導(dǎo)讀：針對(duì)可能發(fā)生在每一個(gè)拆遷項(xiàng)目中的不利情形，拆遷律師提示廣大被拆遷人做好以下4件事：1、盡早進(jìn)行項(xiàng)目合法性調(diào)查，全面準(zhǔn)確掌握所涉項(xiàng)目情況。2、盡早通過(guò)發(fā)送律師函、提起違法行為查處等程序?qū)⑿姓C(jī)關(guān)拉到談判桌前，避免僅與開(kāi)發(fā)商、村委會(huì)的人接觸。3、面對(duì)“拆違”“解危排險(xiǎn)”等“快拆”手段，必須依法堅(jiān)決予以回應(yīng)。4、永遠(yuǎn)不可躺在權(quán)利上睡大覺(jué)。

那么，究竟何種情況下發(fā)生違法強(qiáng)拆的幾率更高呢？被拆遷人除了在房屋化為一片廢墟后起訴維權(quán)外，是否有降低被強(qiáng)拆風(fēng)險(xiǎn)的可能性呢？

事實(shí)上，造成拆遷方不分青紅皂白直接強(qiáng)拆的原因是復(fù)雜的，大家要注意以下幾種常遇到的情形：

1、拆遷方因重大建設(shè)項(xiàng)目而急于用地。

對(duì)于建設(shè)而言，時(shí)間就是金錢(qián)，效率就是生命。每拖一天對(duì)項(xiàng)目方都可能造成新的重大損失，拖上幾個(gè)月的話好好的項(xiàng)目可能就給拖沒(méi)了。

這種情況下最易發(fā)生“一拆了之”“先下手為強(qiáng)”的情況，簡(jiǎn)單說(shuō)就是違法拆除所需付出的代價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于依法走程序所要付出的成本。這二者之間的差距越懸殊，違法強(qiáng)拆發(fā)生的可能性就會(huì)越大。

鑒于被拆遷人在拆遷項(xiàng)目中信息不對(duì)等，且始終處于被動(dòng)、弱勢(shì)地位，這類(lèi)單純以“快拆快建”為目的的違法強(qiáng)制拆除永遠(yuǎn)都不會(huì)徹底斷絕。

換言之，能夠坐下來(lái)分幾次協(xié)商談判是相對(duì)的，而房屋被快速拆除卻幾乎是絕對(duì)的。至少落到誰(shuí)頭上，對(duì)誰(shuí)而言就是百分之百的幾率。

2、有開(kāi)發(fā)商、村委會(huì)等民事主體能夠站出來(lái)“背鍋”。

在違法強(qiáng)制拆除后有人“背鍋”，這早已為最高院的法官在庭前談話中當(dāng)著全國(guó)網(wǎng)民的面點(diǎn)了出來(lái)。

畢竟，強(qiáng)制拆除行為一旦被法院判決確認(rèn)違法，行政機(jī)關(guān)就有可能面臨各種法律、政紀(jì)責(zé)任的追究。而如果有開(kāi)發(fā)商、村委會(huì)這樣的民事主體愿意“主動(dòng)”擔(dān)下這個(gè)責(zé)任來(lái)，直接組織強(qiáng)制拆除就會(huì)變得順理成章得多。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第二十七條

禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。

然而該條的規(guī)定只是強(qiáng)調(diào)建設(shè)單位不能參與“搬遷活動(dòng)”，卻給其參與征收補(bǔ)償過(guò)程中的入戶協(xié)商談判、政策宣講、測(cè)量評(píng)估等留下了口子。

很多個(gè)案中，真正活躍在拆遷一線的還是開(kāi)發(fā)商那些人。而村委會(huì)作為基層群眾性自治組織，很容易陷入“村民自治”下權(quán)力“膨脹”的誤區(qū)之中，干出很多不符合行政法治原則的荒唐事情來(lái)。

缺乏對(duì)行政法治的必要敬畏，違法拆除村民房屋、養(yǎng)殖場(chǎng)的事情也自然不會(huì)少見(jiàn)。

綜合近十年的案件代理實(shí)踐看，“以拆違促拆遷”和“以拆危促拆遷”是形成“快拆”的兩種最常見(jiàn)渠道。

前者將被拆遷房屋認(rèn)定成違建，進(jìn)而通過(guò)鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道的責(zé)令限期拆除來(lái)在幾天之內(nèi)推動(dòng)強(qiáng)拆。后者則將被拆遷房屋認(rèn)定成危房，進(jìn)而以保障公共安全為由實(shí)施“解危排險(xiǎn)”，房子也很難保得住。

在這兩種處置下，拆遷方自然不必去費(fèi)勁找被拆遷人協(xié)商，而是大可盡力彰顯行政行為的“公定力”“強(qiáng)制性”，你同意或者不同意，到了日子我就拆。

此外，被拆遷人自身的原因有時(shí)也會(huì)導(dǎo)致主觀感受上的“快拆”發(fā)生。譬如有些個(gè)案中被拆遷人怠于對(duì)自身補(bǔ)償安置權(quán)益的關(guān)注，長(zhǎng)期因工作、求學(xué)、就醫(yī)等各種理由而疏于對(duì)拆遷事項(xiàng)的知情、參與和監(jiān)督。直到補(bǔ)償決定作出，補(bǔ)償款打到賬戶里了才發(fā)現(xiàn)存在問(wèn)題，那么拆遷方可能主張是被拆遷人拒絕溝通協(xié)商或者干脆找不見(jiàn)人。

所謂的“直接拆平”，實(shí)際上是被拆遷人前面耽誤權(quán)利救濟(jì)時(shí)間所制造出的感覺(jué)。

鑒于被拆遷人并未提起任何有分量的權(quán)利救濟(jì)程序，未能對(duì)征拆行為作出有影響力的監(jiān)督審查動(dòng)作，拆遷方也自然可能在下一步的行動(dòng)中更加激進(jìn)、囂張，協(xié)商談判的空間也始終無(wú)法被“撐”出來(lái)。

