國(guó)家對(duì)土地征用有嚴(yán)格的規(guī)定，超過一定數(shù)量的土地征用，須經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，但在許多地方，為了避免監(jiān)管，許多企業(yè)開始采取”“的形式進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，開發(fā)開發(fā)區(qū)，園區(qū)。

知道所報(bào)告的土地征用未獲批準(zhǔn)，因此，考慮采取一種方法，將土地租賃給農(nóng)民而非土地征用。這將導(dǎo)致一些土地“以租代征”，使許多房產(chǎn)成為違法建筑。

這些問題由來已久，危害很大。一方面造成國(guó)家稅收流失，擾亂建設(shè)用地管理秩序，另一方面也損害農(nóng)民利益。

那么，“以租代征”的方式是什么呢？當(dāng)農(nóng)民朋友的土地是“以租代征”時(shí)，如何維護(hù)自己的合法利益？請(qǐng)見下文。

何為“以租代征”？

“以租代征”是指未經(jīng)允許，私自將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)換為建設(shè)用地。所謂“以租代征”，就是通過租用農(nóng)民的集體土地，但是進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，私自擴(kuò)大建設(shè)用地的規(guī)模。其實(shí)就是規(guī)避法定的土地征收審批和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模并不在規(guī)劃之內(nèi)，同時(shí)也逃避了履行耕地占補(bǔ)平衡法定義務(wù)，繳納相關(guān)稅費(fèi)，是一種典型的違法行為。

“以租代征”最常見的方法有什么？

（1） 土地使用單位或者個(gè)人直接與村委會(huì)簽訂土地租賃協(xié)議；

（2）基層行政機(jī)關(guān)直接出租農(nóng)村集體土地；

（3）基層行政記掛轉(zhuǎn)租農(nóng)村集體土地;

（4） 基層行政機(jī)關(guān)作為土地租賃的中介，促進(jìn)了土地租賃行為的發(fā)展；

（5）村民出租自己承包的土地；

（6）村民委員會(huì)租用農(nóng)民的承包地從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

相關(guān)案例

在律師代理的案件中“以租代征”違法占地案件不在少數(shù)。之前有來自河北省邢臺(tái)市的兩個(gè)農(nóng)民，帶著厚厚的案卷來尋求法律幫助。

經(jīng)了解，在2012年村民委員會(huì)以村經(jīng)濟(jì)發(fā)展為理由，將兩位農(nóng)民朋友的集體耕地通過協(xié)議方式予以收回。村委會(huì)與土地承包人簽署的協(xié)議，協(xié)議農(nóng)民自愿交回土地，以補(bǔ)償每年每畝一定的數(shù)量。

村集體耕地將恢復(fù)，并恢復(fù)集體項(xiàng)目用地，農(nóng)民在兩年后也獲得補(bǔ)償?shù)囊徊糠?，集體土地的，后者由于缺乏資金建設(shè)項(xiàng)目，停止該項(xiàng)目，但一直非法占領(lǐng)，農(nóng)民缺乏補(bǔ)貼，也沒有辦法耕種。

由于本案沒有進(jìn)行深入的調(diào)查和證據(jù)收集，一些事實(shí)還沒有得到證實(shí)，就兩位農(nóng)民朋友提供的資料而言，明顯是“以租代征”方式違法占地，矛盾不可避免地增加，最終損害了農(nóng)村集體利益，損害了國(guó)家利益，擾亂了當(dāng)?shù)厣鐣?huì)秩序。

“以租代征”違反的法律法規(guī)

嚴(yán)重違反《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定。

任何單位和個(gè)人需要使用建設(shè)用地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。

前款規(guī)定適用的國(guó)有土地，包括國(guó)家集體所有的由國(guó)家集體所有的農(nóng)民集體所有的土地。

農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)，但按照土地利用總體規(guī)劃轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，企業(yè)按照規(guī)定收購建設(shè)用地的除外因破產(chǎn)、兼并等情形依法成立的。

農(nóng)民集體所有的土地未經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)以上人民行政機(jī)關(guān)土地行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。

當(dāng)土地被“以租代征”，該如何維護(hù)自己的合法利益？

1、向國(guó)土資源部門舉報(bào)，由國(guó)土資源部門依法制止查處，舉報(bào)電話：12336；

2、還可以向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V，解除土地租賃合同，退還租賃土地。

“以租代征”是違法占地的常見行為，農(nóng)村地區(qū)更為嚴(yán)重，侵犯了農(nóng)民的集體土地使用權(quán)，造成農(nóng)田農(nóng)作物受損，特別是村民自發(fā)租用他們的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是最常見的。

他們不為一些蠅頭小利而觸犯法律做的事情，只有到村或鎮(zhèn)宅批準(zhǔn)的公共設(shè)施建設(shè)可以使用集體經(jīng)濟(jì)組織的建設(shè)后，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和土地，以及其他形式的財(cái)產(chǎn)罪。

土地作為最寶貴的財(cái)富，任何形式的使用應(yīng)按照法律規(guī)定嚴(yán)格，希望大家能夠珍惜自己腳下的這片土地。

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