原告:謝秋云，女，1967年8月12日生，漢族，住江陰市。

　　委托訴訟代理人:錢國雙，江蘇維一律師事務所律師。

　　委托訴訟代理人:高林，江蘇維一律師事務所實習律師。

　　被告:江陰市南門印象開發(fā)發(fā)展有限公司，住所地江陰市。

　　法定代表人:石磊，該公司董事長。

　　委托訴訟代理人:沈健，江蘇信卓律師事務所律師。

　　委托訴訟代理人:徐艷，江蘇信卓律師事務所實習律師。

　　被告:江陰市興盛房屋拆遷有限公司，住所地江陰市。

　　法定代表人:劉軍保，該公司總經理。

　　原告謝秋云與被告江陰市南門印象開發(fā)發(fā)展有限公司（以下簡稱開發(fā)公司）、江陰市興盛房屋拆遷有限公司（以下簡稱興盛公司）財產損害賠償糾紛一案，本院于2017年3月6日立案受理后，依法適用簡易程序，于2017年4月24日公開開庭進行了審理，經審理發(fā)現(xiàn)有不宜適用簡易程序的情形，裁定轉為普通程序，于2017年11月30日公開開庭進行了審理。

　　原告謝秋云的委托代理人錢國雙、被告開發(fā)公司委托代理人沈健到庭參加訴訟，、被告興盛公司經本院合法傳喚無正當理由拒不到庭。

　　本案現(xiàn)已審理終結。

　　原告謝秋云向本院提出訴訟請求:一、判令開發(fā)公司、興盛公司賠償因房屋被違法拆除所遭受的損失20萬元（具體以評估為準）。

　　事實與理由:2013年5月17日，興盛公司在未與謝秋云溝通以及謝秋云未在場情況下，強行拆除了產權屬于謝秋云的謝家村29-2號房屋，造成房屋的全面毀損及屋內財產的損失。

　　開發(fā)公司作為興盛公司此次拆遷行為的委托人，與興盛公司均未與謝秋云就謝家村29-2號房屋達成任何拆遷補償安置協(xié)議，也未及時就拆遷事宜進行通知和協(xié)商，上述行為嚴重侵害了謝秋云的合法權益，應當對謝秋云的損失承擔連帶責任。

　　現(xiàn)訴至法院，請求法院判如所請。

　　被告開發(fā)公司辯稱:一、興盛公司在本案中不存在侵權行為。

　　根據(jù)謝秋云提供的興盛公司與謝炳松于2012年6月5日簽訂的《江陰市市區(qū)集體土地住宅房屋拆遷補償安置協(xié)議書》第四條、第五條、第七條之規(guī)定，興盛公司已就涉案房屋的拆除及補償款問題與當事人達成一致意見并簽字確認。

　　二、興盛公司與謝炳松簽訂的協(xié)議中，對涉案房屋補償9000元符合規(guī)定。

　　根據(jù)1983年6月21日謝金培的《江陰縣社員建房用地審批表》的審批意見，同意原房拆除后，翻建樓房兩間，該審批意見已作為謝炳章領取謝家村37號房屋所有權證的依據(jù)。

　　說明謝金培依據(jù)該用地審批表的意見新建了兩間樓房，并將新建的樓房登記在謝炳章的名下，按照批復的要求，謝金培原有的房屋（即本案訴爭房屋）建造新房時就應當拆除，但謝金培當時未能拆除，因此，2010年5月26日各部門進行產權確認時，將該房屋認定為應拆未拆房完全正確。

　　按照《江陰市市區(qū)集體土地房屋拆遷管理實施辦法》第二十七條之規(guī)定，批建新房明確應拆除而未拆除的老房均不予補償安置，現(xiàn)興盛公司在與謝炳松簽訂補償協(xié)議時，對涉案房屋給予9000元補償，并未損害被拆遷人的利益。

　　三、退一步講，即使拆除涉案房屋是侵權行為，開發(fā)公司在本案中也不應當承擔責任。

　　首先，從起訴狀反映，開發(fā)公司未對涉案房屋實施拆除行為，因此不存在侵權行為，不應當承擔責任；其次，開發(fā)公司委托興盛公司的權限是對虹橋南路及周邊地區(qū)地段事實拆遷所需要的調查、商談、公正與被拆遷人簽訂拆遷安置補償協(xié)議等事項性工作以及房屋拆除施工招投標等工作，未委托實施侵權行為，對于興盛公司實施侵權行為的后果不應當由興盛公司承擔。

