原告(反訴被告):漢中市黃家塘搬運站。

　　住所地:漢中市漢臺區(qū)黃家塘十字向西100米。

　　注冊號:612301000002469。

　　法定代表人吳永健，該搬運站經(jīng)理。

　　委托代理人尹建新，系黃家塘社區(qū)法律顧問。

　　被告（反訴原告）:漢中市天順汽車服務(wù)有限責(zé)任公司。

　　住所地:漢中市漢臺區(qū)漢武路與石馬路交匯處。

　　法定代表人楊峰，該公司執(zhí)行董事。

　　委托代理人雷海發(fā)，陜西達聰律師事務(wù)所律師。

　　原告（反訴被告）漢中市黃家塘搬運站訴被告（反訴原告）漢中市天順汽車服務(wù)有限責(zé)任公司房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。

　　原告（反訴被告）漢中市黃家塘搬運站法定代表人吳永健、委托代理人尹建新，被告（反訴原告）漢中市天順汽車服務(wù)有限責(zé)任公司法定代表人楊峰、委托代理人雷海發(fā)到庭參加訴訟。

　　本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原告（反訴被告）漢中市黃家塘搬運站訴稱，2014年3月11日，原被告雙方續(xù)簽《房屋租賃合同》一份，由原告繼續(xù)將漢中市北一環(huán)路中段本站院內(nèi)場地、辦公室及修理房大小各9間、庫房10間租賃給被告使用。

　　租賃期限為5年，自2014年7月1日起至2019年6月30日止。

　　2014年7月1日至2016年6月30日，每年租金為80000元，2016年7月1日至2019年6月30日，每年租金為90000元。

　　同時合同第8條約定，“因城市發(fā)展和不可抗力原因或國家征占需要拆除乙方租賃的房屋場地時，致使本合同不能繼續(xù)履行，即本合同自行終止”。

　　現(xiàn)由于政府征地，原被告之間的租賃合同無法繼續(xù)履行，合同目的無法實現(xiàn)，同時政府征地屬于不能預(yù)見、不能避免、不能克服的不可抗力行為，原告因此享有法定解除權(quán)。

　　現(xiàn)原告訴至法院要求解除合同，被告返還租賃房屋。

　　被告（反訴原告）漢中市天順汽車服務(wù)有限責(zé)任公司答辯并反訴稱，被告至今未收到政府拆遷的相關(guān)文件，原被告間的租賃合同現(xiàn)在也無法繼續(xù)履行，原因是原告的侵權(quán)行為而非不可抗力；原告應(yīng)依法賠償被告因無法繼續(xù)履行合同造成的損失。

　　并反訴稱一、2014年3月11日，原、被告簽訂了為期五年的《房屋租賃合同》，反訴原告因發(fā)展需要，經(jīng)出租人即反訴被告允許，在原有場地、辦公室及修理房的基礎(chǔ)上進行了翻新建設(shè)和重新修建，但在合同租賃期限未屆滿的情況下，反訴被告的法人股東漢臺區(qū)北關(guān)街道辦事處黃家塘社區(qū)居民委員會于2017年4月15日擅自將反訴原告租賃標(biāo)的物的水、電關(guān)停，并將租賃場所和房屋用圍墻圈住，導(dǎo)致反訴原告無法繼續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營。

　　反訴被告作為出租方具有在租賃期內(nèi)保證房屋水、電、路三通的義務(wù)，但在租賃合同未到期的情況下，反訴被告股東采取斷水、斷電、封路的措施逼迫反訴原告騰房，嚴重損害了反訴原告的經(jīng)濟利益，導(dǎo)致租賃合同的目的不能實現(xiàn)。

　　二、因拆遷導(dǎo)致租賃合同解除的，依照合同約定的“在合同期內(nèi)如遇拆遷賠償乙方建設(shè)投資裝修的賠償屬乙方所有”和法律規(guī)定的裝修裝飾殘值損失由雙方按照公平原則負擔(dān)，以及《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定的對于因拆遷造成的房屋價值損失、拆遷搬遷損失、裝飾裝修添附設(shè)施損失以及停業(yè)停產(chǎn)損失，反訴被告應(yīng)當(dāng)予以賠償。

　　三、反訴原告系漢中市“一類大型維修企業(yè)”，是漢中市目前唯一一家交通事故搶修救援及快速理賠中心企業(yè)，此次拆遷，給反訴原告造成了巨大的經(jīng)濟損失。

　　依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，反訴被告應(yīng)當(dāng)賠償反訴原告自建房屋及添附物價值損失295021.92元，租賃期間維修、更換、隔墻等添附物費用197976.35元，構(gòu)筑物、添附物、地面附著物、附屬設(shè)施及裝修裝飾價值損失346909.84元，因拆遷造成的停業(yè)停產(chǎn)損失1018412.16元，搬遷費用133007元，合計1991327.27元。

　　現(xiàn)被告（反訴原告）漢中市天順汽車服務(wù)有限責(zé)任公司向法院提起反訴要求:依法解除原、被告之間的房屋租賃合同，并要求反訴被告漢中市黃家塘搬運站賠償反訴原告各項損失共計1991327.27元，返還反訴原告兩個半月租金18750元。

