按照國家土地管理規(guī)定，農村不能出售給外村居民，這樣的房子不能辦理過戶。

我國《物權法》第153條明確規(guī)定了宅基地使用權的取得、行使和轉讓，要符合土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。

《土地管理法》第62條規(guī)定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”“宅基地屬于農民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理?！?/p>

根據(jù)《土地管理法》第63條規(guī)定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設?！鞭r村村民一戶只能申請一處宅基地，農民宅基地使用權由于是村民基于其身份而無償取得的與集體經(jīng)濟組織成員的資格是聯(lián)系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能。所以，農村房屋宅基地可以在本村村民之間互相買賣流轉，賣給非本村人的屬于無效的買賣。

國務院辦公廳1999年頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。

國家土地管理局《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權，是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之一。

因此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第52條第5項規(guī)定，農村私有房屋買賣合同由于違反了國家政策和相關法律、法規(guī)應確定無效。

農村房屋合同無效怎么辦，受房價或者其他原因的影響，總有人無視法律規(guī)定，暗地里交易，擅自與他人簽訂合同購買宅基地使用權。從表面看來，購房者占了很大的便宜，但是由于買賣合同屬于無效合同，農村房屋宅基地的買賣行為不受法律的保護。

因此，一旦發(fā)生糾紛則會被要求返還房屋，造成一定的經(jīng)濟損失，這就啞巴吃黃連了。所以，在此建議各位想要購買農村宅基地房屋的朋友們，慎重考慮。

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