在棚改的帶動(dòng)下，近幾年老城舊改、城中村拆遷的力度非常大，催生了大量的拆二代。在老房換新房或者換貨幣的過(guò)程中，有些人大賺了一筆，不少家庭住房條件、生存環(huán)境、生活水平等有了質(zhì)的飛躍，但也有些人反而在拆遷后降低了生活水平。、城中村改造與舊城改造等改造類(lèi)項(xiàng)目是推進(jìn)城市化建設(shè)的重要措施，它的目的與初心無(wú)疑是積極的。為什么會(huì)出現(xiàn)“越拆越窮”這樣的情況呢？我想有一個(gè)重要原因，那就是違法征收現(xiàn)象多發(fā)，而被征收人又不太熟悉相關(guān)的法律知識(shí)，以致于救濟(jì)不及時(shí)、不恰當(dāng)。

今天就從法律層面結(jié)合拆遷實(shí)踐，為大家科普，棚戶區(qū)改造、城中村改造、舊城改造等必須遵守的四大補(bǔ)償原則。

一、參照國(guó)有土地上房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

我們可以這樣解釋城中村，它是指一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)城市的建成面積迅速擴(kuò)張，將原先分布在城市周邊的農(nóng)村納入城市的版圖。顯然，城中村是我國(guó)城市化快速推進(jìn)過(guò)程中的一種特殊現(xiàn)象，對(duì)于這樣的一種情況，當(dāng)征收事件發(fā)生時(shí)也應(yīng)特殊對(duì)待才是。

然而在實(shí)際操作過(guò)程中，不少的征收方會(huì)把這樣的一類(lèi)房屋簡(jiǎn)單的當(dāng)作是農(nóng)村房屋一樣看待，拆遷時(shí)也按照普通農(nóng)村房屋標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償，被征收人拿著這樣的補(bǔ)償根本無(wú)法在周邊城區(qū)買(mǎi)上合適的房屋，生活水平也會(huì)因此而下降。這樣的一種補(bǔ)償方式對(duì)被征收人來(lái)說(shuō)，顯然是不公平不合理的。

那么，城中村改造該如何進(jìn)行補(bǔ)償呢？《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第十二條第二款規(guī)定，征收農(nóng)村集體土地時(shí)未就被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償，補(bǔ)償安置時(shí)房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請(qǐng)求參照?qǐng)?zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。所以說(shuō)，城中村拆遷應(yīng)該參照國(guó)有土地上房屋的拆遷補(bǔ)償，這一標(biāo)準(zhǔn)不能降。

二、拆遷不得降低老百姓居住水平

拆遷的目的是為了提升城市的形象和完善服務(wù)功能，改善老百姓的生活和住房水平的，是立足于公共利益的。法律規(guī)定，征收不得降低被征收人原有生活水平。

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，就是按照你房屋所在的位置，你房屋的面積，參照周邊商品房的市場(chǎng)價(jià)格給予補(bǔ)償。拆一還一的也有，拆遷里邊有完全統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)也不太可能。拆遷一個(gè)總的原則是不能降低老百姓的居住水平。那些擁有合法房屋，卻在舊改、城改、棚改中越拆越窮的，基本都是違背了這一補(bǔ)償原則。

三、無(wú)證房≠違建，禁止以“拆違”促“拆遷”

由于城中村和老城區(qū)，本身就存在年代較為久遠(yuǎn)，不少老舊房屋沒(méi)有房證，既有歷史原因也有當(dāng)初管理低效造成的登記不及時(shí)、不完全的原因。因此，對(duì)于城中村和舊改中出現(xiàn)的無(wú)證房，不能一刀切地定性為違建。應(yīng)當(dāng)在尊重歷史和事實(shí)的基礎(chǔ)上，依法合理補(bǔ)償。

一些地方存在口頭“認(rèn)定違建”，以拆違促拆遷的征收現(xiàn)象，咱們被征收人一定要小心。從認(rèn)定違建到催告、拆除，這需要走完一整套法律流程。咱們?cè)谶@其中是擁有陳述、申辯、復(fù)議、訴訟的權(quán)利，來(lái)爭(zhēng)取補(bǔ)償權(quán)益的?？刹皇撬麄冋f(shuō)拆就拆的。

四、要錢(qián)還是要房，拆遷戶可自主選擇

根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2013〕25號(hào)）第三條，完善安置補(bǔ)償政策。棚戶區(qū)改造實(shí)行實(shí)物安置和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合，由棚戶區(qū)居民自愿選擇。各地區(qū)要按國(guó)家有關(guān)規(guī)定制定具體安置補(bǔ)償辦法，禁止強(qiáng)拆強(qiáng)遷，依法維護(hù)群眾合法權(quán)益。對(duì)經(jīng)濟(jì)困難、無(wú)力購(gòu)買(mǎi)安置住房的棚戶區(qū)居民，可以通過(guò)提供租賃型保障房等方式滿足其基本居住需求，或在符合有關(guān)政策規(guī)定的條件下，納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ象w系統(tǒng)籌解決。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》也規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

由上，根據(jù)規(guī)定，被征收人既可以選擇房屋安置，也可以選擇貨幣補(bǔ)償。

律師建議

拆遷改造的理由或許五花八門(mén)，但征收補(bǔ)償安置的原則必須符合上述四個(gè)原則。另外，征收拆遷是有法可依的，城中村改造拆遷須嚴(yán)格按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，保障被拆遷人的各項(xiàng)權(quán)利。實(shí)踐中，僅僅因?yàn)檠a(bǔ)償不合理沒(méi)達(dá)成協(xié)議就隨便推了、拆了的情形屢見(jiàn)不鮮，這顯然是不合法的強(qiáng)拆行為。法律規(guī)定，要想實(shí)施強(qiáng)制拆除，必須經(jīng)過(guò)政府作出征收補(bǔ)償決定，再申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。除人民法院外，任何部門(mén)無(wú)權(quán)決定強(qiáng)拆。當(dāng)遭遇不合法不合理的房屋拆遷時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取法律手段，維護(hù)自己的合法權(quán)益。

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