房屋補(bǔ)償費(fèi)(房屋重置費(fèi))用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃定，按平方米單價(jià)計(jì)算。依照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第十九條對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。固定資產(chǎn)補(bǔ)償包括無(wú)法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，以及因搬遷而發(fā)生損失的機(jī)器設(shè)備補(bǔ)償?shù)取?/p>

（2）此項(xiàng)補(bǔ)償要求被拆遷人必須為房屋的合法所有權(quán)人，不得是違章建筑。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條的規(guī)定：“市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償?！睂?duì)依法應(yīng)當(dāng)予以拆除的，進(jìn)行拆除并不予補(bǔ)償；對(duì)于拆遷公告前可以補(bǔ)辦手續(xù)的違章建筑或手續(xù)不全的房屋等，要根據(jù)實(shí)際情況，應(yīng)予補(bǔ)償?shù)膭t予以補(bǔ)償。

（3）房屋補(bǔ)償包括以下幾項(xiàng)內(nèi)容：

a、房屋自身價(jià)值：房屋價(jià)值要根據(jù)被拆房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度，以平方米為單位估算成本價(jià)，也可能會(huì)包括區(qū)位補(bǔ)償費(fèi)。

b、附屬物：此處附屬物是指合法依附于房屋而存在，對(duì)房屋具有某種用途，有利于提升房屋價(jià)值，并可估算價(jià)值的某種設(shè)施。它既可以是房屋所有人添加的，也可以是房屋使用人添加的。

c、收益權(quán)：這里的收益權(quán)是指獲取基于所有者財(cái)產(chǎn)，根據(jù)合同或者法律而產(chǎn)生即將獲得的利益或合法預(yù)期收益。它要求受益人必須是房屋的合法占有使用人。

2、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償（必要性損失、利潤(rùn)性損失）

第一、在工資薪酬方面，對(duì)于因拆遷而造成解除勞動(dòng)合同的，應(yīng)按有關(guān)勞動(dòng)法規(guī)的規(guī)定考慮；未解除勞動(dòng)合同的，應(yīng)以停工期間的基本工資和社會(huì)保障費(fèi)用考慮，社會(huì)保障等相關(guān)費(fèi)用應(yīng)以相關(guān)社保法規(guī)為準(zhǔn)。

第二、各種合同違約金，其中包含銷售合同違約金和采購(gòu)合同違約金。因拆遷導(dǎo)致合同違約的損失，應(yīng)在進(jìn)行解除合同協(xié)商的基礎(chǔ)上，以審查合同條款的具體內(nèi)容進(jìn)行考慮。

第三、對(duì)于企業(yè)在停產(chǎn)停業(yè)過(guò)程中，所導(dǎo)致的貸款還款不能，以及產(chǎn)生的銀行貸款逾期利息等，按照實(shí)際情況來(lái)?yè)?jù)實(shí)計(jì)算。

第四、企業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)的正常收益是指稅后的凈收益，要參照同行業(yè)平均收益率，該企業(yè)最近三年的正常收益水平，以及停產(chǎn)停業(yè)持續(xù)的時(shí)間來(lái)綜合考量和計(jì)算。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。停產(chǎn)停業(yè)所持續(xù)的時(shí)間，是指企業(yè)接到拆遷通知后，自停產(chǎn)停業(yè)之日起，到重建恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)之日止。

第五、對(duì)于承租企業(yè)的停業(yè)損失，以原合同約定的剩余租期來(lái)計(jì)算。

第六、其他因停產(chǎn)停業(yè)所產(chǎn)生的損失。

3、周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)