　　四、謝秋云要求賠償20萬元無相關損失的依據(jù)。

　　被告興盛公司未作答辯。

　　本院經審理認定事實如下:

　　一、1983年6月，謝金培申請建房，江陰縣社員建房用地審批表記載:申請人:謝金培，家庭人員:龔惠娟（媳婦）、謝敏（孫女），現(xiàn)有房屋:平房2間，建筑面積44㎡，新建房屋:樓房2間，建筑面積91.2㎡，建房性質:翻建，是否規(guī)劃:原地，建房用地:宅基地:6厘，建房原因:住房緊張，大隊意見:經研究同意將舊房拆除原地翻建六步樓房兩間，公社村鎮(zhèn)辦審批意見:同意原屋拆除后翻建陸米進深樓房貳間，縣審批意見:同意。

　　上述人員的戶籍信息情況為:謝金培戶籍地址為江陰縣，1982年4月10日變動為塔南大隊2隊謝家村11-7號，2001年農轉非移居至謝家村29-2號。

　　龔惠娟于1980年10月22日遷至戶，1982年4月10日變動為塔南大隊2隊謝家村11-7號，1982年12月15日分戶遷出至戶，1985年7月6日遷南外輪胎廠，1987年由南外輪胎廠遷至謝家村11-7號，2001年3月7日因社區(qū)建設遷至江陰。

　　江陰市澄江鎮(zhèn)居民宅基地清查登記表記載:戶主姓名謝金培，實際丈量情況:建筑面積39.05㎡，備注:謝炳章、謝炳松、謝炳章弟兄共有產，中間0.5間及天井公共出入。

　　1990年10月15日，謝炳章對其坐落于原謝家村11-7號（現(xiàn)謝家村37號）房屋申領了房產證，房產檔案中的準建證系1983年由江陰縣澄江鎮(zhèn)人民政府城建辦公室核發(fā)，內容為:根據(jù)縣政府關于農村土地管理的有關規(guī)定經勘察研究同意澄江公社塔南大隊許家埭生產隊謝金培戶主新建樓房（原地翻建六步）貳間，建筑面積91.2㎡，占地面積陸厘。

　　1990年10月15日，肖汝洪（1983年6月謝金培江陰縣在該準建證上記載:原地翻建六步樓（二層）貳間、輔房計143.3㎡。

　　房產檔案中江陰市城鎮(zhèn)私有房屋勘丈表、江陰市城鎮(zhèn)私有房屋所有權登記申請書均載明房屋建筑年份為1983年。

　　同時房產檔案中還有謝金培于1990年10月25日出具的申請報告1份，內容為:我是本大隊社員謝金培，關于我兒子謝炳章建房一事做如下說明:由于我兒一直在外地工作，建房時是以我的名義領取的房屋準建證，建房的一切費用全部有我兒謝炳章支付，所以我只是以我的名義領取了準建證，現(xiàn)在需申請辦理房屋產權證，請以我兒子謝炳章的名義領取，房屋一切所有權與我沒有一絲關系，房屋產權全部歸我兒子謝炳章所有。

　　2012年6月3日，肖汝洪出具關于謝金培房產權說明，內容為:繼承人謝金培謝家村11-2（原門牌號××.5間，解放前建造，西與謝根楊合墻，東與謝景昌合間，為公共出入，在87年房產登記調查時約為39㎡，在90年房產登記時，當時房產登記資料均已辦齊全，僅缺墻界表謝根楊簽字，主要原因謝根楊在上海，下輩來往甚少，所以為此90年辦理房產登記時延遲下來。