　　反訴被告漢中市黃家塘搬運站辯稱，反訴原告的反訴請求和理由、事實均不成立，請法院依法駁回反訴原告的各項訴訟請求。

　　1、反訴被告沒有實施停水停電等行為，侵權(quán)行為不成立。

　　2、拆遷補償?shù)闹黧w是政府，而非反訴被告。

　　3、反訴被告對反訴請求不予認可，賠償損失不應(yīng)由漢中市黃家塘搬運站承擔(dān)。

　　原告（反訴被告）漢中市黃家塘搬運站圍繞其訴訟請求及答辯意見，提交的證據(jù)有:原告營業(yè)執(zhí)照、房屋租賃合同、漢中市漢臺區(qū)人民政府2016年3月1日文件、被告向黃家塘企業(yè)管理辦公室提交補償報告、原被告雙方對被告財產(chǎn)清點的確認單。

　　被告（反訴原告）漢中市天順汽車服務(wù)有限責(zé)任公司圍繞其答辯意見及反訴請求，提交的證據(jù)有:房屋租賃合同、被告向原告繳納房屋租金的收條兩份、房地產(chǎn)估價報告書。

　　本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。

　　對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。

　　根據(jù)以上證據(jù)以及庭審查明情況，本院認定如下主要事實:2014年3月11日，原被告雙方簽訂《房屋租賃合同》一份，合同約定由漢中市黃家塘搬運站（甲方）繼續(xù)將漢中市北一環(huán)路中段本站院內(nèi)場地、辦公室及修理房大小各9間、庫房10間租賃給漢中市天順汽車服務(wù)有限責(zé)任公司（乙方）使用。

　　租賃期限為5年，即自2014年7月1日起至2019年6月30日止。

　　2014年7月1日至2016年6月30日，每年租金為80000元，2016年7月1日至2019年6月30日，每年租金為90000元。

　　乙方向甲方交納了2017年6月30日前的房屋租金。

　　同時合同第8條約定:“因城市發(fā)展和不可抗力原因或國家征占需要拆除乙方租賃的房屋場地時，致使本合同不能繼續(xù)履行，即本合同自行終止。

　　在合同期內(nèi)如遇拆遷賠償乙方建設(shè)投資裝修的賠償屬乙方所有，甲方財產(chǎn)賠償屬于甲方所有”等內(nèi)容。

　　2016年3月1日，漢中市漢臺區(qū)人民政府做出漢區(qū)政發(fā)【2016】5號文件，決定對黃家塘小學(xué)以東區(qū)域棚戶區(qū)分期改造項目范圍內(nèi)的房屋實施拆遷:一、其拆遷范圍為黃家塘小學(xué)以東、天臺路以西，原工業(yè)品批發(fā)市場以北、北一環(huán)以南區(qū)域。

　　對上述范圍內(nèi)的集體土地征收，對該區(qū)域范圍內(nèi)的房屋及附屬物進行拆遷（具體以規(guī)劃選址為準(zhǔn)）；二、集體土地依法征收后，集體土地使用權(quán)同時收回；三、拆遷實施部門:樂嘉中心二期棚戶區(qū)改造項目協(xié)調(diào)推進領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負責(zé)對該范圍內(nèi)的房屋及其附屬物進行拆遷補償安置工作；四、簽約期限:2016年3月1日至2018年12月31日等內(nèi)容。

　　本案租賃標(biāo)的物在前述拆遷范圍內(nèi)。

　　2017年2月18日，漢中市天順汽車服務(wù)有限責(zé)任公司向漢臺區(qū)樂嘉二期改造工程及黃家塘社區(qū)企業(yè)管理辦公室提交拆遷訴求報告一份，請求對因拆遷給其造成的損失進行賠償。

　　2017年2月24日，漢臺區(qū)黃家塘社區(qū)企業(yè)管理辦公室組織本案原、被告就被告廠區(qū)內(nèi)的財產(chǎn)進行了部分確認。

　　現(xiàn)原告漢中市黃家塘搬運站提起訴訟要求解除原被告簽訂的《房屋租賃合同》，并由漢中市天順汽車服務(wù)有限責(zé)任公司向原告返還租賃房屋。

　　審理中，被告漢中市天順汽車服務(wù)有限公司認為漢中市黃家塘搬運站法人股東擅自斷水?dāng)嚯姴⑵浣?jīng)營場所用圍墻圍住，違反了合同義務(wù)，損害了反訴原告的權(quán)益。

　　其委托漢中大禾房地產(chǎn)評估有限公司對其租賃范圍內(nèi)的房屋、建筑物及設(shè)施補償價值、地面附著物補償價值、室內(nèi)裝修補償價值、企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)損失補償、設(shè)備設(shè)施遷移費、設(shè)備設(shè)施參與價值進行了評估，其總價值為2453272元。

