上訴人（原審被告）:靖江市精銳裝潢有限公司，統(tǒng)一社會信用代碼91321282758458322Y，住所地靖江市康寧西路65號。

　　法定代表人:張瀅潔，總經(jīng)理。

　　委托訴訟代理人:朱冰，靖江市弘毅法律服務所法律工作者。

　　委托訴訟代理人:張明建，該公司職員。

　　被上訴人（原審原告）:靖江市房地產(chǎn)公司，統(tǒng)一社會信用代碼91321282469186906J，住所地靖江市人民南路與陽光大道交界處東南側。

　　法定代表人:花勝虎，主任。

　　委托訴訟代理人:李靜，江蘇驥江律師事務所律師。

　　委托訴訟代理人:劉巧雯，江蘇驥江律師事務所實習律師。

　　上訴人靖江市精銳裝潢有限公司（以下簡稱精銳公司）因與被上訴人靖江市房地產(chǎn)公司（以下簡稱房地產(chǎn)公司）房屋遷讓糾紛一案，不服靖江市人民法院（2017）蘇1282民初3589號民事判決，向本院提起上訴。

　　本院于2018年1月24日立案后，依法組成合議庭進行了審理，本案現(xiàn)已審理終結。

　　靖江市精銳裝潢有限公司上訴請求:撤銷原審判決，依法改判或發(fā)回重審，一、二審訴訟費由靖江市房地產(chǎn)公司承擔。

　　事實和理由:一、1、靖江市精銳裝潢有限公司系2004年3月3日成立，經(jīng)營期限至2019年3月3日。

　　2、靖江市精銳裝潢有限公司所租用的靖江市康寧西路65號訟爭房屋系直管公房，自1988年起張明建就租住于此。

　　2005年4月1日靖江市房地產(chǎn)公司與張明建簽訂公房租賃協(xié)議，約定租賃期間為2005年元月1日至2005年12月1日。

　　2006年起靖江市房地產(chǎn)公司與張明建未再簽訂公房租賃契約，在此期間應由張明建支付的房租實際由靖江市精銳裝潢有限公司繳納。

　　2008年靖江市房地產(chǎn)管理處將訟爭房屋租賃給靖江市精銳裝潢有限公司作為營業(yè)用房使用，租賃期為2008年12月2日至2012年1月1日。

　　2012年后，靖江市房地產(chǎn)管理處未再與靖江市精銳裝潢有限公司簽訂房屋租賃協(xié)議。

　　期間訟爭房屋由靖江市精銳裝潢有限公司實際使用，每年靖江市房地產(chǎn)管理處向靖江市精銳裝潢有限公司收取租金10500元，靖江市精銳裝潢有限公司實際繳納租金至2016年12月31日。

　　訟爭房屋已近百年歷史，自張明建居住于此起，就已是危房，并經(jīng)張明建不斷修繕得以保存至今。

　　在此期間精銳公司花費了不少費用，2017年6月5日，靖江市房地產(chǎn)公司以訟爭房屋“被鑒定為D級危房，存在嚴重安全隱患，不能繼續(xù)使用”為由訴至法院要求靖江市精銳裝潢有限公司遷出訟爭房屋，造成精銳公司的營業(yè)損失，同時未承擔其對房屋維護所產(chǎn)生的費用，損害了精銳公司的合法權益。

　　二、根據(jù)2017年9月18日靖江市人民政府發(fā)布的《靖江市舊城改造2號塊地房屋征收補償方案》可知，訟爭房屋在征收范圍內，并明確了征收補償評估基礎價為非住宅營業(yè)房屋臨街19383元/平米。

　　靖江市房地產(chǎn)公司作為被征收人，在征收范圍內對租賃戶應當一視同仁，不應區(qū)別對待，由于靖江市精銳裝潢有限公司的注冊地即是訟爭房屋所在地，且無其他住所地及營業(yè)場所，符合租用的條件，因此即使訟爭房屋為危房，那么靖江市房地產(chǎn)公司也應依據(jù)《靖江市舊城改造2號塊地房屋征收補償方案》予以安置或補償。

　　靖江市房地產(chǎn)公司辯稱，在一審訴訟過程中，靖江市房地產(chǎn)公司是依據(jù)涉案的房屋是危房，存在安全隱患，以及雙方之間的租賃為不定期的租賃，靖江市房地產(chǎn)公司可以隨時解除雙方之間的合同關系，我方要求靖江市精銳裝潢有限公司遷出涉案房屋于法有據(jù)；2、靖江市精銳裝潢有限公司在上訴狀中所陳述的，關于征收補償方案的相關事實以及要求對靖江市房地產(chǎn)公司置換新的房屋或補償，我方認為這與本案無關，本案實際要求解決的是雙方的租賃關系終止，靖江市精銳裝潢有限公司應當遷出。

