原告屈某，男，漢族。

　　委托代理人朱某某、吳某某，系陜西某某律師事務(wù)所律師。

　　被告定邊縣某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。

　　法定代表人王某某，系該公司經(jīng)理。

　　委托代理人白某某，系該公司法律顧問。

　　原告屈某訴被告定邊縣某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年4月2日受理后，依法適用簡易程序，于2018年6月4日公開開庭進(jìn)行了審理。

　　原告屈某委托代理人朱某某、吳某某，被告定邊縣某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司委托代理人白某某到庭參加訴訟。

　　本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原告訴稱，2010年7月31日，原告與被告定邊縣某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司簽訂了《宅基地及房屋轉(zhuǎn)讓合同書》，根據(jù)該份合同的約定，原告將自己的房屋交由被告拆遷建設(shè)，被告向原告補償交付住宅樓房和商品門面房。

　　該合同還約定了拆遷面積的計算方法和拆遷補償方案，以及工程工期等事項。

　　2014年11月4日，被告將建成的住宅房和門面商用樓房交付給原告使用。

　　房屋交付后，原告從被告處購買的16號樓2單元301室住宅商品房，在花費十余萬元裝修入住后，接連出現(xiàn)了墻體及陽臺多處裂縫現(xiàn)象，墻體裂縫蔓延增大，雖經(jīng)多次修繕仍沒有改善，原告將情況告知被告后，被告毫不理睬，至今未對問題作出妥善處理。

　　另外，根據(jù)雙方簽訂的《宅基地及房屋轉(zhuǎn)讓合同書》第四條之約定，被告的工程工期為一年零六個月，工程起始期限自被告取得施工許可證書之日起計算。

　　根據(jù)定邊縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局頒發(fā)的《中華人民共和國建設(shè)工程施工許可證》，被告工程工期應(yīng)當(dāng)從2012年11月4日為起算點，房屋期限截止2014年3月4日，但被告直至2014年11月4日才向原告交付了房屋，逾期長達(dá)八個月；另外，根據(jù)合同約定，被告負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)綠化等事項，但截止目前，小區(qū)內(nèi)的綠化率未達(dá)到被告在建設(shè)文件中確定的綠化覆蓋率。

　　被告以辦理房屋所有權(quán)證為由向原告及其他業(yè)主收取了高達(dá)千萬元的維修基金，但是截止目前，被告仍未按照法定程序?qū)⒁陨腺M用較管理部門。

　　被告的上述行為，已經(jīng)違反與原告訂立的協(xié)議的約定，原告取得房屋所有權(quán)證后，在申請辦理貸款時，被告以原告拖欠被告購房款為由，從正在辦理貸款手續(xù)的原告手中強行搶走房屋所有權(quán)證，經(jīng)原告多次索要，被告至今沒有歸還。

　　綜上，原告認(rèn)為，被告定邊縣某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司違反合同約定，損害原告合法權(quán)益，原告現(xiàn)依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定向原告提起訴訟請求依法判決1、原、被告訂立的《宅基地及房屋轉(zhuǎn)讓合同》合法有效，被告承擔(dān)因逾期交房以及其他因質(zhì)量、綠化、未開通消防通道等違約責(zé)任，按照房屋總價款30%的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付違約金399000元；2、被告向原告返還《房屋所有權(quán)證》；3、由被告承擔(dān)本案訴訟費用。

　　原告向法庭提交以下證據(jù):

　　一、《宅基地及房屋轉(zhuǎn)讓合同書》一份，證明原被告于2010年7月31日簽訂該合同書，對工程工期和違約金作出了明確約定。

　　二、《交房協(xié)議》一份、《建設(shè)工程施工許可證》復(fù)印件一份，證明被告于2012年9月4日取得《建設(shè)工程施工許可證》，于2014年11月4日向原告交房。

　　三、榆林市中級人民法院民事判決書一份，證明該判決書第二頁第15行顯示，被告承認(rèn)扣了原告的房產(chǎn)證。

　　四、照片三張，證明小區(qū)綠化范圍內(nèi)雜物堆積，植被稀少，綠化率極低，水泥路硬化不到位。

　　被告定邊縣某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司辯稱，1、雙方簽訂的《宅基地及房屋轉(zhuǎn)讓合同》合法有效，但是認(rèn)為原告要求被告承擔(dān)違約金的理由不能成立，因為依據(jù)合同約定，原告沒有按期交付房款，合同約定首付交納40%，十層封頂交付20%，交付房屋后將剩余房款交清，原告違約在先，因此，被告不承擔(dān)違約金，特別是原告占有使用房屋后還拖欠被告120000元購房款，經(jīng)定邊縣人民法院及榆林市中級人民法院判決；2、對于綠化、消防通道等被告沒有違約，不存在承擔(dān)違約金。

　　違約金總房價30%過高；3、原告的第二項訴請不能成立，因為這是行政部門辦理，不是被告能左右的，被告只有協(xié)助辦理，沒有權(quán)利辦理房產(chǎn)證，房屋的交付期限應(yīng)以合同約定的日期為起點。

　　被告定邊縣某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司未向法庭提交證據(jù)。

　　經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對原告提交的第一組證據(jù)的真實性無異議，對證明目的有異議，該證據(jù)與本案沒有關(guān)聯(lián)性，這是房地產(chǎn)置換協(xié)議，協(xié)議約定的門面房及住宅房被告已經(jīng)向原告履行，不存在違約。

