當(dāng)人們?cè)谟龅秸鞯夭疬w時(shí)，往往最關(guān)注的一些問(wèn)題就是，拆遷方會(huì)給多少補(bǔ)償款？給出的補(bǔ)償款價(jià)格是否合理？如果給的補(bǔ)償款價(jià)格不能讓被拆遷人滿(mǎn)意或者和周?chē)?lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格相差太大該怎么辦？

在我國(guó)，就目前來(lái)看，每個(gè)地方的標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的，就像各個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)一樣，根據(jù)各地區(qū)的發(fā)展水平不同，相關(guān)部門(mén)給出的補(bǔ)償政策是不一樣的，因此拆遷方給出的拆遷補(bǔ)償也會(huì)因地區(qū)而異，但國(guó)家對(duì)于征地拆遷的補(bǔ)償給出了一個(gè)總體的指導(dǎo)方針：不得降低原有的生活質(zhì)量，先補(bǔ)償后搬遷……?

沒(méi)關(guān)系，關(guān)于被拆遷房屋價(jià)值如何按照類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題，律師就結(jié)合相關(guān)的法律知識(shí)給大家做了一個(gè)詳細(xì)的分析，首先請(qǐng)大家先回顧一下《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》也即國(guó)務(wù)院590號(hào)令的規(guī)定：

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條：

相關(guān)單位對(duì)被征收人的征收補(bǔ)償，應(yīng)不得低于征收公告發(fā)出當(dāng)天的與周?chē)?lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，被征收房屋的價(jià)值必須由具有相關(guān)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法進(jìn)行評(píng)估確定。

對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)做出的評(píng)估價(jià)格有任何不滿(mǎn)意的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估，如果對(duì)復(fù)核結(jié)果還是不滿(mǎn)意，就可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

房屋征收評(píng)估辦法應(yīng)該由國(guó)務(wù)院城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)制定，在制定過(guò)程中，應(yīng)該向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

對(duì)于“類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”？相關(guān)單位對(duì)這個(gè)問(wèn)題做了明確的規(guī)定，那么在評(píng)估時(shí)怎樣才能把握好“類(lèi)似”這個(gè)度？評(píng)估機(jī)構(gòu)該怎樣進(jìn)行評(píng)估？在評(píng)估中依據(jù)的內(nèi)容是什么？下面隨著律師根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》的相關(guān)規(guī)定來(lái)看一下：

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十五條

房屋征收的相關(guān)部門(mén)應(yīng)該對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的區(qū)位、建筑面積、用途、權(quán)位等有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查登記，在調(diào)查過(guò)程中被征收人應(yīng)該予以配合，房屋征收有關(guān)部門(mén)在調(diào)查結(jié)果出來(lái)后應(yīng)該在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十四條

在被征收房屋進(jìn)行價(jià)值評(píng)估時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該考慮被征收房屋的占地面積、用途、地區(qū)、土地使用權(quán)、新舊程度、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)等一系列會(huì)影響到征收房屋價(jià)值的因素。

被征收房屋內(nèi)的機(jī)器設(shè)備、裝飾裝修價(jià)值、物資等搬遷費(fèi)用補(bǔ)償以及停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，應(yīng)該由征收當(dāng)事人雙方進(jìn)行協(xié)商決定，如果協(xié)商不能解決，就可以委托有相關(guān)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)評(píng)估確定。

從上文的規(guī)定中可以看出征收房屋的”建筑面積、地區(qū)、用途、新舊程度、建筑結(jié)構(gòu)“就是影響評(píng)估內(nèi)容和評(píng)估價(jià)值的主要因素，下面律師就針對(duì)性的分類(lèi)和大家講一下評(píng)估定價(jià)的要素。

要素一：房屋區(qū)位

房屋區(qū)位要素：指的是在自然條件下與經(jīng)濟(jì)、行政、社會(huì)因素相結(jié)合而產(chǎn)生的特征，并且這些特征對(duì)房屋的價(jià)值產(chǎn)生了一定影響的因素。

就拿北上廣來(lái)說(shuō)，當(dāng)這些地方遇到拆遷時(shí)，房屋的拆遷補(bǔ)償要比其他地方類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)值高很多，因?yàn)槊總€(gè)地方的經(jīng)濟(jì)水平不一樣，房?jī)r(jià)也就不一樣。

