導(dǎo)讀：如今隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，很多地方出現(xiàn)這樣一種現(xiàn)象，村委會(huì)或者村小組以村民的名義和企業(yè)簽訂土地流轉(zhuǎn)合同，將全村土地進(jìn)行出租，廣大農(nóng)民不需要再進(jìn)行農(nóng)業(yè)耕種，但拿著微薄的“租金”、看著逐漸無(wú)法耕種的土地總隱隱覺(jué)得哪里不對(duì)。實(shí)際上，廣大農(nóng)民的權(quán)益早已經(jīng)受到侵犯，這是典型的“以租代征”行為，是國(guó)家明令禁止的違法行為！本文通過(guò)對(duì)常見(jiàn)的“以租代征”形式進(jìn)行梳理，希望廣大農(nóng)民了解的同時(shí)也提醒廣大農(nóng)民朋友：在遇到“以租代征”時(shí)一定要提高警惕！

【什么是“以租代征”】

所謂“以租代征”簡(jiǎn)單來(lái)講就是以租用的方式代替征收，是租用農(nóng)民集體土地進(jìn)行建設(shè)活動(dòng)的形式。其實(shí)質(zhì)是缺少法定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)和土地征收審批流程，規(guī)避繳納有關(guān)稅費(fèi)、履行耕地占補(bǔ)平衡義務(wù)的嚴(yán)重違法行為。

【常見(jiàn)的“以租代征”形式】

1、村委以村民名義簽訂土地租用（流轉(zhuǎn)）協(xié)議

這種是“以租代征”最常見(jiàn)的方式，主要表現(xiàn)為：村委擅自與企業(yè)單位或個(gè)人簽訂租用合同，租用合同期限普遍較長(zhǎng)（10年-20年）或者雖期限較短但到期后可自動(dòng)續(xù)期，協(xié)議中給村民的補(bǔ)償相對(duì)較低，嚴(yán)重?fù)p害農(nóng)民利益。

2、村委租用農(nóng)戶承包地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)

這種情形是村委與村民簽訂協(xié)議，租用村民土地，在租賃期間內(nèi)進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，工業(yè)園區(qū)建設(shè)等，從中賺取一定“差價(jià)”，這時(shí)的村委會(huì)已完全不顧村民利益，早已超過(guò)村民自治的范圍，屬于逾越法律紅線的嚴(yán)重違法行為。

3、基層政府租用或轉(zhuǎn)租農(nóng)村集體土地，或者基層政府充當(dāng)中介人促成租地行為

此種情況下表面上看是政府主導(dǎo)的土地利用行為，但實(shí)際上這是典型的“以租代征”，因?yàn)檎⑽窗凑辗ǘ鞒踢M(jìn)行合法征收，而是通過(guò)協(xié)議的方式出租或自行使用集體土地，是法律禁止的擅自利用集體土地的違法行為。

【“以租代征”的危害】

1、農(nóng)民變相喪失耕地使用權(quán)，無(wú)法保證長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障

在實(shí)踐中多數(shù)村委簽訂的土地租用合同期限比較長(zhǎng)，常見(jiàn)的比如10年、20年等，農(nóng)民將長(zhǎng)期無(wú)法進(jìn)行進(jìn)行耕種，表面上看確實(shí)拿到一定補(bǔ)償金，但這些補(bǔ)償金遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法保證農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)，與被合法征收土地得到的利益相比差別巨大。

2、發(fā)生糾紛后，農(nóng)民維權(quán)極其困難

因?yàn)楸旧怼耙宰獯鳌本褪沁`法的，所以簽訂的合同屬于無(wú)效合同，當(dāng)發(fā)生諸如對(duì)方不支付合同約定款項(xiàng)，遲延支付款項(xiàng)等情形時(shí)，農(nóng)民無(wú)法依據(jù)合同要求對(duì)方履行，也無(wú)法向村委尋求幫助，此時(shí)簽訂協(xié)議的農(nóng)民將完全處于被動(dòng)。

3、耕地被嚴(yán)重破壞，即使后續(xù)返還也無(wú)法繼續(xù)耕種

非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)必然會(huì)破壞耕地層，有些建設(shè)項(xiàng)目甚至給耕地造成永久性損害，很難再恢復(fù)耕地的用途。這樣一來(lái)，即使農(nóng)民被租用的土地得到返還，也因土地被破壞需要花費(fèi)大量資金修復(fù)。而有時(shí)修復(fù)資金甚至要超過(guò)得到租金，到頭來(lái)廣大農(nóng)民非但沒(méi)有因此獲利， 反而喪失了賴以生存的土地。

我國(guó)新修訂的《土地管理法》中對(duì)出租流轉(zhuǎn)土地作出了明確的限制性規(guī)定，也明確規(guī)定了非法租用、占用土地者需承擔(dān)的法律責(zé)任：

《土地管理法》第六十三條，土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用，并應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同，載明土地界址、面積、動(dòng)工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、出租等，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

《土地管理法》第七十四條，買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級(jí)以上人民政府自然資源主管部門(mén)沒(méi)收違法所得;對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃的，沒(méi)收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施;可以并處罰款;對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

小編提醒廣大農(nóng)民朋友，當(dāng)您遇到類似“以租代征”的行為，一定要提高警惕。最好在收到協(xié)議的第一時(shí)間咨詢專業(yè)人士，我們會(huì)幫您分析協(xié)議里存在的風(fēng)險(xiǎn)，告知您后續(xù)可能產(chǎn)生的問(wèn)題；如果您已經(jīng)被“以租代征”的行為侵犯了合法權(quán)益，不要著急也不要沖動(dòng)，一定要通過(guò)正確理性的方式維護(hù)自己的權(quán)益。

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