導(dǎo)讀：通常，一個建設(shè)項目申請用地應(yīng)當(dāng)先依法申請使用國有土地，而不能直接占用集體土地來進(jìn)行建設(shè)，確實需要占用集體土地的，應(yīng)當(dāng)先由行政機關(guān)按照法定程序?qū)⒓w土地轉(zhuǎn)為國有土地。然而，由于將集體土地征收為國有土地的審批程序極為繁瑣，通常需要較長的審批時間。

于是，在許多地方便產(chǎn)生了協(xié)議動遷模式，即在征地程序未完成、尚未取得征地批文的情況下，動遷實施單位與宅基地使用權(quán)人或房屋所有權(quán)人在自愿協(xié)商的基礎(chǔ)上直接簽訂補償安置協(xié)議，在這個過程中動遷無強制性。被征收人在已經(jīng)簽訂補償安置協(xié)議后，才得知該征收項目未取得征地批文，能否以其違反《土地管理法》為由主張協(xié)議無效呢？

【引入案例：無征地批文的自然無效嗎？】

近日，一位來自上海市閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)的楊女士，經(jīng)朋友介紹，專程到律師事務(wù)所咨詢。楊女士告知在

律師，其父母名下的宅基地房屋于2018年被協(xié)議動遷，哥哥依據(jù)三兄弟姊妹此前簽訂的分家析產(chǎn)協(xié)議中關(guān)于父母宅基地房屋遇拆遷由他出面簽訂協(xié)議的約定，與動遷部門簽訂了拆遷補償協(xié)議。

楊女士認(rèn)為哥哥簽的協(xié)議補償偏低，后來她又了解到動遷項目是因尚未取得征地批文，才以簽訂動遷協(xié)議的形式使他們盡早搬離。于是，楊女士便前來咨詢律師，想知道能不能以動遷部門未獲得征地批文、征遷合法性不足為由，認(rèn)定哥哥所簽的拆遷補償協(xié)議無效？

在協(xié)議動遷模式中，動遷實施單位往往是行政機關(guān)本身或者受行政機關(guān)委托的行政機關(guān)。因此，動遷實施單位與被拆遷人簽訂的拆遷補償協(xié)議的性質(zhì)是行政協(xié)議。如此一來，認(rèn)定協(xié)議效力時，既要適用《行政訴訟法》及有關(guān)司法解釋，又要參照適用《合同法》及相關(guān)司法解釋的規(guī)定。

關(guān)于合同無效問題，主要依據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定，“有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。”

根據(jù)這條規(guī)定，如果當(dāng)事人與動遷實施單位簽訂的補償協(xié)議存在以上五種情形之一，則合同無效；反之，如果不存在以上五種情形，則不能認(rèn)定為無效合同。

實踐中，有不少當(dāng)事人像楊女士一樣，認(rèn)為協(xié)議動遷模式下簽訂的補償協(xié)議無效。他們認(rèn)為被拆遷房屋坐落的土地系農(nóng)村集體土地，應(yīng)當(dāng)依照《土地管理法》第四十五條、第四十六條、第四十七條、第四十八條以及《土地管理法實施條例》第二十五條的規(guī)定來認(rèn)定協(xié)議效力。

征收方在未取得征地批準(zhǔn)文件、未進(jìn)行征地公告、未組織聽證及公告征地補償安置方案的情況下，就直接組織實施了占地拆遷行為，構(gòu)成《合同法》第五十二條第五項規(guī)定的“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”，屬于合同無效情形。

然而，協(xié)議動遷模式與征收拆遷模式的最大差異，在于協(xié)議動遷模式不具有強制性。雖然協(xié)議動遷的目的與征收行為存在聯(lián)系，但兩者屬于不同的法律關(guān)系，因此法律也分別賦予了當(dāng)事人不同的救濟權(quán)利和維護(hù)利益途徑。

假設(shè)簽訂協(xié)議的當(dāng)事人起訴要求認(rèn)定補償協(xié)議無效，而征收行為尚未被確認(rèn)為違法，一般情況下法院不會因此就否定協(xié)議效力，也不會主動去審查征收行為的合法性。

根據(jù)小編代理過的大量類似案件，法院通常認(rèn)為如果補償協(xié)議是合同雙方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上達(dá)成的，并且在安置補償方式、補償金額等事項和雙方權(quán)利義務(wù)上均作出了明確約定，甚至已經(jīng)履行完畢，一般視為雙方真實意思表示，對雙方當(dāng)事人具有法律約束力。簡而言之，協(xié)議動遷模式下簽訂的補償協(xié)議一般不會因未獲得征地批文而直接無效。

要想認(rèn)定補償協(xié)議無效，還需要小編多方搜集證據(jù)、全面審查、穩(wěn)步推進(jìn)，才有勝訴可能。

【最高法裁判：不能以“”為由否定補償協(xié)議效力】

（2018）最高法行申10868號行政裁定指出，結(jié)合有關(guān)土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定精神，依法取得征地批準(zhǔn)是行政機關(guān)組織實施征地活動的法定前提條件。

但是，基于合同雙方自愿性原則和誠實信用原則，對合同的效力不宜輕易否定。通常，導(dǎo)致協(xié)議無效的事由系存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的“一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益”“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”“以合法形式掩蓋非法目的”“損害社會公共利益”“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”等情形。

從維護(hù)法律關(guān)系的穩(wěn)定性和保障絕大多數(shù)被征地農(nóng)民合法的安置補償權(quán)利角度出發(fā)，以“未批先征”為由從根本上否定所有已簽訂的安置補償協(xié)議的效力，不僅不合理，而且在法律上也難以成立。

小編最后要提示廣大被征收人的是，協(xié)議拆遷模式下的補償協(xié)議要慎簽！除了律師反復(fù)強調(diào)的要仔細(xì)核對安置方式、補償金額、違約責(zé)任等重要事項之外，也不要忘記審查簽訂協(xié)議的依據(jù)，是動遷、征購，還是征收？

雖然協(xié)議約定的內(nèi)容大致相同，但基于不同的行政目的就會依據(jù)不同的補償標(biāo)準(zhǔn)，會在根本上影響補償安置金額。如果您草率地簽訂了補償協(xié)議，事后反悔或是事后才得知關(guān)鍵信息，再想去推翻之前已經(jīng)簽訂的補償協(xié)議，就會徒增訴累，并且難上加難了。

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