最近幾天，律師經(jīng)常接到一些咨詢電話：“我們不是棚戶區(qū)，怎么就被“棚改”了呢？我們覺得利用按照棚改的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)來(lái)補(bǔ)償我們是不合理的。”那應(yīng)當(dāng)怎樣判斷你家是否算棚戶區(qū)呢？ 國(guó)家和各地的政策都沒有給棚戶區(qū)一個(gè)確定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

國(guó)務(wù)院頒布的25號(hào)文也只是說(shuō)環(huán)境較差、住房簡(jiǎn)陋、改造難度大、安全隱患多的地方是棚戶區(qū)，但對(duì)棚戶區(qū)的內(nèi)涵和外延都表達(dá)的不是很清楚。各省就城鎮(zhèn)棚戶區(qū)的概念界定、認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)及程序等內(nèi)容，都制定了較為明確的認(rèn)定細(xì)則，有著類似的基本框架，只是在某些方面上會(huì)有一些差別。接下來(lái)我們將參照省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、財(cái)政廳、國(guó)土資源廳、發(fā)展改革委聯(lián)合制定的《山東省城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目認(rèn)定辦法》來(lái)給大家介紹一下。

《山東省城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目認(rèn)定辦法》中所稱的城鎮(zhèn)棚戶區(qū),主要包括位于山東省城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的城市棚戶區(qū)、城市危房、城邊村、城中村、建制鎮(zhèn)駐地棚戶區(qū)和采煤塌陷區(qū)。

根據(jù)了解,所謂城市棚戶區(qū)，就是指在城市建成區(qū)內(nèi)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房屋較多房屋質(zhì)量差、使用年限久、使用功能不完善、建筑安全隱患多、建筑密度較大、配套設(shè)施不健全的區(qū)域；

城市危房，則是指通過(guò)資質(zhì)專業(yè)檢測(cè)單位依據(jù)《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》(JGJ125)評(píng)定為C級(jí)、D級(jí)、房屋質(zhì)量總體較差、需要拆除新建或者改建的房屋；

城邊村是指在城市(含縣城)建成區(qū)以外、規(guī)劃區(qū)以內(nèi),依舊實(shí)行鄉(xiāng)村行政建制管理的區(qū)域；

城中村是指在城市(含縣城)建成區(qū)內(nèi),土地部分征收或沒有被征收,原農(nóng)村居民部分轉(zhuǎn)為或沒有轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶籍,依舊實(shí)行鄉(xiāng)村行政建制管理的區(qū)域；

建制鎮(zhèn)駐地是指因建設(shè)及發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域和通過(guò)省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的鎮(zhèn)政府駐地的建成區(qū)。

采煤塌陷區(qū)是指由于煤炭開采致使地面不同程度塌陷,需要整體搬遷的區(qū)域；

滿足這十項(xiàng)條件中的四項(xiàng)便能夠納入棚戶區(qū)改造范圍

《山東省城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目認(rèn)定辦法》中明確了城鎮(zhèn)棚戶區(qū)的認(rèn)定依據(jù)和認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)悉,住宅區(qū)域可同時(shí)滿足以下任意4項(xiàng)要求便能夠納入城鎮(zhèn)棚改范圍:

1.以磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)等為主的建筑結(jié)構(gòu)；

2.有較大的建筑密度，原則上在百分之四十以上；

3.有較長(zhǎng)的使用年限，原則以二十年以上的房屋為主，城邊村、城中村、建制鎮(zhèn)駐地房屋以十五年以上的為主；

4.總體較差的房屋質(zhì)量,依據(jù)《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》評(píng)定為C級(jí)、D級(jí)的房屋；

5.房屋結(jié)構(gòu)抗震與《抗震工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》和《建筑結(jié)構(gòu)抗震鑒定標(biāo)準(zhǔn)》不符合的房屋；

6.住宅區(qū)域內(nèi)沒有消防設(shè)施和消防通道，存在安全隱患建筑消防與《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》的要求不符合,存在地質(zhì)災(zāi)害等其他安全隱患，或者存在較大消防安全隱患；

7.不完善的房屋使用功能，包括房屋設(shè)施和室內(nèi)空間不能滿足基本要求(如無(wú)分戶廚衛(wèi)、無(wú)集中供水等)；

8.不健全的市政基礎(chǔ)設(shè)施，供氣、供暖、供水、供電、污水、交通和垃圾處理等配套基礎(chǔ)設(shè)施不齊全或年久失修；

9.薄弱的公共服務(wù)設(shè)施，沒有社區(qū)服務(wù)、醫(yī)療衛(wèi)生、基本教育等公共服務(wù)設(shè)施，與《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》的要求不符合；

10.使城市規(guī)劃實(shí)施受到嚴(yán)重影響和有礙城市景觀的危舊房屋。

認(rèn)定城鎮(zhèn)棚戶區(qū)的依據(jù)包括能證明房屋功能、年限、性質(zhì)、現(xiàn)狀的有關(guān)材料；能證明氣、暖、水、電、污水、交通和垃圾處理等市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套不全的有關(guān)材料；消防安全評(píng)估報(bào)告；地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告；危房鑒定報(bào)告。

六類禁止列入城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造的項(xiàng)目

《山東省城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目認(rèn)定辦法》中提出不可將下列六類項(xiàng)目列為城鎮(zhèn)棚改項(xiàng)目：廠房改造、工礦企業(yè)和商業(yè)設(shè)施、校舍改造、養(yǎng)老院改造、老舊小區(qū)修繕等搬遷改造項(xiàng)目；由于城市道路擴(kuò)展、文物修繕、歷史街區(qū)保護(hù)等帶來(lái)的房屋拆遷改造項(xiàng)目；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；土地增減掛鉤、農(nóng)村危房改造項(xiàng)目；項(xiàng)目名稱或性質(zhì)與城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造無(wú)關(guān)的建設(shè)項(xiàng)目；城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)以外的農(nóng)村新型社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目。

當(dāng)你的房屋被“棚改”了時(shí)，應(yīng)當(dāng)怎樣做呢？

一、當(dāng)你的房屋被“棚改”要面臨拆遷時(shí)，要看拆遷的程序是不是嚴(yán)格按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定進(jìn)行的，如果拆遷程序不正確，一定不合法的。倘若對(duì)房子實(shí)施強(qiáng)拆，也一定要先將征收補(bǔ)償決定拿出來(lái)，再向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

二、棚改的有關(guān)政策規(guī)定，棚戶區(qū)改造實(shí)行貨幣補(bǔ)償和實(shí)物安置相結(jié)合，由被征收人自愿選擇補(bǔ)償?shù)姆绞健Ｔ诂F(xiàn)實(shí)生活中，存在單一化的補(bǔ)償方式是與相關(guān)政策的規(guī)定精神相悖的，被征收人有權(quán)予以拒絕并通過(guò)法律途徑維護(hù)權(quán)益。

三、對(duì)于顯然不屬于棚戶區(qū)但被強(qiáng)行定義為“棚改”的征收項(xiàng)目，被征收人可以考慮互相聯(lián)合起來(lái)，向法院起訴征收的決定，看看是否能將其予以撤銷。

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