周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)用于補(bǔ)償被拆遷人臨時(shí)居住房或自找臨時(shí)住處的不便，以臨時(shí)居住條件劃定，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼。房屋被拆可能會(huì)導(dǎo)致被拆遷人一時(shí)“居無(wú)定所”，如果租房會(huì)產(chǎn)生一些費(fèi)用。對(duì)于企業(yè)拆遷，可能會(huì)遇到廠區(qū)員工宿舍被拆，員工福利房被拆等情況，很多員工需要臨時(shí)住處?；蛘咝枰R時(shí)租用廠房，用于放置辦公家具和工廠設(shè)備。周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)就是針對(duì)這類情況，根據(jù)當(dāng)?shù)刈夥繕?biāo)準(zhǔn)，被拆遷人數(shù)量和企業(yè)的規(guī)模，給予的相應(yīng)補(bǔ)償。

4、獎(jiǎng)勵(lì)性費(fèi)用（安置款、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、速遷費(fèi)、早簽費(fèi)）

為了拆遷工作的順利進(jìn)行，拆遷方會(huì)根據(jù)拆遷項(xiàng)目的實(shí)際情況設(shè)定獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)償。如果被拆遷人配合拆遷工作或自愿做出一些“犧牲”，都可以享受到此項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)。拆遷補(bǔ)償款的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實(shí)際情況，以及國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)來(lái)規(guī)范。

5、拆搬遷相關(guān)費(fèi)用

拆搬遷相關(guān)費(fèi)用就是因拆搬遷行為直接產(chǎn)生的費(fèi)用。包括機(jī)器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費(fèi)用、物資的拆卸和包裝費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)用、設(shè)備搬遷安裝費(fèi)等。

二、拆遷補(bǔ)償款的計(jì)算方法

1、房屋拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

（1）房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額(或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)。

（2）房屋拆遷補(bǔ)償差價(jià)=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額（或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評(píng)估價(jià)格。

2、房屋拆遷安置費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

被拆遷人（承租人）的房屋拆遷安置費(fèi)=搬遷補(bǔ)助費(fèi)+沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+超過(guò)過(guò)渡期限的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+非住宅房屋因“停產(chǎn)停業(yè)”造成的損失賠償費(fèi)。

三、那些拆遷補(bǔ)償中的陷阱

1、空白協(xié)議和口頭協(xié)議

（1）空白協(xié)議是國(guó)家法律法規(guī)明確禁止的，但在實(shí)踐中，拆遷方有時(shí)會(huì)作出吸引人的口頭承諾，誘導(dǎo)被拆遷人簽訂空白協(xié)議，被拆遷人信以為真，簽上了名字。拆遷方拿走協(xié)議后，填上與口頭承諾大相徑庭的內(nèi)容，補(bǔ)償款數(shù)額也減少許多，這時(shí)被拆遷方才恍然大悟。

（2）口頭命令和書面公告的效力不一樣，書面形式效力更大。當(dāng)征地公告、征收決定下達(dá)之后，政府部門或者政府的職能機(jī)關(guān)，可能會(huì)用兩種方式通知企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)。或者用書面的形式，直接發(fā)一個(gè)要求你限期停產(chǎn)停業(yè)的公告；或者口頭通知企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)。對(duì)于口頭通知和書面通知，我們要加以區(qū)分，因?yàn)閮煞N形式所產(chǎn)生的效力有所不同。正式的書面形式通知，其證據(jù)效力要大得多。

2、簽協(xié)議時(shí)避開違約責(zé)任

在一般情況下，拆遷方答應(yīng)的補(bǔ)償條件，基本都能實(shí)現(xiàn)。尤其是補(bǔ)償協(xié)議中明確的具體條款。但凡事就怕萬(wàn)一。如果在拆遷方給的格式條款協(xié)議里，沒有相關(guān)違約責(zé)任的約定，被拆遷人千萬(wàn)不要簽字。被拆遷的企業(yè)主最好請(qǐng)專業(yè)的“企業(yè)拆遷律師”審查協(xié)議內(nèi)容，是否有不利于我方的條款，或者遺漏掉的重要內(nèi)容。根據(jù)實(shí)際情況，可以考慮另外擬定補(bǔ)償協(xié)議內(nèi)容，最大限度的保障企業(yè)的合法權(quán)益。

