在我國(guó)，征收部門(mén)向相對(duì)人作出補(bǔ)償包括征收協(xié)議與征收補(bǔ)償決定兩種方式。雖說(shuō)這兩種方式在履行程序方面各有差異，但其依據(jù)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是相同的，都不能低于房屋的實(shí)際價(jià)值。

然而，在實(shí)踐中，征收部門(mén)為降低預(yù)算，往往會(huì)對(duì)被征收人的房屋進(jìn)行粗略的評(píng)估，或者干脆直接跳過(guò)評(píng)估階段，給出一個(gè)非常低的補(bǔ)償數(shù)額。2020年，家住吉林省的張女士就遇到了上述問(wèn)題。

案件事實(shí)

2004年底，張女士與當(dāng)?shù)氐拇迕裎瘑T會(huì)簽訂《土地租賃協(xié)議書(shū)》，租賃土地3500平方米，租期30年，作為機(jī)械廠廠房和承包地使用，自承包土地后，張女士投入了大量的資金和心血后，種植了上萬(wàn)顆果樹(shù)。

可是在2010年，在未經(jīng)任何征地公告、征地審批的情況下，吉林市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司強(qiáng)行將承包地上和廠房?jī)?nèi)的果樹(shù)全部摧毀，毀壞果樹(shù)高達(dá)10600棵，非法占用張女士土地3000多平，為此，張女士多次向上級(jí)反映，但是卻沒(méi)有得到切實(shí)有效的解決方案。

2020年初，因吉林省吉林市某棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目，張女士的房屋也被納入拆遷范圍。但是，政府的補(bǔ)償方案與張女士房屋實(shí)際價(jià)值相差甚遠(yuǎn)，在多次協(xié)商未果后，2022年11月14日，吉林市某區(qū)政府向張女士下發(fā)了4份《征收補(bǔ)償決定》，其中載明“由于張女士未在簽約期限內(nèi)簽協(xié)議，不享受相關(guān)獎(jiǎng)勵(lì)政策；她可選擇貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式；選擇前者區(qū)政府將一次性補(bǔ)償，其中包括房屋價(jià)值補(bǔ)償、一次搬遷費(fèi)等。張女士四套房屋建筑面積總計(jì)超過(guò)300平，但是獲得的一次性補(bǔ)償僅僅才百萬(wàn)。

拿到上述決定后，張女士十分氣憤，“征收部門(mén)做出的這些補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)根本就沒(méi)有依據(jù)！”此前她認(rèn)為區(qū)政府作為人民政府，一定會(huì)尊重被征收人的意見(jiàn)，讓雙方坐下來(lái)去協(xié)商補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，使結(jié)果不僅符合市場(chǎng)也符合人民群眾的期待，完全沒(méi)預(yù)料到會(huì)是這樣的局面。面對(duì)政府的不斷施壓，張女士找到北京在明律師事務(wù)所閆會(huì)東和李垚垚兩位律師，希望能夠通過(guò)訴訟的方式維護(hù)自己的合法權(quán)益。

律師觀點(diǎn)

在針對(duì)該案件進(jìn)行調(diào)查之后，閆會(huì)東和李垚垚兩位律師認(rèn)為，區(qū)政府做出的《征收補(bǔ)償決定》在實(shí)體和程序上都不合法，存在“補(bǔ)償項(xiàng)目欠缺、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低、補(bǔ)償不公平、評(píng)估程序違法、送達(dá)不合法”等多處違法情形。

從補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)方面來(lái)看，《征收補(bǔ)償決定》沒(méi)有體現(xiàn)對(duì)張女士的任何獎(jiǎng)勵(lì)，補(bǔ)償項(xiàng)目中的“房屋及附屬設(shè)施補(bǔ)償”遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于張女士的房屋市場(chǎng)價(jià)值，而且“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”僅包括一次搬遷費(fèi)，置換房屋房屋位置、性質(zhì)、房源數(shù)量均不明確，無(wú)法保障被征收人的補(bǔ)償利益。

從評(píng)估方面來(lái)看，評(píng)估機(jī)構(gòu)候選名單注冊(cè)地都是吉林市的，大部分評(píng)估機(jī)構(gòu)注冊(cè)地是吉林市某區(qū)。被告作為征收主體，屬于與房屋征收人有利害關(guān)系的范疇，而吉林市甚至是吉林省的評(píng)估公司在評(píng)估過(guò)程中很容易受到政府的影響，難以作出公正的評(píng)估結(jié)果。因此，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)從省外挑選。

從征收程序來(lái)看，根據(jù)《吉林市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，縣（市）、區(qū)人民政府作出的征收決定涉及被征收人數(shù)200戶(hù)（含本數(shù)）以上的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本級(jí)人民政府常務(wù)會(huì)議討論決定。該區(qū)涉及征收房屋數(shù)由239戶(hù)，但是區(qū)政府的征收決定卻未經(jīng)區(qū)政府常務(wù)委員會(huì)討論，不具備合法性。

辦案過(guò)程

代理律師認(rèn)為，被告作出征收決定的前置條件并不具備：未提供公益性論證報(bào)告、不符合四規(guī)劃一計(jì)劃、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告不合法、涉及239戶(hù)，征收決定未經(jīng)區(qū)政府常委會(huì)討論決定、補(bǔ)償安置資金未專(zhuān)戶(hù)儲(chǔ)存，未足額到位。補(bǔ)償決定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，國(guó)有土地上房屋征收應(yīng)當(dāng)參考周邊類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格；分戶(hù)報(bào)告單將個(gè)人和企業(yè)混在一起，附屬設(shè)施缺項(xiàng)漏項(xiàng)，無(wú)法保障各項(xiàng)都得到了補(bǔ)償；補(bǔ)償決定作出前，未充分聽(tīng)取被征收人意見(jiàn)。補(bǔ)償決定送達(dá)不合法，當(dāng)事人未簽字，等等。

審判結(jié)果

法院認(rèn)為，區(qū)政府做出的《征收補(bǔ)償決定》適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)當(dāng)依法撤銷(xiāo)。并且責(zé)令區(qū)政府在本判決生效后三個(gè)月內(nèi)對(duì)張女士房屋征收補(bǔ)償事宜重新作出行政行為。

最終，區(qū)政府與張女士簽訂了協(xié)議，不僅合理的補(bǔ)償了張女士的四套住宅，同時(shí)，一并對(duì)張女士多年前被非法毀損的果樹(shù)及廠房進(jìn)行了補(bǔ)償。

- 判決書(shū) / 裁定書(shū) -

在明律師提示

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條規(guī)定：“作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

實(shí)踐過(guò)程中，有些征收主體可能以“未在規(guī)定期限內(nèi)接受補(bǔ)償協(xié)議”為由拒絕給予相關(guān)補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)或其他項(xiàng)目。但是有些地方的征收政策并不包括上述內(nèi)容。所以在拆遷過(guò)程中，一定要了解當(dāng)?shù)卣撸纯醋约菏欠駶M(mǎn)足獎(jiǎng)勵(lì)條件，如果對(duì)政策存在疑問(wèn)，及時(shí)聯(lián)系律師，讓專(zhuān)業(yè)的人辦專(zhuān)業(yè)的事。