　　一審法院在向靖江市精銳裝潢有限公司充分的了解相關事實以及征詢靖江市精銳裝潢有限公司對在經(jīng)營期間對房屋的裝飾等費用予以釋明的情況下，靖江市精銳裝潢有限公司未對該部分費用予以主張，也未提供相應的證據(jù)予以證明。

　　一審法院對該案的事實予以了全面的核實，一審法院認定事實正確，請求二審法院對一審法院查明的事實予以確認，請求駁回靖江市精銳裝潢有限公司的上訴請求。

　　靖江市房地產(chǎn)公司向一審法院起訴請求:判決靖江市精銳裝潢有限公司立即遷出位于靖江市康寧西路65號的房屋（原靖江市烈帝廟街78號、80號），案件訴訟費由靖江市精銳裝潢有限公司承擔。

　　靖江市精銳裝潢有限公司一審中辯稱，該訟爭房屋靖江市房地產(chǎn)公司租賃給靖江市商業(yè)綜合公司使用時破舊不堪，靖江市精銳裝潢有限公司成立后裝修，雙方簽訂了房屋租賃合同，并且繳納2004年至2016年期間的房租、開票的抬頭都是靖江市精銳裝潢有限公司。

　　靖江市房地產(chǎn)公司陳述其2017年3月16日送了房屋遷出的資料給靖江市精銳裝潢有限公司，實際是送達原承租人張明建，而張明建已經(jīng)不是租賃人而是房地產(chǎn)公司與靖江市精銳裝潢有限公司之間存在租賃關系，因此，靖江市精銳裝潢有限公司至今未收到房屋遷讓的通知。

　　靖江市精銳裝潢有限公司的注冊地就是在靖江市房地產(chǎn)公司的房產(chǎn)所在地，且無其他住所地及營業(yè)場所，因此，符合租用的條件。

　　本案靖江市房地產(chǎn)公司的安全鑒定報告并未明確該房屬于D級危房，即使該房屬于D級危房，那么也應當由靖江市精銳裝潢有限公司申請置換新的房屋，如果靖江市房地產(chǎn)公司要求靖江市精銳裝潢有限公司搬遷，也應當提供安置的房源，如果靖江市房地產(chǎn)公司不同意安置，那么雙方可以協(xié)商補償，靖江市舊城改造2號地塊房屋征求補償方案的第八條規(guī)定了被征收房屋類似房地產(chǎn)市場評估價臨街為18598元/平方米，靖江市房地產(chǎn)公司應按此補償。

　　另提供2005年至2016年的票據(jù)憑證等復印件82張，證明靖江市精銳裝潢有限公司對靖江市房地產(chǎn)公司租賃房屋進行修繕，該費用也應當由靖江市房地產(chǎn)公司承擔。

　　在此前提下，靖江市精銳裝潢有限公司才可以遷出。

　　因此，靖江市房地產(chǎn)公司的主張與法于理都沒有依據(jù)，請求法院依法駁回。

　　一審法院認定事實:靖江市房地產(chǎn)公司系靖江市康寧西路65號（原靖江市烈帝廟街78號、80號）的房屋所有人，靖江市精銳裝潢有限公司實際租賃使用的訟爭房屋為靖江市房地產(chǎn)公司房產(chǎn)證（原靖江市烈帝廟街78號、80號）上載明的1號房自東向西四間及2號房1間。

　　2017年1月20日訟爭房屋經(jīng)鑒定危險等級為D級，構成整體危房并建議立即停止使用。

　　靖江市房地產(chǎn)公司前身靖江縣房地產(chǎn)公司兼具行政管理和房地產(chǎn)企業(yè)職能，在上世紀九十年代撤縣設市后，靖江市房地產(chǎn)管理處從靖江市房地產(chǎn)公司分出，明確靖江市房地產(chǎn)公司屬于企業(yè)性質，從事房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)管理處是行政事業(yè)單位，具備房地產(chǎn)相關管理職能，但兩者之間仍存在管理混同的現(xiàn)象。