3、不給被拆遷人原件

拆遷補(bǔ)償協(xié)議是一種合同，是雙方合意的結(jié)果，出于公平公正，每一方都要持有協(xié)議的原件。如果拆遷方以各種理由拿走所有原件，對(duì)于被拆遷人來(lái)講，就面臨著很大風(fēng)險(xiǎn)。例如拆遷方擅自修改協(xié)議內(nèi)容，將補(bǔ)償款數(shù)額減少等情況。

4、簽協(xié)議主體不合法

為了保障企業(yè)主的合法權(quán)益，簽訂拆遷協(xié)議時(shí)，對(duì)方一定要是拆遷人，具有法定主體資格，否則合同的簽訂會(huì)因?yàn)橹黧w不明確、主體沒有承擔(dān)法律責(zé)任的能力而面臨無(wú)法履行協(xié)議的風(fēng)險(xiǎn)。例如拆遷指揮部、拆遷辦公室、拆遷工作領(lǐng)導(dǎo)小組之類的機(jī)構(gòu)，并不具備法人的主體資格！都屬于臨時(shí)成立的拆遷組織，一旦拆遷結(jié)束即解散，不要說(shuō)以后履行協(xié)議了。對(duì)于這點(diǎn)，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和《土地管理法實(shí)施條例》中都有明確規(guī)定。

5、不出評(píng)估，不正式談判

有一些企業(yè)面臨拆遷時(shí)，相關(guān)部門工作人員從不正式坐下來(lái)談判，也不說(shuō)具體給多少補(bǔ)償。更沒有作出過(guò)評(píng)估報(bào)告。可是隨著時(shí)間推移，企業(yè)被拆遷的日子在步步逼近。在這種情況下，企業(yè)主可以通過(guò)律師發(fā)函，與雙方評(píng)估人員、相關(guān)部門工作人員進(jìn)行談判，而獲得應(yīng)得的補(bǔ)償。公平而專業(yè)的評(píng)估結(jié)果，以及正式的談判，對(duì)于提高補(bǔ)償款數(shù)額是很有效的！

6、先關(guān)后拆，少給或不給停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償

在實(shí)務(wù)中發(fā)現(xiàn)，有些部門找各種理由，先把被劃入征地拆遷范圍的企業(yè)關(guān)停，將來(lái)再實(shí)施征收拆遷行為。這樣做的主要目的是這樣的，因?yàn)槠髽I(yè)已經(jīng)被關(guān)停，以后再拆遷就可以少給一部分停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。這對(duì)于經(jīng)營(yíng)效益好的企業(yè)，少給的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，是一筆不小的數(shù)目。

四、提高拆遷補(bǔ)償款，要從哪些方面入手？

1、照片和視聽證據(jù)可證明有哪些損失

拆遷前后的現(xiàn)場(chǎng)照片、錄音、錄像等視聽證據(jù)，能直接證明被拆遷人受到哪些損失。以此為依據(jù)，根據(jù)相關(guān)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估，并計(jì)算出補(bǔ)償數(shù)額。如果這方面的證據(jù)不全，可能補(bǔ)償數(shù)額也會(huì)縮水。例如對(duì)拆遷現(xiàn)場(chǎng)的損毀建筑、物品、實(shí)施拆遷人員等，拍攝大量高清照片和錄音錄視頻。如果有暴力強(qiáng)拆或傷害被拆遷方人員生命健康的行為，更要妥善留存相關(guān)證據(jù)。其實(shí)，在收到拆遷關(guān)停通知的時(shí)候，就要在廠區(qū)各個(gè)角落拍攝高清照片和視頻，將來(lái)被拆遷之后，哪些建筑物損毀，哪些設(shè)備和物品損失，也就有法律依據(jù)了。與此同時(shí)，也要隨時(shí)準(zhǔn)備拍攝和收集“將要發(fā)生的實(shí)施拆遷”證據(jù)。

