導(dǎo)讀：補(bǔ)償是談下來的，不是“打（官司）”下來的，這是征收拆遷領(lǐng)域的一句至理名言。而在2020年新型冠狀病毒肺炎疫情的陰影籠罩下，還有沒有人和被征收人談，究竟該如何談就成了很現(xiàn)實(shí)的問題。無疑，我們的協(xié)商談判策略也是需要根據(jù)社會(huì)情勢(shì)的變化來進(jìn)行調(diào)整的。本文，作者就為大家淺析這方面的事情。

【應(yīng)對(duì)疫情篇：注意把握3大原則】

一是要準(zhǔn)確判斷自己所涉項(xiàng)目的性質(zhì)和進(jìn)展?fàn)顩r。不同的項(xiàng)目受疫情的影響也是不同的。如果自己所面對(duì)的是一般的建設(shè)或者保障性的改造項(xiàng)目，其有較大概率處于“暫停”的狀態(tài)，且恢復(fù)時(shí)間“待定”。

而在征收方不急于拆除房屋用地的情形下，協(xié)商談判的時(shí)機(jī)尚不成熟，甚至有可能沒人理你。在此情況下，暫時(shí)按捺住焦慮不安的情緒實(shí)屬必要。房子暫時(shí)也沒人來拆了，該住住，耐心等待協(xié)商談判契機(jī)的到來。

而對(duì)于推進(jìn)比較急的項(xiàng)目，被征收人則要在專業(yè)律師的指導(dǎo)下及時(shí)與征收方協(xié)商溝通，始終保持溝通渠道的暢通對(duì)實(shí)現(xiàn)補(bǔ)償利益訴求十分重要。

二是要始終牢記通過法律途徑捕捉拆遷方的違法點(diǎn)，為協(xié)商談判獲取有分量的籌碼。尤其是當(dāng)農(nóng)村征地的程序明顯違法或者補(bǔ)償數(shù)額顯著過低時(shí)，其一定會(huì)通過各種違法情形有所反映。此時(shí)，“按點(diǎn)拿分”就顯得很重要了。我們捕捉到的違法點(diǎn)越準(zhǔn)越多，協(xié)商溝通的空間自然就會(huì)越大。

一般而言，專業(yè)律師所發(fā)送的律師函都是圍繞具體項(xiàng)目的違法點(diǎn)展開的，一為監(jiān)督督促地方政府依法履職，二為協(xié)商溝通搭建平等的渠道。

三要注意保持好自身的狀態(tài)，不要因疫情的持續(xù)而陷入過度的緊張、焦慮和不安之中。征收補(bǔ)償糾紛延續(xù)上幾年時(shí)間的實(shí)屬正常，只有有能力堅(jiān)持的被征收人才能獲取滿意的結(jié)果。

共度時(shí)艱，是當(dāng)下作者要與廣大被征收人一道去面對(duì)和努力的目標(biāo)。

【常規(guī)協(xié)商談判策略，值得復(fù)習(xí)】

很多被征收人在跟征收方談判時(shí)，直接將自己的心理預(yù)期價(jià)位告知對(duì)方。這時(shí)，很容易造成被動(dòng)的局面。談判過程中要做到心中有數(shù)。

首先，能獲得多少補(bǔ)償安置不是被征收人單方面張口就來的，而是嚴(yán)格依據(jù)法律和政策評(píng)估計(jì)算出來的。

要弄清楚自己房子的用途、法律性質(zhì)，房子市場(chǎng)價(jià)值多少錢、裝飾裝修花了多少錢等問題。這樣我們對(duì)自己能得到多少補(bǔ)償心里就有了一個(gè)底。

在談判開始前要做好充足的準(zhǔn)備，基礎(chǔ)信息的收集必不可少。每一位被拆遷人都應(yīng)該知道，自己的房子被拆遷，是因?yàn)槭裁错?xiàng)目拆遷，拆遷后干什么用；要明白，用途不同，拆遷補(bǔ)償也有所不同。

要弄清楚所涉項(xiàng)目的性質(zhì)和拆遷主體，是地方政府組織的征收項(xiàng)目還是市場(chǎng)主體參與的拆遷、騰退項(xiàng)目。

如果被征收人不知道該如何下手，可尋求專業(yè)征地拆遷律師的幫助。

其次，與征收方談判時(shí)要主動(dòng)掌握談判的局勢(shì)。被征收人一定要注意，千萬不要選擇容易被限制自身人身自由的地方，避免在協(xié)商談判的過程中反被逼簽。

征收方在前期會(huì)打聽被征收人的心理價(jià)位。這時(shí)，被征收人要掌握房子價(jià)值的實(shí)際情況，如果您不了解房子的價(jià)值，切記不要輕易報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)高、低都是對(duì)自己不利的。

所以面臨報(bào)價(jià)問題，一定要事先了解清楚，對(duì)于可能拿到多少補(bǔ)償做到心中有數(shù)。且在談判過程中要養(yǎng)成錄音的習(xí)慣，一旦談判失敗，也可為后期工作留下證據(jù)。

最后，要保持心態(tài)的平和理性，不要過于偏激、片面地看待你的協(xié)商溝通對(duì)象。實(shí)踐中，我們一些被征收人一旦遭遇不公，往往失去理智。只要是與拆遷相關(guān)的工作人員，就視為仇敵，常常聊著聊著偏離了主題，控訴社會(huì)不公，找不到說理的地方。本來好好的協(xié)商談判，變成了批斗會(huì)，起不到任何作用。

我們不排除一些地方確實(shí)存在違法逼簽、強(qiáng)拆，肆意侵害被征收人補(bǔ)償權(quán)益的現(xiàn)象。但是大多數(shù)拆遷工作人員都只是在盡職盡責(zé)的做它的本職工作，不能被一棍子打死。

倘若被征收人一上來就對(duì)其一通否定、指責(zé)甚至辱罵，那么又如何才能指望其積極解決你所面臨的補(bǔ)償安置矛盾呢？凡事人心比人心，相互理解和尊重是一切協(xié)商溝通的前提。

遇到我們所認(rèn)為的不公平、不合理的補(bǔ)償，我們內(nèi)心郁悶甚至憤怒，這是人之常情。但被征收人也要意識(shí)到自己認(rèn)知、思維的局限性，不要陷入自己的邏輯里轉(zhuǎn)不出彎兒來。“認(rèn)死理兒”和堅(jiān)持捍衛(wèi)自己的合法補(bǔ)償權(quán)益并不是一個(gè)概念。

特別提示大家，若沒有就補(bǔ)償問題與征收方協(xié)商一致，那就不要簽訂任何的補(bǔ)償協(xié)議。不要聽信征收方說的“這是什么模擬協(xié)議，不起任何效力的”鬼話。

一旦簽下了協(xié)議，一般就意味著是被征收人的真實(shí)意思表示，即便被征收人主張協(xié)議系基于重大誤解所簽，想要通過訴訟將其撤銷難度也會(huì)很大。這種處境還是盡量避免為好。

作者最后提示廣大被征收人，每一次的談判都是贏得這場(chǎng)勝利的關(guān)鍵，故此對(duì)于協(xié)商談判大家要一定重視，不要輕易將好不容易創(chuàng)造出來的機(jī)會(huì)“談崩”或者選擇消極逃避。同時(shí)，切記不要陷入“談判陷阱”，切勿在談判中“獅子大開口”，導(dǎo)致自己陷入被動(dòng)局面。畢竟，合理合法的訴求是一切協(xié)商談判的基礎(chǔ)。