　　平房不屬于應拆未拆房，上述情況給予證實。

　　江陰市澄江街道塔南村村民委員會在說明上簽署意見“根據(jù)村資料及當事人證實，請拆遷公司給予處理”并加蓋公章。

　　審理中，本院向肖汝洪調查，肖汝洪陳述:謝金培有三個兒子，分別是謝炳興、謝炳松、謝炳章。

　　當時謝炳章在徐州煤礦工作，戶口轉到徐州，不能以謝炳章的名義申請建房，所以由謝金培出面申請，審批表上龔惠娟是謝炳章妻子，謝敏是謝炳章女兒，審批表上的現(xiàn)有房屋平房二間是指謝炳章的二間平房，與謝金培的房子（本案訴爭房屋）無關，審批后確實是拆除謝炳章的舊房原地翻建的，如果不拆除沒有地方造房子。

　　宅基地清查登記表是肖汝洪登記的，當時澄江鎮(zhèn)搞宅基地調查，調查到謝金培戶制作了這份登記表，1991年辦房產證時由于界址表上沒有找到與謝根樣合墻的謝根樣的簽字，所以沒有辦成功。

　　2012年6月3日說明是根據(jù)實際情況由肖汝洪出具的。

　　二、2000年3月8日，由謝金培女兒謝惠珍執(zhí)筆，謝金培立房屋產權協(xié)議1份，內容為:惠珍代筆我（指父親謝金培）已與三個兒子商量好了，他們都同意把我9櫊房子分給你們的產權直接送給長孫女謝秋云個人所得，因秋云無房居住，生活困難，以作救助。

　　謝炳興、謝炳松、謝炳章在協(xié)議上簽字。

　　2002年9月，謝金培去世。

　　三、2009年12月21日，開發(fā)公司與興盛公司簽訂《拆遷實施委托書》，約定開發(fā)公司就江陰市虹橋南路及周邊地區(qū)（忠義街以西、環(huán)城南路140弄以東區(qū)域）地段的房屋拆遷委托興盛公司負責實施，就有關委托事項和委托權限作如下委托:開發(fā)公司委托興盛公司對虹橋南路及周邊地區(qū)（忠義街以西、環(huán)城南路140弄以東區(qū)域）地段的房屋根據(jù)有關批文確定的范圍實施拆遷，有關實施拆遷所需的調查、商談、公正與被拆遷人簽訂拆遷安置補償協(xié)議等事項工作以及房屋拆除施工招標工作均由興盛公司辦理。

　　2010年5月11日，江陰市人民政府房屋動遷管理辦公室頒發(fā)澄拆通字（2010）第9號江陰市市區(qū)集體土地房屋拆遷補償安置通知書，告知開發(fā)公司可按照備案申請方案對拆遷范圍內的房屋及其他附著物實施拆遷，拆遷實施單位為興盛公司。

　　2010年5月26日，江陰市澄江街道城建辦公室、江陰市國土資源局、江陰市城市拆遷指揮部等單位出具虹橋南路及周邊地塊（忠義街西區(qū)域）拆遷項目產權確認情況匯總表，將謝家村29-2號房屋（面積41.54平方）作為謝炳章（謝家村37號、原謝家村11-7號）的應拆房，認定為臨時和違章建筑。

　　2012年4月22日，興盛公司與謝炳章簽訂拆遷安置補償協(xié)議書，就拆除謝家村37號房屋達成一致，該協(xié)議并未涉及謝家村29-2號房屋。

　　2012年6月5日，興盛公司與謝炳松簽訂拆遷安置補償協(xié)議書，就謝炳松謝家村38號房屋拆遷達成協(xié)議，該協(xié)議第四條約定:謝炳松的臨時建筑及違章建筑共41.54平方也必須在2012年6月30日前自行拆除，若逾期未拆除，興盛公司有權處理。

　　第七條其他約定:謝家村29-2號的補償款已包含在內，確權臨時建筑41.54平方體現(xiàn)在謝家村37號，該協(xié)議中9000元由謝炳松、謝炳興、謝炳章共有。

　　第九條約定:本協(xié)議執(zhí)行謝家村38號部分，謝家村29-2號另行處理。

　　四、2013年5月17日早上7時47分，江陰市公安局城中派出所接到139××××82電話報警稱“昨天夜里拆遷公司的人，把我家的老房子拆了，我們還沒有談攏”。

　　2014年江陰市人民政府澄江街道辦事處在關于謝炳松等人信訪事項不予受理告知書中答復稱:經調查謝家村29-2號房屋已于2013年5月17日被拆，你們認為系強拆，自述當時已經向公安機關報警，根據(jù)《信訪條例》二十一條規(guī)定該問題不屬于信訪受理范圍，建議你們向報案地公安機關就進一步事項進行咨詢。

