征收拆遷中，房屋有兩種方式可以選擇：貨幣補償和房屋產權調換（根據(jù)情況還有貨幣補償和產權調換相結合的方式）。被拆遷人有選擇采取哪種補償方式的權利，拆遷方如果不提供這兩個選擇屬于違法。

置換形式

房屋產權調換，也叫房屋，有兩種形式：

①異地安置：由于開發(fā)商項目不涉及住宅，或者由于該地塊容積率原因不能進行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產權的增減盡量以等價價值做到產權置換。

這種產權調換形式下，被拆遷人得到的是異地安置房。

②回遷安置：開發(fā)商在原拆遷地塊上新建住宅，拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產權置換比例完成回遷安置。

這種產權調換形式下，被拆遷人得到的是回遷安置房。

置換標準

不管是異地安置還是回遷安置，根據(jù)評估方法不同，有兩種置換的標準：

①價值標準：依照法定程序，先對被拆遷人房屋的產權價值進行評估，之后再以新建房屋的產權予以價值的等價置換。

被拆遷人與拆遷方按被拆遷房屋的評估價值與安置房的價值結算差價。

②面積標準：以房屋建筑面積為基礎，在應安置面積內不結算差價的產權房屋調換。

被拆遷人只能選擇與房屋產權證載明的法定面積最接近的戶型。被拆遷房屋產權面積超過安置房最大戶型面積的，由本人申請，經拆遷方同意，可以選擇多套安置房（所選安置房總面積不超過被拆遷房屋法定總面積）。

產權調換需要注意的幾個問題

一、關于房屋面積的問題

調換房屋的面積無論是對被拆遷人還是對拆遷方來說，都是利益攸關的重大問題。

①人均居住面積

目前，我國各大城市在拆遷補償上都有設定人均最低面積。因此，如果拆遷方的調換房屋的人均居住面積不到當?shù)卣?guī)定的標準的，被拆遷人可直接依據(jù)政策的規(guī)定，要求調換房屋的面積達到國家規(guī)定的標準。

②調換房屋面積

前文提到，產權調換有兩種置換標準（面積和價值）。按照面積標準置換，被拆遷人需要小心一個陷阱。

拆遷過程中，一些拆遷方以“拆遷補償貨幣化”為借口，試圖按被拆遷房屋的價值來確定安置房的面積，這實際上是變相剝奪了被拆遷人的合法權益。

調換房屋的面積，原則上是以被拆遷房屋的面積來確定，而不是以被拆遷房屋的價值來確定（除非被拆遷人主動放棄面積上的利益）。

二、關于房屋位置的問題

在產權調換中，回遷安置有一個概念不容忽視——原地還房。我們都知道，不同地段房屋價值有明顯差異；同一地段房屋所處的具體位置、朝向、樓層等不同也會產生差異。

拆遷過程中，一些拆遷方為擴大自身利益，將原地還房中的“原地”理解為與被拆遷房屋處于同一地段或是處于同一級別的地段。當拆遷方利用自己特有的優(yōu)勢地位，以此觀點影響到房屋拆遷行政管理部門，就會給被拆遷人造成無法挽回的損失。

那么，原地還房中的“原地”該如何理解？

以《湖北省城市房屋拆遷管理實施辦法》為例，該辦法在關于產權調換規(guī)定的章節(jié)中就明確了“原地，應當就是被拆遷房屋的原址”。

該《辦法》還規(guī)定，只有基于公共利益、軍事設施建設需要以及城市規(guī)劃確定的不適宜原地還房的，才可以另行安置房屋。也就是說，除了這三種情形，原地還房都應該是在被拆遷房屋原址還房。

三、關于產權調換協(xié)議的問題

拆遷的雙方當事人如果就拆遷補償安置達成了一致意見，那么就要簽訂協(xié)議。

被拆遷人一定要注意，選擇產權調換時雙方簽訂的協(xié)議名稱應當為《拆遷安置補償協(xié)議》（不能以其他名稱替代）。實踐中，拆遷方提供的產權調換協(xié)議名稱五花八門，其中有一種叫做《商品房置換合同》。雖然表面上看協(xié)議的內容都是產權調換，但協(xié)議形式不同所獲得的保障程度就不同。

拆遷過程中，拆遷方可能會有把原本應調換給被拆遷人的補償安置房屋賣給第三人的做法。針對此情況，最高院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》賦予了拆遷補償安置協(xié)議的優(yōu)先效力。

該《解釋》第七條規(guī)定，拆遷方與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷方以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷方將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置用房的，應予支持。

也就是說，當拆遷補償安置協(xié)議與其他商品房買賣合同發(fā)生沖突時，對拆遷補償安置協(xié)議的被拆遷人予以特別保護。被拆遷人有權優(yōu)先于第三人獲得約定的房屋，可以依據(jù)拆遷補償安置協(xié)議對抗第三人，在實體利益上得到保障。

另外，國家對房屋拆遷所獲得的產權調換房屋在稅收上是給予優(yōu)惠的，而對商品房置換所獲得的房屋是沒有優(yōu)惠的，這也是事關被拆遷人利益的一個方面。

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