伴隨著農民漸漸遷入城市居住的現(xiàn)實趨勢，農村之中的閑置住房也愈發(fā)增多。不少農民朋友動了把自家宅基地上空置房屋賣出換取資金的心思。然而不同于國有土地上的房屋轉讓，宅基地上的房屋轉讓有許多的法律限制。如何才能合法地出售宅基地上的房屋？小編為您解答。

宅基地上的房子，不應賣給這些人

尋找合適的買家把房子賣個好價錢，這自然是想要賣房的農民朋友所期望的。但是要注意，并不是所有人都能買宅基地上的房子的！

原因在于根據(jù)《物權法》第147條的規(guī)定，建筑物進行轉讓時，建筑物占用范圍內的建設用地使用權應一并進行處分。宅基地使用權在法律性質上也屬于建設用地使用權，應隨著房屋一并進行轉讓。但宅基地使用權作為集體組織對其成員的居住保障性權利，法律法規(guī)對它的轉讓有著許多限制。

國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》第13條第一款規(guī)定，嚴禁城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。因此可以知道城鎮(zhèn)居民是無法購買宅基地的，換句話說，宅基地上房屋不能賣給城鎮(zhèn)居民。

而根據(jù)國務院辦公廳發(fā)布的《關于嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》規(guī)定：農村住宅用地只能分配給本村村民。因此，外村村民不能獲得本村宅基地使用權，也不能作為宅基地上房屋的買主。

那同一村集體組織內的成員，就能自由買賣宅基地上的房屋了吧？事實也并不完全如此。

現(xiàn)行《土地管理法》第62條第一款規(guī)定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準；第四款規(guī)定，農民出賣、出租住房之后再申請宅基地的，不予批準。由此可以看出，雖然土地管理法之中明確了宅基地上的房屋可以買賣，但購買該房屋之后，房屋的購買者所實際擁有的宅基地面積也不應超過所在省、自治區(qū)、直轄市所規(guī)定的標準。

總的來說，農民朋友們將宅基地上的房屋賣給城鎮(zhèn)居民以及外村村民，或者賣給同一集體組織成員，但房屋買賣行為將導致買方實際占有的宅基地面積超過所在省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準時，買賣合同將會根據(jù)《合同法》第52條第（五）項的規(guī)定，因違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)范而無效。因此農民朋友們在出賣自家宅基地上房屋時，應避免賣給可能出現(xiàn)上述情形的對象而承擔不必要的法律風險。

宅基地上的房屋出賣，還需要什么手續(xù)才合法？

找到了合適的買家，簽訂了房屋買賣合同，宅基地上的房子就能合法賣出去了么？事實并非如此。作為集體所有的土地，宅基地使用權的轉讓要求的可不止買賣雙方的“你情我愿”。

根據(jù)《村民組織法》第24條第（六）項的規(guī)定，宅基地的使用方案需要村民會議或者經(jīng)村民會議授權的村民代表會議進行表決通過方可辦理，宅基地使用權的轉讓同樣屬于宅基地如何分配使用的事項。缺乏村民會議或者獲得授權的村民代表會議的同意，將導致宅基地上的房屋的轉讓不合法。

根據(jù)《物權法》的規(guī)定，宅基地使用權應隨著房屋所有權的轉移而轉移。對此，《土地管理法實施條例》第6條第一款也對此進行了重申：因依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。因此除了在不動產登記部門進行房屋所有權的變更登記之外，買賣雙方還應前往國土資源部門辦理對應宅基地使用權的變更登記手續(xù)。只有這些程序都一一完成，宅基地上房屋才能完成合法的買賣。

小編寄語

房屋的買賣本應是雙方各取所需、達成共贏的好事，然而宅基地上房屋的轉讓的特殊性是值得廣大農民朋友注意的。法律法規(guī)對宅基地使用權轉讓的相應限制既是對集體土地的限制，也對宅基地上的房屋出讓提出了更多的要求。小編在此提醒農民朋友：村中房屋買賣要謹慎，莫要因對法律規(guī)定的疏忽，最終“好意辦了糟心事”。

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