一、先補(bǔ)償后搬遷，先安置后搬遷：

在《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中，第二十七條規(guī)定：實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。

其確定了：不論是政府為公共利益進(jìn)行的拆遷，還是商業(yè)性開發(fā)拆遷，拆遷方均須通過法定程序，在取得被拆遷人同意、達(dá)成協(xié)議后，并給予被拆遷人充分補(bǔ)償，才可對(duì)房屋進(jìn)行拆遷。

而征用土地的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)自征地補(bǔ)償、安置方案批準(zhǔn)之日起，3個(gè)月內(nèi)全額支付。

二、原有的生活水平、不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)的生計(jì)、有保證：

必須保證原有生活水平不下降，這是征地時(shí)，當(dāng)?shù)卣仨氈鲃?dòng)滿足的最基本要求。

而征地補(bǔ)償，必須保證被征地農(nóng)民，在土地被征收后的、長(zhǎng)久穩(wěn)定生活來源和基本保障，將失地農(nóng)民恰當(dāng)?shù)募{入，相應(yīng)的就業(yè)、社保體系。

在《土地管理法》中，四十七條中規(guī)定了:依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。

國(guó)務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。

三、禁止采用非法的方式，進(jìn)行強(qiáng)拆；強(qiáng)拆的方式，只有司法強(qiáng)拆，：

在《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中，第二十七條規(guī)定：任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。

而在第三十一條還規(guī)定：采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

什么時(shí)候，才可進(jìn)行強(qiáng)拆？

首先，政府征地流程是合法的：即市、縣政府及市、縣土地管理部門，已履行“兩公告、一登記”程序、充分保障了被征地人的各項(xiàng)權(quán)利（含告知了強(qiáng)拆的流程），并以符合《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》規(guī)定的程序，實(shí)施了征地行為。

其次，被征收人：已依法得到補(bǔ)償，或無正當(dāng)理由拒絕接受補(bǔ)償，且被征收人不復(fù)議、不訴訟，并拒不搬遷與交出土地的。

政府可申請(qǐng)法院，依法強(qiáng)制執(zhí)行。

四、手續(xù)不全，不得：

（一）合法征地行為的前提，首先是“法定主體適格”，包括：

征地批復(fù)機(jī)關(guān)主體：只有國(guó)務(wù)院或省、自治區(qū)、直轄市政府，有權(quán)對(duì)上報(bào)的征地材料，進(jìn)行批準(zhǔn)。

制定、做出拆遷補(bǔ)償方案的主體：應(yīng)為縣、市級(jí)以上政府。

房屋強(qiáng)拆主體：強(qiáng)拆裁定書，應(yīng)是由法院，根據(jù)相關(guān)行政機(jī)關(guān)的申請(qǐng)做出的。

（二）拆遷過程中，法定的程序，應(yīng)包括：

發(fā)布擬征地公告→征詢擬被征地人意見→對(duì)土地及地上附著物調(diào)查登記→擬訂“一書四方案”并上報(bào)審批→發(fā)布征地公告→發(fā)布征地補(bǔ)償安置方案公告→上報(bào)審批補(bǔ)償安置方案→土地補(bǔ)償?shù)怯洝鋵?shí)補(bǔ)償安置后交付土地→拒絕達(dá)成協(xié)議、或拒交土地→進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行程序。

五、拆遷補(bǔ)償款要合理：比如在《物權(quán)法》中，第四十二條規(guī)定，“征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件?！?/p>

（一）城市房屋（即國(guó)有土地上的房屋征收拆遷）：其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)由，具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，依照房屋征收評(píng)估辦法，進(jìn)行評(píng)估確定，其不得低于房屋征收決定公告之日時(shí)，被征收房屋周邊相同地段、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

（二）農(nóng)村自建房屋及其宅基地（即集體土地的征收與房屋拆遷）：其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)由省級(jí)政府制定，按照區(qū)位分為幾類地，確定相應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。其最低的補(bǔ)償?shù)拙€，是房屋的重建成本價(jià)和宅基地地價(jià)。

（三）棚戶區(qū)改造（城中村拆遷）：其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，可參考周邊類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)?？蛇x擇中間價(jià)位（價(jià)格區(qū)間，可參考在“農(nóng)村房屋補(bǔ)償價(jià)格～城市房屋補(bǔ)償價(jià)格”之間的價(jià)位），以及做好與拆遷方、在拆遷中間環(huán)節(jié)的談判事項(xiàng)，爭(zhēng)取的合法、合理的補(bǔ)償價(jià)格。

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