導(dǎo)讀：2017年8月，原國土資源部發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》（國土資發(fā)〔2017〕100號），明確鼓勵通過利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房增加租賃住房供應(yīng)，緩解大城市住房供需矛盾，拓展集體土地用途，拓寬集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道。此后不久，試點(diǎn)城市即陸續(xù)出臺了更具可操作性的工作意見，加強(qiáng)這項(xiàng)城鄉(xiāng)融合互利共贏的改革舉措推動。那么，利用集體土地建設(shè)租賃住房究竟有何原則和要求？農(nóng)民朋友又該注意哪些問題呢？本文，小編為大家淺析這一問題……

根據(jù)北京市《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》，鼓勵躉租集體租賃住房作為公共租賃住房房源，面向公租房備案家庭或人才配租，或由保障家庭自行承租，依規(guī)申請政府租金補(bǔ)貼，經(jīng)住房保障管理部門確認(rèn)納入全市保障性住房籌集計(jì)劃的，可依據(jù)規(guī)定享受公共租賃住房稅費(fèi)減優(yōu)惠政策。

也就是說，農(nóng)村集體土地建設(shè)的租賃住房將有望在一定程度上緩解大城市住房困難家庭和外來務(wù)工人員的居住困難，尤為值得住房困難群體特別關(guān)注。

【要點(diǎn)一：符合規(guī)劃、用途要求】

《意見》指出，集體租賃住房用地應(yīng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展綱要、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃（兩項(xiàng)“規(guī)劃”現(xiàn)擬合并為國土空間規(guī)劃），且權(quán)屬清晰。嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管制，不得違規(guī)占用農(nóng)用地。

據(jù)此，利用集體土地建設(shè)租賃住房改革中所謂“集體土地”，目前僅限于集體建設(shè)用地，不包括農(nóng)用地、未利用地等其他農(nóng)村土地。

不過，集體租賃住房項(xiàng)目可結(jié)合城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤工作開展，即在明確“增減掛鉤”方案的基礎(chǔ)上在新增加的集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房，區(qū)政府應(yīng)在增減掛鉤批準(zhǔn)后的三年內(nèi)完成拆舊地塊的復(fù)墾和掛鉤指標(biāo)的歸還。

【要點(diǎn)二：只租不售，杜絕變相開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房】

利用集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)在其啟動初期，往往容易被人們與長期存在于灰色地帶的“小產(chǎn)權(quán)房”聯(lián)系起來。不過，《意見》對此給予了明確的禁止：

集體租賃住房是農(nóng)民集體持有的租賃產(chǎn)業(yè)，可依法出租獲取收益。未經(jīng)批準(zhǔn)，不得出讓、轉(zhuǎn)讓，不得轉(zhuǎn)租，不得改變土地用途。不得對外出售或以租代售，堅(jiān)決杜絕變相開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。

【要點(diǎn)三：農(nóng)民集體自主運(yùn)作，確保收益分配惠及農(nóng)民】

《意見》強(qiáng)調(diào)，集體租賃住房建設(shè)以鎮(zhèn)級集體經(jīng)濟(jì)組織為主體，有條件的村級集體經(jīng)濟(jì)組織也可作為項(xiàng)目申報主體。

同時，利用集體土地建設(shè)租賃住房改革也可與農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)相結(jié)合，在試點(diǎn)區(qū)域可在項(xiàng)目地塊公開入市交易后，由土地競得者進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

參與這項(xiàng)試點(diǎn)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可通過自有資金、以建設(shè)用地的預(yù)期收益向金融機(jī)構(gòu)申請抵押貸款、由集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營的方式與國有企業(yè)聯(lián)合開發(fā)建設(shè)等途徑解決資金需求，但在新成立的企業(yè)中集體經(jīng)濟(jì)組織的持股比例不得低于51%。

《意見》還特別指出，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)嚴(yán)格履行民主程序，制定分配方案，定期公布租賃住房的收益賬目，接受集體經(jīng)濟(jì)組織成員監(jiān)督，確保農(nóng)民和農(nóng)村集體通過出租房屋獲得長期穩(wěn)定收益。

小編最后想提示廣大農(nóng)民朋友的是，隨著《土地管理法》的修訂和各項(xiàng)農(nóng)村土地制度改革、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的蓬勃開展，許多農(nóng)民朋友過去聞所未聞的新事物、新途徑層出不窮，可謂是風(fēng)險與機(jī)遇并存且機(jī)遇顯著大于風(fēng)險（因有國家的鼓勵性政策兜底）。大家可及時了解所在集體經(jīng)濟(jì)組織參與各項(xiàng)改革試點(diǎn)的具體情況，有不明白的問題可積極咨詢專業(yè)律師，確保自己在風(fēng)險可控、不違反法律的基礎(chǔ)上先行先試，享受農(nóng)村集體土地的更大價值顯現(xiàn)。

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