　　靖江市精銳裝潢有限公司成立于2004年3月，法定代表人張瀅潔，公司股東為徐瞞玉、張瀅潔。

　　2005年4月1日靖江市房地產(chǎn)公司與張明建就訟爭房屋簽訂公房租賃契約，約定租賃期間為2005年元月1日至2005年12月1日。

　　2006年起靖江市房地產(chǎn)公司與張明建未再簽訂公房租賃契約，在此期間的應由張明建支付的房租實際由靖江市精銳裝潢有限公司繳納。

　　2008年靖江市房地產(chǎn)管理處將訟爭房屋租賃給靖江市精銳裝潢有限公司作為營業(yè)用房使用，合同約定租賃期間為2008年12月2日至2012年1月1日。

　　2012年后靖江市房地產(chǎn)管理處未再與靖江市精銳裝潢有限公司簽訂房屋租賃協(xié)議。

　　期間靖江市精銳裝潢有限公司實際使用，每年靖江市房地產(chǎn)管理處向靖江市精銳裝潢有限公司收取租金10500元，靖江市精銳裝潢有限公司實際繳納租金至2016年12月31日。

　　2017年7月19日靖江市房地產(chǎn)公司及靖江市房產(chǎn)管理處向法院出具情況說明:靖江市房地產(chǎn)公司對靖江市精銳裝潢有限公司向靖江市房產(chǎn)管理處支付租金的行為予以追認，靖江市房地產(chǎn)公司及靖江市房產(chǎn)管理處均不同意將訟爭房屋繼續(xù)租賃給靖江市精銳裝潢有限公司使用。

　　另查明，張明建與靖江市精銳裝潢有限公司股東徐瞞玉及靖江市精銳裝潢有限公司法定代表人張瀅潔，系夫妻、父女關系。

　　2017年4月10日靖江市房地產(chǎn)公司向法院提起訴訟要求張明建從本案訟爭房屋中遷出，庭審中張明建稱靖江市精銳裝潢有限公司以前為其實際控制，現(xiàn)訟爭房屋為靖江市精銳裝潢有限公司租賃使用，靖江市房地產(chǎn)公司與張明建之間無租賃關系。

　　為此，靖江市房地產(chǎn)公司撤回了對張明建的訴訟。

　　2017年6月6日靖江市房地產(chǎn)公司向靖江市精銳裝潢有限公司提起訴訟要求靖江市精銳裝潢有限公司從本案訟爭房屋中遷出，張明建以靖江市精銳裝潢有限公司員工身份代理訴訟。

　　一審庭審中靖江市精銳裝潢有限公司提供2005年至2016年票據(jù)憑證、收條等復印件82張，證明靖江市精銳裝潢有限公司對靖江市房地產(chǎn)公司租賃房屋進行修繕。

　　因涉及房屋遷讓，法院要求靖江市精銳裝潢有限公司在限定期限內就訟爭房屋添附情況提出主張逾期視為放棄，然至一審庭審終結前靖江市精銳裝潢有限公司未向法院提出。

　　一審法院認為，本案靖江市房地產(chǎn)公司為訟爭房屋物權所有人，2008年靖江市房地產(chǎn)管理處將訟爭房屋租賃給靖江市精銳裝潢有限公司使用并收取租賃期間2008年12月2日至2012年1月1日租金的行為，屬無權處分，經(jīng)靖江市房地產(chǎn)公司追認后靖江市房地產(chǎn)管理處與靖江市精銳裝潢有限公司之間存在租賃關系有效。

　　靖江市精銳裝潢有限公司在租賃期屆滿后繼續(xù)使用訟爭房屋，靖江市房地產(chǎn)管理處未提出異議并實際收取租金至2016年12月31日，在此期間靖江市精銳裝潢有限公司的房屋租賃為不定期租賃，當事人均可隨時解除租賃關系。

　　靖江市精銳裝潢有限公司辯稱未收到靖江市房地產(chǎn)公司房屋遷讓的通知，因相關遷讓材料是送達給張明建，而此時張明建與靖江市房地產(chǎn)公司已無租賃關系，故不應視為靖江市精銳裝潢有限公司與靖江市房地產(chǎn)管理處間的房屋租賃關系解除或靖江市房地產(chǎn)公司已向靖江市精銳裝潢有限公司發(fā)出遷讓通知。

　　2017年6月6日靖江市房地產(chǎn)公司向靖江市精銳裝潢有限公司提起訴訟要求靖江市精銳裝潢有限公司遷讓，靖江市房地產(chǎn)公司及靖江市房地產(chǎn)管理處均表示不同意繼續(xù)租賃關系，故對靖江市房地產(chǎn)公司所持解除靖江市精銳裝潢有限公司房屋租賃關系遷出訟爭房屋的主張，予以支持。