　　經調查拆遷公司在與謝炳松所簽訂的協(xié)議中，第七條明確寫明:謝家村29-2號的補償款已包含在內，確權臨時建筑41.54平方體現(xiàn)在謝家村37號，該協(xié)議中9000元由謝炳松、謝炳興、謝炳章共有。

　　另有第九條寫明:本協(xié)議執(zhí)行謝家村38號部分，謝家村29-2號另行處理。

　　協(xié)議已經簽字履行完畢，約定事項在雙方簽訂的協(xié)議書中已予以明確。

　　如果你們認為所簽訂的協(xié)議嚴重侵犯了你們的合法權益，建議你們向相關部門提供各類證據(jù)通過法律途徑予以解決。

　　五、《江陰市市區(qū)集體土地房屋拆遷管理辦法》第二十七條規(guī)定:拆遷違法建筑、超過批準期限的臨時建筑、建設工程規(guī)劃許可證中載明在城市建設需要時無條件拆除的臨時建筑、批建新房時明確應拆除而未拆除的老（舊）房均不予補償安置。

　　審理中，謝秋云與開發(fā)公司一致同意:為了訴訟方便，如果法院最終認定29-2號房屋屬于應拆未拆房，同意參照謝家村38號房屋單價（282.51元/平方米）計算29-2號房屋（面積41.54平方米）價值（不含占用范圍內的土地使用權），為11735.47元，作為賠償損失依據(jù)，不再進行評估。

　　上述事實，由江陰縣社員建房用地審批表、戶籍信息證明、江陰市澄江鎮(zhèn)居民宅基地清查登記表、房產證、準建證、申請報告、調查筆錄、房屋產權說明、《拆遷實施委托書》、產權確認情況匯總表、拆遷安置補償協(xié)議、報警證明以及當事人在法庭上的陳述等在卷予以佐證。

　　本院認為:

　　一、從查明的事實看，各方對謝家村29-2號房屋原屬于謝金培所有并無異議，故在謝金培出具房屋產權協(xié)議后，謝家村29-2號房屋應歸謝秋云所有，謝秋云可以作為本案原告主張權利。

　　二、關于謝家村29-2號（原11-2號）是否屬于應拆未拆房。

　　1983年謝金培申請建房時，其戶籍在謝家村11-7號，而建房用地審批表公社村鎮(zhèn)辦審批意見為“同意原屋拆除后翻建陸米進深樓房貳間”，因該建房申請人為謝金培，故應當認定為拆除謝金培原屋后進行翻建，故不論當時謝家村11-7號房屋是否屬于謝金培所有，謝金培所有的謝家村11-2號房屋應當予以拆除。

　　但實際情況是謝金培在拆除謝家村11-7號房屋進行翻建時并未拆除謝家村11-2號房屋，因此謝家村11-2號房屋屬于應拆未拆房。

　　1989年7月5日發(fā)布的《國家土地管理局關于確定土地權屬問題的若干意見》第三十條規(guī)定:一九八二年二月國務院公布《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》之前農村居民建房占用的宅基地，在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》施行后未經拆遷、改建、翻建的，原則上按現(xiàn)有實際使用面積確定集體土地建設用地使用權。

　　國家土地管理局1989年11月18日發(fā)布的《土地登記規(guī)則》第七條 規(guī)定的初始土地登記程序為:１．申報；２．地籍調查；３．權屬審核；４．注冊登記；５．頒發(fā)土地證書。

　　本案中，謝秋云并未提供謝家村29-2號房屋按照上述規(guī)定依法取得合法產權的相關證據(jù)，證明該房屋具有合法產權不屬于應拆未拆房，而其提供的江陰市澄江鎮(zhèn)居民宅基地清查登記表系普查性質登記，不能作為認定謝家村29-2號房屋系合法建筑的依據(jù)，肖汝洪也僅是就其了解的情況出具了說明，但肖汝洪本身并不具備對房屋確權的職責，僅憑其說明也不能證明謝家村29-2號房屋系合法建筑，故本院對謝秋云主張房屋系合法建筑，不屬于應拆未拆房的辯解理由不予采信。