　　現(xiàn)向本院提起反訴，要求解除本案原、被告之間簽訂的《房屋租賃合同》，漢中市黃家塘搬運站賠償其各項損失1991327.27元，并返還兩個半月的租金18750元。

　　本院認為，因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。

　　本案中，漢中市漢臺區(qū)人民政府因城市發(fā)展需要對本案租賃房屋范圍內(nèi)的場地及房屋進行征收，屬于不可抗力，且原被告均同意解除合同，依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定及雙方租賃合同的約定，原、被告間的房屋租賃合同應(yīng)予以解除。

　　關(guān)于解除的時間，原告漢中市黃家塘搬運站認為2017年2月政府已經(jīng)開始實施拆遷行為的時間即為原被告間租賃合同的解除時間，但其未提交相關(guān)證據(jù)證實其主張；漢中市天順汽車服務(wù)有限責(zé)任公司認為2017年4月15日，反訴被告股東對租賃房屋停水停電，致其無法經(jīng)營，合同應(yīng)在此時解除，綜合本案的實際情況及雙方提交的證據(jù)，本院確認原、被告之間的房屋租賃合同在2017年4月15日解除。

　　關(guān)于合同提前解除的后果，依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，合同的權(quán)利義務(wù)終止，承租方應(yīng)將租賃房屋交還出租方，出租方應(yīng)將剩余租金返還給承租方。

　　反訴原告漢中市天順汽車服務(wù)有限責(zé)任公司要求反訴被告返還兩個半月的租金18750元，反訴被告自愿同意從2017年2月起向反訴原告返還租金，本院不持異議，經(jīng)計算，其租金為37500元。

　　綜上，本院支持原、被告簽訂的房屋租賃合同于2017年4月15日解除，漢中市天順汽車服務(wù)有限責(zé)任公司向漢中市黃家庭搬運站返還租賃的房屋，漢中市黃家庭搬運站退還漢中市天順汽車服務(wù)有限責(zé)任公司房屋租金37500元。

　　反訴原告漢中市天順汽車服務(wù)有限責(zé)任公司主張漢中市黃家庭搬運站股東擅自停水停電并將其經(jīng)營場所用圍墻圍住的行為違反了合同義務(wù)，應(yīng)賠償其各項損失共計1991327.27元，但其未能提供證據(jù)證實反訴被告實施了前述行為。

　　導(dǎo)致本案房屋租賃合同終止的原因是政府實施拆遷這一不可抗力行為，合同的雙方均不存在違約行為。

　　依據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第十三條 規(guī)定的“拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議”，《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條 規(guī)定的“作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括:（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷……”的規(guī)定，房屋出租方不是拆遷人，亦不是賠償義務(wù)人，且本案原、被告房屋租賃合同中僅約定“遇拆遷賠償時承租方建設(shè)投資裝修的賠償歸承租方所有”，而未約定遇拆遷時，由出租方對承租方的各項損失予以補償?shù)葍?nèi)容。

　　被告漢中市天順汽車服務(wù)有限責(zé)任公司抗辯稱其未收到政府拆遷的相關(guān)文件，不知道拆遷事宜，與其書面向漢臺區(qū)樂嘉二期改造工程及黃家塘社區(qū)企業(yè)管理辦公室提交的拆遷訴求報告相違背，故此項辯解理由本院依法不予采信。

　　綜上，漢中市黃家塘搬運站沒有違反合同義務(wù)損害漢中市天順汽車服務(wù)有限責(zé)任公司的權(quán)利，也不是拆遷的主體、拆遷賠償?shù)牧x務(wù)人，故對反訴原告漢中市天順汽車服務(wù)有限責(zé)任公司要求反訴被告漢中市黃家塘搬運站賠償其損失1991327.27元的訴訟請求，本院依法不予支持。

　　依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十一條 、第九十四條 、第九十七條 之規(guī)定，判決如下:

　　一、原告（反訴被告）漢中市黃家塘搬運站與被告（反訴原告）漢中市天順汽車服務(wù)有限責(zé)任公司簽訂的《房屋租賃合同》于2017年4月15日解除；

　　二、被告（反訴原告）漢中市天順汽車服務(wù)有限責(zé)任公司于本判決書生效后二十日內(nèi)向原告（反訴被告）漢中市黃家塘搬運站返還所租賃房屋；

　　三、原告（反訴被告）漢中市黃家塘搬運站于本判決書生效后二十日內(nèi)向被告（反訴原告）漢中市天順汽車服務(wù)有限責(zé)任公司退還房屋租金37500元；

　　四、駁回原告漢中市黃家塘搬運站的其他訴訟請求；

　　五、駁回反訴原告漢中市天順汽車服務(wù)有限責(zé)任公司的其他反訴請求。

　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 之規(guī)定，加倍支付遲延履行的債務(wù)利息。

　　本訴案件受理費100元，反訴案件受理費11440元，合計11540元，由漢中市天順汽車服務(wù)有限責(zé)任公司負擔(dān)11140元，漢中市黃家塘搬運站負擔(dān)400元。

　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于陜西省漢中市中級人民法院。

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