導(dǎo)讀：拆遷律師結(jié)合近年來新發(fā)布的地方性農(nóng)民建房規(guī)定來為大家淺析這一問題：1、面積、高度等數(shù)據(jù)不能超標(biāo)。2、自建房須嚴(yán)格履行報(bào)批程序。3、施工過程需接受監(jiān)管。4、自建房要竣工驗(yàn)收，并加強(qiáng)后續(xù)管理。

實(shí)踐中，很多老百姓覺得農(nóng)村宅基地就是用來建房居住的，在宅基地制度改革試點(diǎn)地區(qū)甚至還可以“盤活利用”出租后用于民宿、文創(chuàng)等產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)，在自家宅基地上建房，哪兒還需要什么審批呢。

可如果真這么想，那可是大錯(cuò)特錯(cuò)了。根據(jù)各地方的法規(guī)規(guī)定，在自家宅基地上建房可不是隨口說說那么簡(jiǎn)單，其中需要履行的程序義務(wù)可著實(shí)不少，稍不留神就會(huì)涉嫌違法建設(shè)，進(jìn)而面臨處罰甚至拆除的結(jié)局。

本文，拆遷律師就結(jié)合近年來新發(fā)布的地方性農(nóng)民建房規(guī)定來為大家淺析這一問題。

1、自建房要點(diǎn)一：面積、高度等數(shù)據(jù)不能超標(biāo)。

在拆遷律師代理的案件中，有的當(dāng)事人甚至敢于在宅基地上建造10層以上的高層住宅，性質(zhì)近似于小產(chǎn)權(quán)房，其法律后果也可想而知。

首先需要提示大家的是，在農(nóng)村宅基地上建房必須嚴(yán)格遵守所在地對(duì)面積、高度等方面的規(guī)定。

北京市人民政府發(fā)布的《關(guān)于落實(shí)戶有所居加強(qiáng)農(nóng)村宅基地及房屋建設(shè)管理的指導(dǎo)意見》中指出，依法、合理取得宅基地的村民申請(qǐng)?jiān)谡厣闲陆?、改建、擴(kuò)建、翻建房屋（以下簡(jiǎn)稱村民建房，包括住房和附屬用房）的，要嚴(yán)格依據(jù)村莊規(guī)劃對(duì)房屋間距、層數(shù)和高度，基底面積和高度等規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；

村莊規(guī)劃尚未編制完成或雖已編制完成但對(duì)上述相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)未作出規(guī)范的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府按照實(shí)際情況報(bào)區(qū)政府審批后確定。

村民建房基底面積占宅基地面積原則上不得超過75%，房屋檐口高度（以房屋基底上平面起計(jì)算）原則上不得超過7.2米。

房屋四至（含滴水）垂直下落投影、臺(tái)階均應(yīng)控制在自家宅基地范圍內(nèi)。

要加強(qiáng)村民建房風(fēng)貌管控，村莊內(nèi)建筑風(fēng)貌應(yīng)相互協(xié)調(diào)，鼓勵(lì)引導(dǎo)村民選用有關(guān)部門無償提供的通用標(biāo)準(zhǔn)圖集進(jìn)行建設(shè)，也可委托設(shè)計(jì)單位、施工單位、國(guó)家注冊(cè)專業(yè)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)。

這里事實(shí)上對(duì)農(nóng)村自建房的4方面標(biāo)準(zhǔn)問題做了規(guī)定：

（1）建房的房屋間距、層數(shù)和高度、基底面積和高度等必須符合鄉(xiāng)村莊規(guī)劃的要求；沒有相應(yīng)規(guī)劃的，以區(qū)政府審批的數(shù)據(jù)確定。

（2）基底面積占整個(gè)宅基地面積的比例和房屋總高度均有嚴(yán)格限制，不允許建筑超高或者密度過大。

（3）自建房屋不能“越界”，不得超出宅基地的范圍。

（4）自建房屋在外觀上應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一、協(xié)調(diào)，不應(yīng)隨意無序發(fā)揮。

我們?cè)賮韺?duì)比一下廣州市《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村住宅建設(shè)管理的實(shí)施意見》中對(duì)此是怎么規(guī)定的：

新批準(zhǔn)農(nóng)村宅基地每戶建筑基底面積控制在80平方米以內(nèi)，建筑面積控制在280平方米以內(nèi)，建筑層數(shù)不超過3層，根據(jù)功能需要可以增設(shè)梯間和功能用房，3層部分建筑高度≤11米，設(shè)梯間和功能用房的建筑高度≤14米。

新建住房必須按照已經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃圖紙建設(shè)，不得擅自改變規(guī)劃。對(duì)于村（居）民已有證的原有宅基地房屋的拆建、改建，可按照總建筑面積≤280平方米，限高≤14米的控制要求，按原用地面積進(jìn)行建設(shè)。

