導(dǎo)讀：通常，一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)用地應(yīng)當(dāng)先依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地，而不能直接占用集體土地來(lái)進(jìn)行建設(shè)，確實(shí)需要占用集體土地的，應(yīng)當(dāng)先由政府部門(mén)按照法定程序?qū)⒓w土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。然而，由于將集體土地征收為國(guó)有土地的審批程序極為繁瑣，通常需要較長(zhǎng)的審批時(shí)間。于是，在許多地方便產(chǎn)生了協(xié)議動(dòng)遷模式，即在征地程序未完成、尚未取得征地批文的情況下，動(dòng)遷實(shí)施單位與宅基地使用權(quán)人或房屋所有權(quán)人在自愿協(xié)商的基礎(chǔ)上直接簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，在這個(gè)過(guò)程中動(dòng)遷無(wú)強(qiáng)制性。被征收人在已經(jīng)簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議后，才得知該征收項(xiàng)目未取得征地批文，能否以其違反《土地管理法》為由主張協(xié)議無(wú)效呢？

引入案例：無(wú)征地批文的補(bǔ)償協(xié)議自然無(wú)效嗎？

近日，一位來(lái)自上海市閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)的楊女士，經(jīng)朋友介紹，專(zhuān)程來(lái)到北京在明律師事務(wù)所咨詢。楊女士告知在明律師，其父母名下的宅基地房屋于2018年被協(xié)議動(dòng)遷，哥哥依據(jù)三兄弟姊妹此前簽訂的分家析產(chǎn)協(xié)議中關(guān)于父母宅基地房屋遇拆遷由他出面簽訂協(xié)議的約定，與動(dòng)遷部門(mén)簽訂了拆遷補(bǔ)償協(xié)議。楊女士認(rèn)為哥哥簽的協(xié)議補(bǔ)償偏低，后來(lái)她又了解到動(dòng)遷項(xiàng)目是因尚未取得征地批文，才以簽訂動(dòng)遷協(xié)議的形式使他們盡早搬離。于是，楊女士便前來(lái)咨詢?cè)诿髀蓭?，想知道能不能以?dòng)遷部門(mén)未獲得征地批文、征遷合法性不足為由，認(rèn)定哥哥所簽的拆遷補(bǔ)償協(xié)議無(wú)效？

在協(xié)議動(dòng)遷模式中，動(dòng)遷實(shí)施單位往往是行政機(jī)關(guān)本身或者受行政機(jī)關(guān)委托的行政機(jī)關(guān)。因此，動(dòng)遷實(shí)施單位與被拆遷人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議的性質(zhì)是行政協(xié)議。如此一來(lái)，認(rèn)定協(xié)議效力時(shí)，既要適用《行政訴訟法》及有關(guān)司法解釋?zhuān)忠獏⒄者m用《合同法》及相關(guān)司法解釋的規(guī)定。

關(guān)于合同無(wú)效問(wèn)題，主要依據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定，“有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”根據(jù)這條規(guī)定，如果當(dāng)事人與動(dòng)遷實(shí)施單位簽訂的補(bǔ)償協(xié)議存在以上五種情形之一，則合同無(wú)效；反之，如果不存在以上五種情形，則不能認(rèn)定為無(wú)效合同。

實(shí)踐中，有不少當(dāng)事人像楊女士一樣，認(rèn)為協(xié)議動(dòng)遷模式下簽訂的補(bǔ)償協(xié)議無(wú)效。他們認(rèn)為被拆遷房屋坐落的土地系農(nóng)村集體土地，應(yīng)當(dāng)依照《土地管理法》第四十五條、第四十六條、第四十七條、第四十八條以及《土地管理法實(shí)施條例》第二十五條的規(guī)定來(lái)認(rèn)定協(xié)議效力。征收方在未取得征地批準(zhǔn)文件、未進(jìn)行征地公告、未組織聽(tīng)證及公告征地補(bǔ)償安置方案的情況下，就直接組織實(shí)施了占地拆遷行為，構(gòu)成《合同法》第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定的“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，屬于合同無(wú)效情形。

然而，協(xié)議動(dòng)遷模式與征收拆遷模式的最大差異，在于協(xié)議動(dòng)遷模式不具有強(qiáng)制性。雖然協(xié)議動(dòng)遷的目的與征收行為存在聯(lián)系，但兩者屬于不同的法律關(guān)系，因此法律也分別賦予了當(dāng)事人不同的救濟(jì)權(quán)利和維權(quán)途徑。

假設(shè)簽訂協(xié)議的當(dāng)事人起訴要求認(rèn)定補(bǔ)償協(xié)議無(wú)效，而征收行為尚未被確認(rèn)為違法，一般情況下法院不會(huì)因此就否定協(xié)議效力，也不會(huì)主動(dòng)去審查征收行為的合法性。根據(jù)在明律師代理過(guò)的大量類(lèi)似案件，法院通常認(rèn)為如果補(bǔ)償協(xié)議是合同雙方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上達(dá)成的，并且在安置補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額等事項(xiàng)和雙方權(quán)利義務(wù)上均作出了明確約定，甚至已經(jīng)履行完畢，一般視為雙方真實(shí)意思表示，對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力。

簡(jiǎn)而言之，協(xié)議動(dòng)遷模式下簽訂的補(bǔ)償協(xié)議一般不會(huì)因未獲得征地批文而直接無(wú)效。要想認(rèn)定補(bǔ)償協(xié)議無(wú)效，還需要律師多方搜集證據(jù)、全面審查、穩(wěn)步推進(jìn)，才有勝訴可能。

最高法裁判：不能以“未批先征”為由否定補(bǔ)償協(xié)議效力

（2018）最高法行申10868號(hào)行政裁定指出，結(jié)合有關(guān)土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定精神，依法取得征地批準(zhǔn)是政府組織實(shí)施征地活動(dòng)的法定前提條件。

但是，基于合同雙方自愿性原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，對(duì)合同的效力不宜輕易否定。通常，導(dǎo)致協(xié)議無(wú)效的事由系存在《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定的“一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益”“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益”“以合法形式掩蓋非法目的”“損害社會(huì)公共利益”“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”等情形。

從維護(hù)法律關(guān)系的穩(wěn)定性和保障絕大多數(shù)被征地農(nóng)民合法的安置補(bǔ)償權(quán)益角度出發(fā)，以“未批先征”為由從根本上否定所有已簽訂的安置補(bǔ)償協(xié)議的效力，不僅不合理，而且在法律上也難以成立。

在明律師最后要提示廣大被征收人的是，協(xié)議拆遷模式下的補(bǔ)償協(xié)議要慎簽！除了在明律師反復(fù)強(qiáng)調(diào)的要仔細(xì)核對(duì)安置方式、補(bǔ)償金額、違約責(zé)任等重要事項(xiàng)之外，也不要忘記審查簽訂協(xié)議的依據(jù)，是動(dòng)遷、征購(gòu)，還是征收？雖然協(xié)議約定的內(nèi)容大致相同，但基于不同的行政目的就會(huì)依據(jù)不同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)在根本上影響補(bǔ)償安置金額。如果您草率地簽訂了補(bǔ)償協(xié)議，事后反悔或是事后才得知關(guān)鍵信息，再想去推翻之前已經(jīng)簽訂的補(bǔ)償協(xié)議，就會(huì)徒增訴累，并且難上加難了。