn)生;

收益應當是有依據(jù)的產(chǎn)生，包括即得收入和合法預期收入。

在城市房屋拆遷過程中，應予補償?shù)氖找嬷饕腥N，即租金;生產(chǎn)、經(jīng)營預期收益;費用，如《城市房屋拆遷管理條例》第31條規(guī)定的搬遷補助費。

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