2、評(píng)估結(jié)果決定補(bǔ)償數(shù)額，全面評(píng)估停產(chǎn)停業(yè)損失可提高補(bǔ)償。

（1）評(píng)估結(jié)果與補(bǔ)償數(shù)額直接相關(guān)，要選擇專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。

不要隨意報(bào)價(jià)，補(bǔ)償款數(shù)額以評(píng)估結(jié)果為依據(jù)。不是說(shuō)報(bào)價(jià)多少，就能給多少錢的。如果報(bào)價(jià)少了呢？企業(yè)吃虧也是有可能的。各個(gè)地方的政策不一樣，各行業(yè)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)不同，談判協(xié)商的律師水平有差異，可能最后獲得的補(bǔ)償款與預(yù)期有很大差距。這也是為什么律師介入以后，可以爭(zhēng)取到高出預(yù)期數(shù)倍，甚至幾十倍補(bǔ)償款的原因。

（2）在評(píng)估時(shí)，要進(jìn)行全面評(píng)估，不要有遺漏。

根據(jù)各個(gè)地方和不同行業(yè)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)估方式主要有如下幾種，可供參考：以被征收房屋的總體價(jià)值的一定比例計(jì)算、按房屋面積計(jì)算、根據(jù)經(jīng)營(yíng)收入和利潤(rùn)確定、區(qū)分被拆企業(yè)用房是住宅房屋還是非住宅房屋、按照營(yíng)業(yè)年限計(jì)算數(shù)額、由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估、根據(jù)實(shí)際情況協(xié)商確定。

3、專業(yè)談判能大幅提高補(bǔ)償數(shù)額

有這么一個(gè)案例，有一家國(guó)有企業(yè)面臨拆遷，政府部門工作人員從不正式坐下來(lái)談判，也不說(shuō)具體給多少補(bǔ)償。只是通過(guò)別人的旁敲側(cè)擊，聽說(shuō)一個(gè)補(bǔ)償數(shù)額。企業(yè)與政府之間關(guān)系倒是良好，幾次在酒席上吃喝說(shuō)笑。可是隨著時(shí)間推移，企業(yè)被拆遷的日子在步步逼近，如果真的只給這些錢，不足以重建企業(yè)。在這種情況下，該企業(yè)負(fù)責(zé)人找到了專業(yè)的律師。律師給出精準(zhǔn)的分析，判斷出目前的形勢(shì)，制定了具體解決方案。企業(yè)負(fù)責(zé)人十分認(rèn)可，快速簽下委托協(xié)議。本案僅通過(guò)律師發(fā)函，與雙方評(píng)估人員、相關(guān)部門工作人員進(jìn)行談判，就達(dá)到滿意的效果，最終補(bǔ)償數(shù)額翻倍。

4、被實(shí)施拆遷時(shí)及時(shí)報(bào)警，可作為爭(zhēng)取補(bǔ)償款的依據(jù)。

有一些被拆遷人，在接到拆遷通知以后，并沒有對(duì)拆遷前的房屋和設(shè)備拍照保存，只是拍攝了廠房被拆后的照片，并且在廠房被拆時(shí)馬上報(bào)警。在這種情況下，計(jì)算因拆遷造成的損失是有困難的。因?yàn)楸徊疬w人沒有證據(jù)證明拆遷之前是什么樣子，都有哪些房屋和房屋內(nèi)的情況。也就無(wú)法計(jì)算因拆遷造成的相關(guān)損失。但是因?yàn)楫?dāng)事人報(bào)警了，可以調(diào)取當(dāng)日出警記錄，證明確實(shí)有拆遷的行為，被拆與損失有因果關(guān)系，也會(huì)因此爭(zhēng)取到相應(yīng)補(bǔ)償。

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