1、盡早進(jìn)行項(xiàng)目合法性調(diào)查，全面準(zhǔn)確掌握所涉項(xiàng)目情況。

“知己知彼”從來(lái)都是必需的。被拆遷人要在項(xiàng)目啟動(dòng)之初盡早咨詢專(zhuān)業(yè)律師，通過(guò)申請(qǐng)政府信息公開(kāi)、上網(wǎng)查詢已公開(kāi)的項(xiàng)目信息、圖紙等方式對(duì)項(xiàng)目的合法性進(jìn)行全面細(xì)致的調(diào)查。

“拆遷后你這塊地要拿來(lái)干什么？”這是一個(gè)非常重要的問(wèn)題。如果被拆遷人無(wú)法回答清楚，就很可能爭(zhēng)取不到“協(xié)商談判”的機(jī)會(huì)，在稀里糊涂之中就被拆遷方的一系列逼簽、強(qiáng)拆行為打懵。

前面提到過(guò)的拆遷方是否急于用地，也可通過(guò)上述合法性調(diào)查手段推知一二，這對(duì)于制定被拆遷人的權(quán)利救濟(jì)策略是十分有價(jià)值的。

2、盡早通過(guò)發(fā)送律師函、提起違法行為查處等程序?qū)⑿姓C(jī)關(guān)拉到談判桌前，避免僅與開(kāi)發(fā)商、村委會(huì)的人接觸。

在征拆中與開(kāi)發(fā)商、村委會(huì)及不知從哪兒冒出來(lái)的“不明身份人員”周旋恐怕是難以避免的，但被拆遷人切不可陷入與這些人的反復(fù)拉鋸之中。

問(wèn)題的關(guān)鍵在于，誰(shuí)能決定你的補(bǔ)償安置利益，你就要努力去找誰(shuí)談。如果開(kāi)發(fā)商、村委會(huì)說(shuō)了不算，只管“執(zhí)行”，那么和它們扯皮又有何用？

總體而言，地方政府及其工作部門(mén)人員的依法辦事意識(shí)還是要強(qiáng)很多的，人的素質(zhì)也更有保障些。故此，趁早通過(guò)有力的法律動(dòng)作把他們“請(qǐng)”到談判桌前，對(duì)被拆遷人自己而言也是一種保護(hù)。

就個(gè)案中的經(jīng)驗(yàn)可知，如果某戶被拆遷人能夠見(jiàn)到拆遷方層級(jí)足夠高的“領(lǐng)導(dǎo)”，那么解決補(bǔ)償糾紛的可能性將會(huì)迅速增大。而如果你只能見(jiàn)到手底下干事的“嘍啰”，那問(wèn)題得不到解決也在情理之中。

大家一定要明白一個(gè)道理：違建和危房這種定性本身就對(duì)被拆遷人獲取滿意的補(bǔ)償極為不利，何況它還會(huì)導(dǎo)致涉案房屋被行政機(jī)關(guān)強(qiáng)制拆除。

據(jù)此，通過(guò)法律途徑推翻這種定性就是最要緊的事情，單純糾結(jié)于程序怎么怎么不合法意義并不是太大。被拆遷人要在專(zhuān)業(yè)律師的指導(dǎo)下針對(duì)限期拆除決定、解危排險(xiǎn)（緊急避險(xiǎn)）決定等堅(jiān)決提起復(fù)議或者訴訟，爭(zhēng)取將其依法撤銷(xiāo)。

同時(shí)，要迅速做好“守房”的人力物力準(zhǔn)備，杜絕唱空城計(jì)，以頑強(qiáng)的依法維權(quán)意志挫敗拆遷方的不法圖謀。只有成功“削”掉了拆遷方的“前三板”攻勢(shì)，轉(zhuǎn)入到相持階段，我們期望的協(xié)商談判機(jī)會(huì)才會(huì)被打開(kāi)。

4、永遠(yuǎn)不可躺在權(quán)利上睡大覺(jué)。

無(wú)數(shù)咨詢個(gè)案告訴我們，真正能做到“及時(shí)”“盡早”咨詢專(zhuān)業(yè)律師的，鳳毛麟角。而這，恰恰是導(dǎo)致被拆遷人的補(bǔ)償安置結(jié)果不佳的最直接原因。

很多病都是能治愈的，至少能有效緩解癥狀，但你一味的拖，就會(huì)把小病拖成大病，直至惡化成不治之癥。

《扁鵲見(jiàn)蔡桓公》的例子大家都懂，古人犯過(guò)的錯(cuò)誤今人著實(shí)不該再犯。

最簡(jiǎn)單的道理在于，為什么拆遷方會(huì)去找他家談，而不找你家談？理由就是人家的房子還在，你的房子已經(jīng)被拆平了。

失去了房屋或者其他地上附著物、青苗，被拆遷人就失去了進(jìn)入?yún)f(xié)商談判的主動(dòng)權(quán)，這是確定無(wú)疑的事情。而只有盡早依靠法律為武器捍衛(wèi)自己的權(quán)利，才可能促使拆遷方嚴(yán)格依法作為，在保障自身財(cái)產(chǎn)、人身安全的前提下一次一次談，一步一步走程序。

我們深知每一戶被拆遷人都有自己的難處和諸多不容易，拆遷律師愿意耐心傾聽(tīng)每一個(gè)人的訴說(shuō)和聲音。只是待你訴說(shuō)完了，該干的事還是要干，畢竟“徒法不足以自行”，法律只幫助那些肯于幫助自己的人。