　　三、關于29-2號房屋是否由興盛公司拆除、拆除行為是否合法問題。

　　從報警記錄以及關于謝炳松等人信訪事項不予受理告知書答復內容看，可以認定29-2號房屋系被興盛公司拆除，但拆除行為系侵權行為，理由是:雖然謝家村29-2號房屋屬于謝金培的應拆未拆房，但在依法拆除前，該房屋仍屬于謝金培所有。

　　2000年謝金培對房屋權屬進行了處分，故在其處分后，該房屋即屬于謝秋云所有。

　　2010年開發(fā)公司、興盛公司實施拆遷時，謝金培已經死亡，其應當與謝秋云（如不認可房屋產權說明也應當與謝金培的繼承人）協(xié)商謝家村29-2號房屋拆遷事宜。

　　但從查明的事實看，興盛公司并沒有與謝秋云達成任何協(xié)議，即使從開發(fā)公司提供的產權確認情況匯總表看，也是將謝家村29-2號房屋（面積41.54平方）作為謝炳章的應拆房，認定為臨時和違章建筑，但在興盛公司與謝炳章簽訂的拆遷安置補償協(xié)議書中，并未就拆除謝家村29-2號房屋進行約定。

　　而興盛公司與謝炳章簽訂的拆遷安置補償協(xié)議書中雖然涉及29-2號房屋，但協(xié)議第九條明確了本協(xié)議執(zhí)行謝家村38號部分，謝家村29-2號另行處理，應認定雙方并未就拆除29-2號房屋達成一致。

　　綜上，興盛公司本身不具備行政強制拆除的權力，在未與謝秋云或謝金培的繼承人達成協(xié)議之前，即將29-2號房屋拆除，侵犯了謝秋云的合法權益，構成侵權。

　　四、關于賠償主體問題。

　　公民、法人可以通過代理人實施民事法律行為，被代理人對代理人的代理行為，承擔民事責任。

　　本案中，開發(fā)公司與興盛公司就江陰市虹橋南路及周邊地區(qū)（忠義街以西、環(huán)城南路140弄以東區(qū)域）地段的房屋拆遷簽訂了《拆遷實施委托書》，雙方之間為委托代理關系，興盛公司在代理拆遷事項過程中，違法拆除29-2號房屋，由此產生的后果應當由開發(fā)公司承擔。

　　五、關于被拆除29-2號房屋的損失認定問題。

　　雖然29-2號房屋屬于應拆未拆房，但興盛公司拆除該房屋時雙方并未就拆除事宜達成一致，故不能按照《江陰市市區(qū)集體土地房屋拆遷管理辦法》有關規(guī)定確定損失，本院對開發(fā)公司據(jù)此認為不應予以賠償?shù)霓q解理由不予采信。

　　由于29-2號房屋屬于應拆未拆房，故不能按照合法建筑進行賠償，審理中，謝秋云與開發(fā)公司就29-2號房屋認定為應拆未拆房時的損失達成一致意見，本院予以尊重。

　　因本院已經認定29-2號房屋為應拆未拆房，故本院確認29-2號房屋的損失為11735.47元。

　　該損失應當由開發(fā)公司賠償。

　　綜上，本院對謝秋云的訴訟請求，部分予以支持。

　　依照《中華人民共和國民法通則》第六十三條 ，《中華人民共和國侵權責任法》第三條 、第六條 、第十九條 ，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條 之規(guī)定，判決如下:

　　一、江陰市南門印象開發(fā)發(fā)展有限公司應于本判決發(fā)生法律效力之日起10日內賠償謝秋云1××.47元；

　　二、駁回謝秋云的其他訴訟請求。

　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

　　案件受理費1500元（謝秋云已預交），由謝秋云負擔1000元，開發(fā)公司負擔500元。

　　開發(fā)公司應負擔部分于本判決發(fā)生法律效力之日起10日內直接給付謝秋云。

　　如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于江蘇省無錫市中級人民法院，同時根據(jù)《訴訟費用交納辦法》的有關規(guī)定，向該院預交上訴案件受理費。

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