原告:劉軍漢，漢族，住甘肅省慶陽(yáng)市。

　　原告:馮建安，漢族，住甘肅省慶陽(yáng)市。

　　原告:馮建平，漢族，住甘肅省白銀市。

　　上述三名原告的共同委托訴訟代理人:路秀芳，甘肅欣陽(yáng)律師事務(wù)所律師。

　　被告:慶陽(yáng)鑫宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地甘肅省慶陽(yáng)市西峰區(qū)美食城院內(nèi)巨鹿苑小區(qū)。

　　法定代表人:強(qiáng)俊章，該公司董事長(zhǎng)。

　　委托訴訟代理人:王生輝、白宗禮，甘肅凌東律師事務(wù)所律師。

　　原告劉軍漢、馮建平、馮建安訴被告慶陽(yáng)鑫宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)鑫宇公司）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛、房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院于2017年8月16日受理后，馮建安、馮建平以案涉劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)人和地上建筑物所有權(quán)人申請(qǐng)作為原告參加訴訟并主張實(shí)體權(quán)利，本院予以準(zhǔn)許。

　　本院依法組成合議庭，于2017年10月16日、2018年6月4日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。

　　原告劉軍漢、馮建平、馮建安及其共同委托訴訟代理人路秀芳，被告鑫宇公司的法定代表人強(qiáng)俊章及其委托訴訟代理人王生輝、白宗禮到庭參加訴訟。

　　原告劉軍漢、馮建安、馮建平向本院提出訴訟請(qǐng)求:1.被告履行將《開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)》涉及的房屋置換成同等價(jià)值（約1650萬(wàn)元）的住宅樓房；2.被告支付違約造成的損失暫定為100萬(wàn)元；3.本案訴訟費(fèi)及其他費(fèi)用由被告承擔(dān)。

　　訴訟中變更訴訟請(qǐng)求第1項(xiàng)為:要求置換成同等價(jià)值的金錢(qián)款項(xiàng)。

　　事實(shí)和理由:2010年，慶陽(yáng)市西峰區(qū)南城壕進(jìn)行拆遷改造，被告取得南城壕土地開(kāi)發(fā)權(quán)，并與原告就其所有的位于南城壕18號(hào)房產(chǎn)、慶市國(guó)土（2007）第××××號(hào)土地拆遷安置補(bǔ)償簽訂《開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)》，約定由原告負(fù)責(zé)將自己土地上的所有建筑物拆遷、轉(zhuǎn)運(yùn)、平整后移交給被告，被告給原告置換其建成的天富大廈一、二層門(mén)面房400㎡（其中一樓200㎡，二樓200㎡）、住宅樓110㎡；從正式開(kāi)工之日起，被告必須保證在2年內(nèi)完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收和交付使用工作，否則，被告應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)時(shí)門(mén)面房的房租費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向原告按延期時(shí)日支付租賃費(fèi)。

　　合同簽訂后，原告按約定完成拆遷義務(wù)，被告取得土地后，至今未完成全部開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

　　2015年11月3日，被告已取得《商品房預(yù)售許可證》并對(duì)外公開(kāi)銷(xiāo)售房屋，卻將答應(yīng)給原告的房屋全部預(yù)售給他人，造成《開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)》約定的內(nèi)容無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

　　原告多次找相關(guān)政府部門(mén)協(xié)調(diào)無(wú)果，被告構(gòu)成違約。

　　本院經(jīng)審查認(rèn)為，案涉《開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)》及《附件》約定的合同標(biāo)的物僅僅為原告向被告有償轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，未約定地上建筑物的房屋補(bǔ)償、安置等事宜。

　　案涉土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓至今仍然未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)茨芤婪ɡU納土地出讓金、稅金及相關(guān)費(fèi)用，土地行政主管部門(mén)未受理案涉土地使用權(quán)由原告轉(zhuǎn)移給被告的權(quán)屬變更登記并出具同意進(jìn)行權(quán)屬變更登記的審核手續(xù)，按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十二條 :”依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。

　　”和《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第六條 第一款 :”依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。

　　土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。

　　”及《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條 :”土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門(mén)和城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。

　　”以及第二十五條:”土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過(guò)戶(hù)登記。

　　”規(guī)定，結(jié)合《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十一條 :”土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。

　　但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

　　”和《最高人民法院關(guān)于受理房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等案件問(wèn)題的批復(fù)》第二條 :”拆遷人與被拆遷人因房屋補(bǔ)償、安置等問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議，或者雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議后，一方或者雙方當(dāng)事人反悔，未經(jīng)行政機(jī)關(guān)裁決，僅就房屋補(bǔ)償、安置等問(wèn)題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理。

　　”規(guī)定，本案當(dāng)事人之間形成的案涉土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、拆遷、補(bǔ)償、安置等問(wèn)題未經(jīng)行政機(jī)關(guān)裁決，當(dāng)事人上述行為在未依法履行相關(guān)行政審批前置程序前不具有合法性基礎(chǔ)，請(qǐng)求本案作為民事案件處理不具備先決性條件。

　　同時(shí)，原告按照房屋拆遷安置補(bǔ)償合同關(guān)系起訴主張權(quán)利，但慶陽(yáng)市國(guó)有資產(chǎn)管理局慶市國(guó)資函發(fā)【2009】2號(hào)文件、慶陽(yáng)市西峰區(qū)人民政府區(qū)政紀(jì)【2015】3號(hào)文件、區(qū)政府發(fā)【2015】187號(hào)文件及相關(guān)行政主管部門(mén)審批文件，均規(guī)定案涉土地的建設(shè)項(xiàng)目明確列為棚戶(hù)區(qū)改造的舊城區(qū)改建用地項(xiàng)目，被告以此作為抗辯，按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》第五十八條 第一款 第二項(xiàng) :”有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán):（二）為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；”和《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條 第五項(xiàng) :”為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定:（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；”規(guī)定及相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，案涉土地、房屋應(yīng)由市、縣級(jí)人民政府分別作出征收決定和補(bǔ)償安置方案等，屬于人民政府及行政主管部門(mén)的行政職權(quán)范疇，不屬于人民法院民事案件的審理和裁決范圍。

　　本案當(dāng)事人的爭(zhēng)議，應(yīng)當(dāng)依照上述法律、行政法規(guī)規(guī)定向所在地市、縣級(jí)人民政府及相關(guān)行政主管部門(mén)申請(qǐng)解決。

　　依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百一十九條 、第一百二十四條 第三項(xiàng) 、第一百五十四條 第一款 第三項(xiàng) 、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋》第二百零八條 第三款 規(guī)定，裁定如下:

　　駁回原告劉軍漢、馮建平、馮建安的起訴。

　　案件受理費(fèi)126800元，予以退還。

　　如不服本裁定，可以在裁定書(shū)送達(dá)之日起十日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于甘肅省高級(jí)人民法院。

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