　　鑒于訟爭房屋屬D級危房，法院酌定靖江市精銳裝潢有限公司應盡快遷出。

　　靖江市精銳裝潢有限公司辯稱其注冊地在靖江市房地產(chǎn)公司訟爭房產(chǎn)所在地，無其他住所地及營業(yè)場所，應當為靖江市精銳裝潢有限公司置換新的房屋或補償。

　　因無相關法律、法規(guī)等為依據(jù)，故對其主張不予采納。

　　關于靖江市精銳裝潢有限公司主張房屋修繕費用，租賃房屋修繕雖為出租方靖江市房地產(chǎn)公司的合同義務，靖江市精銳裝潢有限公司可以要求靖江市房地產(chǎn)公司在合理期間維修。

　　靖江市房地產(chǎn)公司未履行維修義務的，靖江市精銳裝潢有限公司可以自行修理。

　　因庭審中靖江市房地產(chǎn)公司否認靖江市精銳裝潢有限公司通知其維修，靖江市精銳裝潢有限公司亦未對其通知靖江市房地產(chǎn)公司事實舉證且提供的證據(jù)材料不能直觀反映房屋修繕的合理支出，故對靖江市精銳裝潢有限公司主張的房屋修繕費一節(jié)難以采納。

　　依照《中華人民共和國物權法》第三十九條 ，《中華人民共和國合同法》第二百三十二條 之規(guī)定，判決:靖江市精銳裝潢有限公司于判決生效后三十日內從靖江市房地產(chǎn)公司所有位于靖江市康寧西路65號（原靖江市烈帝廟街78號、80號）房產(chǎn)證所載1號房自西向東4間及2號房1間的的房屋內遷出。

　　本案受理費40元，由靖江市精銳裝潢有限公司負擔（靖江市精銳裝潢有限公司負擔部分靖江市房地產(chǎn)公司已交納，靖江市精銳裝潢有限公司于履行判決義務時一并給付靖江市房地產(chǎn)公司）。

　　本院二審期間，靖江市精銳裝潢有限公司提供靖江市住建局舊城改造2號地塊被征收房屋調查及認定公示表一份，證明:靖江市精銳裝潢有限公司屬于征收的范圍。

　　本院認為，本案系房屋租賃合同引起的房屋遷讓糾紛，房地產(chǎn)公司系案涉房屋的物權所有人。

　　2008年靖江市房地產(chǎn)管理處將案涉房屋租賃給精銳公司使用，期間從2008年12月2日至2012年1月1日，房地產(chǎn)公司在此期限內收取租賃費用，靖江市房地產(chǎn)管理處的上述行為屬無權處分，但房地產(chǎn)公司事后對靖江市房地產(chǎn)管理處的行為予以追認，故應認定雙方之間的租賃關系有效。

　　在租賃期限屆滿后，精銳公司繼續(xù)使用上述房屋，房地產(chǎn)公司及靖江市房地產(chǎn)管理處均未提出異議，并繼續(xù)收取相關租賃費用至2016年12月31日。

　　根據(jù)相關法律規(guī)定，在此期間雙方之間對案涉房屋的租賃為不定期租賃，當事人均可隨時解除租賃關系。

　　現(xiàn)房地產(chǎn)公司及靖江市房地產(chǎn)管理處均不同意將案涉房屋繼續(xù)租賃給精銳公司，要求精銳公司在一定期限內遷出案涉房屋于法有據(jù)，且案涉房屋經(jīng)相關部門鑒定屬D級危房，亦不宜繼續(xù)租賃使用，故一審判令精銳公司于一審判決生效后30日內遷出案涉房屋并無不當。

　　精銳公司上訴稱，其對案涉房屋多年進行了維護產(chǎn)生相關費用，房地產(chǎn)公司應承擔該筆費用，對該抗辯一審法院已對精銳公司進行釋明，但其在一審中并未提供相關證據(jù)予以主張權利，故二審中對該抗辯不予慮及。

　　精銳公司上訴稱案涉房屋已納入舊城改造拆遷范圍，案涉房屋系其注冊所在地，且無其他住所地，房地產(chǎn)公司要求其遷讓出房屋，應當對其進行安置并給予拆遷補償，此抗辯屬于另一法律關系，精銳公司可依據(jù)相關法律法規(guī)另行主張權利，本案中不予理涉。

　　綜上所述，精銳公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。

　　依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 第一款 第一項 規(guī)定，判決如下:

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費40元，由精銳公司負擔（已交）。

　　本判決為終審判決。

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