導(dǎo)讀：宅基地上建造的多層建筑歸于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目是否適當(dāng)，這是個尚存爭議的問題；但“先補(bǔ)償，后搬遷”原則，則沒有任何爭議！

【基本案情：宅基地上小樓也“棚改”？】

河南省周口市的史先生原本在本村擁有一片宅基地，并建有三層的房屋。因?yàn)榕R近省道，交通便利，史先生在這處房屋內(nèi)經(jīng)營起一家小旅店，生意也是格外紅火。然而，隨著當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)的加快，這片宅基地被納入了所謂周口市港區(qū)棚戶區(qū)改造范圍（請注意，若嚴(yán)格按照棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的特征來看，這類宅基地上的多層建筑是不應(yīng)屬于這類項(xiàng)目的實(shí)施范圍的），但征收方給出的補(bǔ)償方案卻讓史先生難以接受。在多輪的談判后，補(bǔ)償價位仍不能達(dá)到史先生的合理預(yù)期。后鄉(xiāng)政府與史先生商量，答應(yīng)稱我們先用地，到底給你多少錢我們再協(xié)商。史先生聽聞對方如此“有誠意”，心里有點(diǎn)猶豫。直至2018年9月，鄉(xiāng)政府以趕項(xiàng)目進(jìn)度為由，組織人員強(qiáng)拆了史先生的房屋?？吹椒课菡娴淖兂闪艘黄叩[，史先生只得向北京在明律師事務(wù)所的楊念平律師求援。

【法律分析：“商量定了”的補(bǔ)償不夠強(qiáng)拆標(biāo)準(zhǔn)】

楊念平律師指出，鄉(xiāng)政府在被征收人未簽訂補(bǔ)償協(xié)議之前，強(qiáng)行拆除房屋的行為是無任何職權(quán)依據(jù)的，嚴(yán)重違反法定程序?！?span style="color: #4f81bd">國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十七條中確立的“先補(bǔ)償，后搬遷”原則，在農(nóng)村集體土地及其上房屋、附著物的征收中亦應(yīng)當(dāng)參照執(zhí)行，這一觀點(diǎn)已在司法實(shí)踐中得到普遍認(rèn)可。在集體土地領(lǐng)域，房屋的拆除只有兩種路徑，一種是被征收人與征收方簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議后的拆除，一種是雙方無法達(dá)成一致意見，在被征收土地所有權(quán)人、使用權(quán)人已經(jīng)得到安置補(bǔ)償或無正當(dāng)理由拒絕接受安置補(bǔ)償?shù)那疤嵯?，縣級以上地方政府土地行政主管部門可依據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》作出責(zé)令交出土地決定，進(jìn)而申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。而無論是哪種途徑，“先補(bǔ)償，后搬遷”都應(yīng)得到貫徹，對于征收中合法的建筑物也不得實(shí)施行政強(qiáng)拆。

在最高人民法院（2018）最高法行申4205號案中，最高法也適用了“先補(bǔ)償，后搬遷”的原則，確認(rèn)被告鄉(xiāng)政府違法。在該案中，當(dāng)事人的房屋同樣建在集體土地上，同為合法建筑，未經(jīng)申請法院強(qiáng)制執(zhí)行即遭行政機(jī)關(guān)的強(qiáng)制拆除。在認(rèn)定違法行政機(jī)關(guān)的強(qiáng)制拆除過程中，最高法引用了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十八條的規(guī)定，被征收人在法定期限內(nèi)不復(fù)議不訴訟拒不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。最高法的觀點(diǎn)也非常明確，前述條文雖為針對國有土地上房屋征收強(qiáng)制執(zhí)行程序的規(guī)定，但對因集體土地征收而引起的房屋及附著物的強(qiáng)制拆除問題，亦可參照。由此可知，在已經(jīng)完成安置補(bǔ)償工作的情況下，無論是集體還是國有土地上的房屋，其強(qiáng)制執(zhí)行均應(yīng)由行政機(jī)關(guān)申請法院強(qiáng)制執(zhí)行，在獲得法院準(zhǔn)許強(qiáng)制執(zhí)行的裁定前，行政機(jī)關(guān)無任何直接強(qiáng)拆被征收房屋的權(quán)力。

另外，鄉(xiāng)政府曾與當(dāng)事人史先生商量稱拆除后一定會給你補(bǔ)償?shù)?，這樣是否能使其強(qiáng)拆行為合法化呢？答案是否定的。根據(jù)4205號案中最高院的意見，行政機(jī)關(guān)并未作出明確的安置地點(diǎn)、支付、或提存補(bǔ)償款的安置補(bǔ)償行為，其實(shí)施拆除行為仍然不具有合法性基礎(chǔ)。即便是行政機(jī)關(guān)已經(jīng)明確了過渡期的補(bǔ)助費(fèi)支付方式，但這也并非是安置補(bǔ)償權(quán)益的全部內(nèi)容，過渡協(xié)議并不能代替整體的安置補(bǔ)償協(xié)議。由此我們可以看出，強(qiáng)拆房屋時申請法院強(qiáng)制執(zhí)行的前提——完成補(bǔ)償安置的要求是十分嚴(yán)格的，征收機(jī)關(guān)應(yīng)依據(jù)征地補(bǔ)償安置方案依法作出補(bǔ)償決定或補(bǔ)償行為，即安置地點(diǎn)和面積已經(jīng)明確，補(bǔ)償款已經(jīng)支付或者專戶儲存。僅僅是“商量定了”，還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

在楊念平律師的指導(dǎo)下，史先生明白了此前鄉(xiāng)政府的強(qiáng)制拆除行為違法無疑，已經(jīng)前往法院提起確認(rèn)強(qiáng)拆違法的訴訟。而且由于強(qiáng)拆過程中已經(jīng)注意保留證據(jù)，該案的事實(shí)也較為清晰，目前鄉(xiāng)政府也有意和史先生在訴中協(xié)商解決行政賠償問題。在明律師最后要提醒各位被征收人，被征收人的合法物權(quán)被法律嚴(yán)格保護(hù)，當(dāng)事人面對行政機(jī)關(guān)的花言巧語，一定要堅(jiān)守住“先補(bǔ)償，后搬遷”這條底線，保護(hù)好自己的合法財產(chǎn)，為后續(xù)的維權(quán)談判爭取更大的空間。