2、自建房要點(diǎn)二：自建房須嚴(yán)格履行報(bào)批程序。

《指導(dǎo)意見》中規(guī)定，要想合法的在自家宅基地上自建房，起碼要履行以下4個(gè)步驟：

（1）征詢相鄰?fù)恋厥褂脵?quán)人意見，“鄰居”不同意的則需要村委會(huì)進(jìn)行決議；

（2）攜帶選定的通用標(biāo)準(zhǔn)圖集中相應(yīng)戶型圖或施工圖向村委會(huì)提出書面申請(qǐng)；

（3）村委會(huì)審議且公示無異議；

（4）鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府出具建房批復(fù)。

我們?cè)賮韺?duì)比廣州市的規(guī)定：

申請(qǐng)加建、原址重建或改建的村（居）民個(gè)人住宅，無需申領(lǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，經(jīng)鎮(zhèn)街確認(rèn)符合“一宅一戶”和建房面積標(biāo)準(zhǔn)的，直接申請(qǐng)辦理房屋建筑加建、原址重建或改建的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，加建、原址重建或改建后的房屋仍需符合宅基地建房控制標(biāo)準(zhǔn)。

簡(jiǎn)言之，建設(shè)工程規(guī)劃許可證是一定要有的，無證、未經(jīng)審批施工即涉嫌違法建設(shè)，即使是在自家的宅基地范圍內(nèi)也不例外。

3、自建房要點(diǎn)三：施工過程需接受監(jiān)管。

《指導(dǎo)意見》中對(duì)自建房的施工環(huán)節(jié)也有明文的規(guī)定：

（1）村民建房要嚴(yán)格按照建房批復(fù)進(jìn)行，可自行施工，也可選擇施工單位、國(guó)家注冊(cè)專業(yè)人員及其組織的施工隊(duì)伍或者經(jīng)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門培訓(xùn)合格的建筑工匠承接施工并簽訂施工協(xié)議。

（2）施工過程中，要遵守國(guó)家和本市建筑安全、消防安全、環(huán)境保護(hù)、抗震設(shè)防和綠色發(fā)展等有關(guān)要求，便于消防取水和消防車輛通行，形成施工記錄。

（3）村民對(duì)建設(shè)房屋的質(zhì)量安全負(fù)總責(zé)，承擔(dān)建設(shè)主體責(zé)任；村民房屋的設(shè)計(jì)、施工、材料供應(yīng)單位或個(gè)人分別承擔(dān)相應(yīng)的建設(shè)工程質(zhì)量和安全責(zé)任。

（4）鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和村委會(huì)要加強(qiáng)施工全過程監(jiān)管和服務(wù)，督促落實(shí)抗震設(shè)防和綠色發(fā)展等措施。

而按照上海市的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)民自建房從施工圖紙、施工隊(duì)伍、施工質(zhì)量與安全等方面都要接受鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的監(jiān)督和管理，絕不能以自己出錢為由想怎么蓋就怎么蓋。

4、自建房要點(diǎn)四：自建房要竣工驗(yàn)收，并加強(qiáng)后續(xù)管理。

上海市的農(nóng)村村民住房建設(shè)管理辦法中規(guī)定，農(nóng)戶建房完工后，應(yīng)當(dāng)通知鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府進(jìn)行竣工驗(yàn)收。鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應(yīng)當(dāng)在接到申請(qǐng)后的15日內(nèi)，到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行驗(yàn)收。

鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應(yīng)當(dāng)提前通知鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）土地管理所，由鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）土地管理所派員同時(shí)到實(shí)地檢查農(nóng)戶建房是否按照批準(zhǔn)的面積和要求使用土地。

前述《指導(dǎo)意見》中也指出：

（1）房屋建成后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要組織相關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)房屋位置、面積、層數(shù)、高度以及抗震設(shè)防和綠色發(fā)展措施落實(shí)情況等進(jìn)行驗(yàn)收。

（2）公安機(jī)關(guān)應(yīng)按照《北京市門樓牌管理辦法》（市政府令第二百五十四號(hào)）規(guī)定，根據(jù)建房批復(fù)等受理編制門牌，并為不動(dòng)產(chǎn)登記部門出具《北京市門樓牌編號(hào)證明信》。

（3）經(jīng)合法審批建設(shè)且符合建設(shè)要求的村民住宅，可依據(jù)本市有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)辦理確權(quán)登記手續(xù)。

（4）鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對(duì)管理過程中形成的文書、照片、影音等資料應(yīng)及時(shí)歸檔，實(shí)行“一戶一檔”管理并建立臺(tái)賬。

這就是說，即使宅基地上房屋已經(jīng)新建、改建、擴(kuò)建、翻建完畢，其若通不過竣工驗(yàn)收，將無法辦理確權(quán)登記手續(xù)，農(nóng)民費(fèi)了半天勁建好的也只是一座違建。

拆遷律師最后要提示廣大農(nóng)民朋友的是：宅基地的無償性、保障性、特定身份屬性和“指標(biāo)”的稀缺性等特征決定了在其上建造房屋勢(shì)必會(huì)受到法律、法規(guī)乃至于各地規(guī)范性文件的調(diào)整和規(guī)制，遠(yuǎn)沒有一般人想象的那樣“隨心所欲”。以往“村長(zhǎng)點(diǎn)個(gè)頭就能蓋房”的認(rèn)知系基于當(dāng)時(shí)法治環(huán)境不健全的背景產(chǎn)生的，并不適用于今天乃至于以后的新時(shí)代。

農(nóng)民朋友在進(jìn)行房屋的建造行為時(shí)一定要將每一個(gè)步驟做細(xì)做實(shí)，嚴(yán)格遵守相關(guān)規(guī)定，才能確保自己建好的房屋受到法律的承認(rèn)和保護(hù)，在未來的宅基地制度改革和征地拆遷中順利獲取屬于它的經(jīng)濟(jì)利益，真正實(shí)現(xiàn)“靠地創(chuàng)收”。