在房屋征收補償中，有一類房屋非常特殊，就是居住房改商用的類型房屋，也就是我們常說的“”。經(jīng)常會有當(dāng)事人來咨詢，我的房屋是屬于“住改非”的范疇嗎？怎么判斷是不是“住改非”，如果是，是可以按照商用房進行補償嗎？下面小編就來為您一一講述。

一、“住改非”的含義

“住改非”房屋，是指國有或集體所有的土地上的房屋，其所有權(quán)證上載明的用途為住宅，但實際上用利其沿街的地理位置優(yōu)勢改做經(jīng)營，且依法取得了營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等經(jīng)營手續(xù)，并有納稅的記錄。

二、“住改非”如何認(rèn)定？

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規(guī)定“作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償”。

因此，在國有土地上房屋征收補償中，房屋的性質(zhì)對房屋價值評估具有重大影響。由于住宅性房屋與非住宅性房屋（經(jīng)營性用房）具有不同的價值評估標(biāo)準(zhǔn)，因此在實踐中需要對房屋性質(zhì)作出認(rèn)定，以免對被征收人的利益造成損害。

“住改非“類型的房屋情況復(fù)雜，是介于住宅性房屋與非住宅性房屋之間。那么具體是如何認(rèn)定的呢？

第一，被征收房屋的性質(zhì)是住宅。

第二，被征收房屋在實際上用作經(jīng)營。當(dāng)然如何認(rèn)定“經(jīng)營”事實的存在，也有具體要求：

（1）依據(jù)營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機構(gòu)代碼證、衛(wèi)生許可證等。上述證件通常能直觀地反映出生產(chǎn)經(jīng)營主體、地點、經(jīng)營內(nèi)容等，因此可以直接認(rèn)定房屋的實際用途。當(dāng)?shù)怯涀缘睾蛯嶋H經(jīng)營地不一致時，應(yīng)當(dāng)以實際經(jīng)營地為準(zhǔn)。

（2）完稅憑證。通常而言，生產(chǎn)經(jīng)營與納稅相伴隨，有完稅憑證可以說明有生產(chǎn)經(jīng)營活動，免稅單位應(yīng)當(dāng)提供免稅證明。

（3）租賃手續(xù)。對外出租的房屋，應(yīng)當(dāng)能夠提供租賃協(xié)議、開出的發(fā)票類票據(jù)、納稅憑證等。

（4）經(jīng)營時間。在實踐中由于商用房的補償普遍高于住宅的補償，因而在事先得到消息的情況下，為了獲得更多的補償，一些被征收人會臨時將住宅改作生產(chǎn)經(jīng)營，則此類房屋不被認(rèn)定為“住改非”類型的房屋。

第三，應(yīng)當(dāng)按照房屋的實際使用現(xiàn)狀進行認(rèn)定。是否為“住改非”房屋不僅要滿足以上兩項條件，更重要的是需要在實踐中也滿足。例如，如果某些房屋性質(zhì)為住宅，而且確實辦理了營業(yè)執(zhí)照，但是卻未進行生產(chǎn)經(jīng)營，是不能被認(rèn)定為“住改非”房屋的。

因此，“住改非”的認(rèn)定，需要查看房屋的性質(zhì)是否為住宅，是否在辦理相關(guān)手續(xù)的情況下，確實在實踐中進行了經(jīng)營活動。

三、“住改非”合法嗎？能夠得到補償嗎？

在實踐中，經(jīng)常有當(dāng)事人來咨詢時說到，征收方在征收時稱我的“住改非”類型的房屋是不合法的，無法獲得以經(jīng)營性房屋為標(biāo)準(zhǔn)的補償款，他們的說法對嗎？

“住改非”是合法的。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定我們可以知道，物權(quán)人擁有充分發(fā)揮物之效能的決定支配權(quán)。只要在行使權(quán)力時，沒有侵犯社會公共利益或者他人合法權(quán)益，沒有違反法律的禁止性規(guī)定，就會對其行為的合法性予以認(rèn)可，也即“法無明文規(guī)定即可為”。

也就是說只要當(dāng)事人對進行商業(yè)經(jīng)營的房屋取得了營業(yè)執(zhí)照登記，進行了稅務(wù)登記，即使沒有辦理房屋權(quán)屬變更，此商業(yè)行為也可從法律層面被認(rèn)定為合法行為。而且我國并未有法律法規(guī)明確規(guī)定，禁止將住房改作生產(chǎn)經(jīng)營用房。

那么對于此類“住改非”房屋，在實踐中應(yīng)當(dāng)如何補償呢？

國務(wù)院在2003年發(fā)布《關(guān)于認(rèn)真做好房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》中規(guī)定“對拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補償，各地可根據(jù)其經(jīng)營狀況，經(jīng)營年限及納稅等時間情況給予適當(dāng)補償?！币虼烁鶕?jù)上述規(guī)定，針對生活中存在的大量未辦理住宅改非住宅的變更登記，而直接將自己居住的房屋作為經(jīng)營場所的情況。在實際操作中，不會簡單地用房屋權(quán)屬證書上記載的房屋性質(zhì)來確定補償標(biāo)準(zhǔn)，而是會綜合衡量被征收房屋的實際情況來確定征收補償標(biāo)準(zhǔn)。

在實際中，各地的具體規(guī)定不同，有按照房屋的實際用途補償、按照住宅房屋的補償估價金額和非住宅房屋拆遷補償估價金額的平均值確定補償、按照商業(yè)用房的補償標(biāo)準(zhǔn)補償?shù)阮愋汀?/p>

以上是關(guān)于“住改非”的重要事項。被征收人的房屋如果是屬于“住改非”，則補償標(biāo)準(zhǔn)同住宅性房屋是不同的，具體是根據(jù)各地政府的規(guī)定來確定?？傊绻趯嵺`中遇到了“住改非”補償問題，并且對此有存在疑問、異議，應(yīng)當(dāng)及時咨詢專業(yè)律師，避免自己的合法權(quán)益受損！

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