房屋區(qū)位要素影響補(bǔ)償價(jià)格的因素主要有下面幾點(diǎn)：

1.主要是取決于城市的平均地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；

2.主要由后天因素形成的環(huán)境決定；

3.城市的規(guī)劃。

要素二：房屋用途

房屋的用途主要分為非住宅和住宅。其中非住宅又分為非經(jīng)營(yíng)性與經(jīng)營(yíng)性，非經(jīng)營(yíng)性指的是單位用房以及非利公共設(shè)施用房，經(jīng)營(yíng)性指的是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、倉(cāng)儲(chǔ)用房、寫(xiě)字樓、通用廠房和交通樞紐用房等。住宅包括公寓、普通住宅、別墅等。在征收補(bǔ)償中，往往商用房比普通住宅的補(bǔ)償價(jià)值要高，那么大家知道房屋的用途該怎么確定嗎？

一般的，房屋的用途標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該由所屬產(chǎn)權(quán)證書(shū)上記載的用途而定——→沒(méi)有標(biāo)明的通常以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的為準(zhǔn)——→沒(méi)有記錄的以實(shí)際用途為準(zhǔn)——→實(shí)際用途的界定以規(guī)劃部門(mén)是否批準(zhǔn)，是否取得合法手續(xù)為準(zhǔn)。

要素三：房屋建筑結(jié)構(gòu)

房屋建筑結(jié)構(gòu)通常包括：簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、鋼混結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)等。

小編提示大家，征收房屋的施工質(zhì)量、布局、外觀、風(fēng)格等內(nèi)容，也會(huì)對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膬r(jià)值有一定的影響。房屋的質(zhì)量越好，在評(píng)估房屋價(jià)值時(shí)評(píng)估的價(jià)值就越高。

要素四：房屋新舊程度

房屋的新舊程度，在評(píng)估過(guò)程中可以稱(chēng)為折舊率，因?yàn)橐话愕姆课葑×?0年和住了30年的新舊程度是不一樣的，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，一般的住宅房為70年、商用房為40年、廠房為50年，評(píng)估機(jī)構(gòu)一般會(huì)在居住時(shí)間的基礎(chǔ)上算出折舊率，再結(jié)合建筑的結(jié)構(gòu)做出基本的限制性要求。對(duì)于具有保留價(jià)值的歷史、文化、風(fēng)貌等建筑，是可以不受折舊期限制的，并且以建筑文物實(shí)際評(píng)估為準(zhǔn)。

要素五：房屋建筑面積

房屋的建筑面積：指的是水平投影面積以及外圍水平面積計(jì)算，其中主要包括使用面積、共有建筑面積以及房屋建筑面積等的測(cè)算。就征收補(bǔ)償來(lái)說(shuō)，主要是分為共有建筑面積和房屋建筑面積。但根據(jù)實(shí)際情況，建筑面積有時(shí)是有水分的，房屋的大小通常也是要考慮到使用面積的。

在現(xiàn)實(shí)生活中，遇到拆遷時(shí)，根據(jù)相關(guān)的規(guī)定，不僅僅是單元房的廚房、電梯、廁所、陽(yáng)臺(tái)計(jì)算在房屋面積之內(nèi)，相應(yīng)的配房和院落等也應(yīng)該計(jì)算在補(bǔ)償范圍之內(nèi)。

總之，小編認(rèn)為，對(duì)補(bǔ)償款金額確定有著關(guān)聯(lián)性作用的還是評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估，如果大家對(duì)評(píng)估結(jié)果不滿(mǎn)意或者有疑問(wèn)，可以在評(píng)估人員做現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量時(shí)發(fā)表自己的觀點(diǎn)和意見(jiàn)，將房屋的情況與評(píng)估人員介紹清楚。為了保證拆遷補(bǔ)償款的標(biāo)準(zhǔn)可以有效、真實(shí)、合理到位，也可以將自己的意見(jiàn)和相關(guān)證據(jù)做好保存，來(lái)作為自己拆遷過(guò)程中維護(hù)自身合法利益的依據(jù)。

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