　　原、被告已經(jīng)簽訂了商品房買賣合同，置換協(xié)議已經(jīng)履行完畢，被告沒有違約；第二組證據(jù)門面房的違約責(zé)任原告已經(jīng)沒有權(quán)利主張，因為門面房已經(jīng)轉(zhuǎn)給了段貴生，至于交工日期應(yīng)該以商品房買賣合同的約定為準(zhǔn)，扣房產(chǎn)證被告不知情；第三組證據(jù)的真實性無異議，至于房產(chǎn)證的問題，原告拖欠120000元購房款，只要原告將上述款項交清，房產(chǎn)證肯定會給原告的；第四組證據(jù)有異議，不屬于本案的違約范圍。

　　本院對原告提交的證據(jù)作如下認(rèn)定，原告提交的第一組證據(jù)的真實性予以確認(rèn)，其余不予確認(rèn)；第二組證據(jù)中交房協(xié)議的真實性本院予以確認(rèn)，建筑工程施工許可證系復(fù)印件，且被告不予認(rèn)可，因此，對該證據(jù)本院不予確認(rèn)；第三組證據(jù)系生效法律文書，本院予以確認(rèn)；第四組證據(jù)并不能證明小區(qū)的綠化率及水泥路硬化情況，故本院不予確認(rèn)。

　　本院根據(jù)原、被告的陳述、舉證、質(zhì)證及本院認(rèn)證，查明以下事實:

　　原、被告于2010年7月31日簽訂了《宅基地及房屋轉(zhuǎn)讓合同書》，合同約定，原告將位于民生路的房屋及占用的宅基地使用權(quán)交給被告拆遷征用，被告支付給原告拆遷補償款1330000元，返還住宅樓房一套，但是該樓房的總價款從被告支付給原告的拆遷補償款中扣除，工程工期為一年零六個月（按有效施工期計算），工程起始期限自被告取得施工許可證書之日開始計算。

　　合同同時約定，簽訂合同時被告給原告付定金100000元，15天內(nèi)再付450000元，原告將產(chǎn)權(quán)手續(xù)交于被告。

　　合同約定以被告給原告的拆遷補償款的30%作為違約金。

　　2010年9月10日，原告屈某、案外人張愛芳與被告又簽訂了《補充合同》，該合同約定，原告另行購買被告門面商業(yè)房一間和車庫一間，經(jīng)雙方結(jié)算該房款與拆遷補償款相抵后，原告欠被告現(xiàn)金116126元，分兩次付清，第一次于2011年5月31日前付給被告60000元，下余部分在被告向原告交付房屋時，原告一次性給被告付清。

　　2014年11月4日，原告與被告、案外人段貴生簽訂交房協(xié)議，協(xié)議約定，被告于2014年11月4日向原告交付原告購買的門面房，原告又將該門面房出售給案外人段貴生，同日原告將該門面房交付給案外人段貴生。

　　被告返還給原告的住宅房已經(jīng)交付使用。

　　原告涉案房屋的房產(chǎn)證現(xiàn)在被告處。

　　另查明，原告拖欠被告購房款糾紛，經(jīng)定邊縣人民法院及榆林市中級人民法院判決，由原告屈某向被告定邊縣某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司支付購房款116126元。

　　本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《宅基地及房屋轉(zhuǎn)讓合同》、《補充合同》，系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效。

　　關(guān)于原告請求被告支付逾期交房以及其他因質(zhì)量、綠化、未開通消防通道等違約責(zé)任，按照房屋總價款30%的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付違約金399000元的訴請，對于逾期交房，因《宅基地及房屋轉(zhuǎn)讓合同》上約定的是工程工期，并未約定交房日期，無法證明被告存在逾期交房，關(guān)于房屋質(zhì)量問題，因原告未提交證據(jù)證明，且原告不申請鑒定，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果，綠化不達(dá)標(biāo)及未開通消防通道，原告提交的證據(jù)并不能證明雙方對綠化率及消防通道等作出約定，因此，本院對原告請求被告支付違約金399000元的訴請不予支持；關(guān)于原告請求被告返還房屋所有權(quán)證的訴請，因雙方在《宅基地及房屋轉(zhuǎn)讓合同》中明確約定，被告向原告支付拆遷補償款1330000元，并返還住宅樓房一套，該房屋的購房款在拆遷補償款中扣除，因此，對于該住宅樓房的購房款已經(jīng)付清，原告欠被告的購房款是因后期原告又購買被告的門面房所欠的購房款，并不是拖欠住宅房的購房款，因此被告應(yīng)當(dāng)向原告返還房屋所有權(quán)證書。

　　關(guān)于被告辯稱，原告的訴請已經(jīng)超過訴訟時效，因原、被告在2017年4月14日還就購房款及房屋交付期限等問題向人民法院主張權(quán)利，因此，本院對該辯稱意見不予支持。

　　據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條 、第六十條 ，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 之規(guī)定，判決如下:

　　一、原、被告簽訂的《宅基地及房屋轉(zhuǎn)讓合同》合法有效。

　　二、被告定邊縣某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告返還房屋所有權(quán)證書。

　　三、駁回原告其他訴訟請求。

　　案件受理費7285元，減半收取3642.5元，由原告負(fù)擔(dān)。

　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于陜西省榆林市中級人民法院。

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