宅基地屬于農(nóng)民集體所有，公民個人沒有所有權，只有使用權。

那么農(nóng)村宅基地的使用權是如何取得的呢？要是轉(zhuǎn)讓宅基地的話，效力又如何呢？

我國現(xiàn)行法律法規(guī)是禁止宅基地使用權流轉(zhuǎn)的，宅基地使用權不能出租、出賣、抵押、入股或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓。

這一規(guī)定隨著農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展和城市化步伐的加快已經(jīng)不適應市場經(jīng)濟發(fā)展的需要，而且，由于這種禁止流轉(zhuǎn)的規(guī)定引發(fā)了許多問題，比如：宅基地使用權歸屬混亂；農(nóng)村居民貸款困難；進城落戶的農(nóng)民出售宅基地使用權困難；想回農(nóng)村居住的城鎮(zhèn)居民又無法得到宅基地使用權等等。

因此，對宅基地使用權流轉(zhuǎn)制度進行探討就顯得非常有必要。

1、宅基地使用權的取得

依據(jù)民法原理，宅基地使用權屬于用益物權。物權的取得分為原始取得和繼受取得，因為我國目前禁止宅基地使用權的轉(zhuǎn)讓，宅基地使用權只能原始取得。

宅基地使用權的原始取得是指不以他人的權利和意思為依據(jù)，根據(jù)法律的規(guī)定直接取得宅基地使用權。由于我國宅基地使用權的特殊性，其原始取得的情況基本上只有審批取得一種，而通過審批取得宅基地使用權的前提必須具備相應的主體資格。

即：必須是本集體經(jīng)濟組織的成員或其他法律明確規(guī)定可以獲得宅基地使用權的人，城鎮(zhèn)居民、一戶多宅的人以及把原有住房出賣、出租或贈與他人的農(nóng)村居民不得再申請宅基地使用權。

2、宅基地轉(zhuǎn)讓行為的效力，應根據(jù)受讓主體不同加以區(qū)分對待：

（1）農(nóng)村村民之間進行宅基地使用權轉(zhuǎn)讓。

目前關于農(nóng)村村民之間轉(zhuǎn)讓宅基地使用權主要有兩種觀點：

①允許自由轉(zhuǎn)讓；

②有條件的允許轉(zhuǎn)讓。

第一種觀點認為，依照現(xiàn)有的法律和行政法規(guī)對農(nóng)村村民之間的宅基地轉(zhuǎn)讓沒有禁止性的規(guī)定。依據(jù)“法無規(guī)定不禁止”的原則，農(nóng)村村民之間轉(zhuǎn)讓宅基地不應加以限制。

第二種觀點認為，農(nóng)村村民之間轉(zhuǎn)讓宅基地使用權需要具備各種前提條件，如轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房（含宅基地）；受讓人沒有住房和宅基地且符合宅基地使用權分配條件；轉(zhuǎn)讓行為須征得本集體經(jīng)濟組織同意等等。

對比以上兩種觀點，法院大部分判例比較認同后一種觀點：

①因為根據(jù)宅基地取得程序，轉(zhuǎn)讓行為應經(jīng)村委會同意，報鄉(xiāng)政府土地部門批準備案，應進行物權登記；

②轉(zhuǎn)讓應進行公示，私下轉(zhuǎn)讓會造成違反《土地管理法》“一戶只能擁有一處宅基地”的規(guī)定，后果是少數(shù)人擁有多處宅基地，而其他成員在沒有宅基地的情況下只能去擠占耕地。

（2）農(nóng)村村民向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權。

《土地管理法》

第六十二條第四款

農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

第六十二條第一款規(guī)定

農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。

《關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》

第二條

農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，有關部門不得為購買的住宅發(fā)放土地使用證和產(chǎn)權證。

2004年12月24日國土資源部《關于深化改革嚴格土地管理的決定》強調(diào)：加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。

一種觀點認為，以上法規(guī)并未明確禁止農(nóng)村村民向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓宅基地，國務院頒布的“通知”不具有法律法規(guī)效力，不能認定轉(zhuǎn)讓行為無效。而且，允許農(nóng)民到城鎮(zhèn)受讓房屋及土地使用權，而不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購置宅基地對農(nóng)民和城鎮(zhèn)居民來說都是不公平的。

另一種觀點認為，國土資源部“決定”和國務院頒布的“通知”只是政策性的文件和部門規(guī)章，雖不具有法律強制效力，但反映了立法者對宅基地使用權轉(zhuǎn)讓的態(tài)度。

在實踐中各地國土資源局對城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地都不予辦理過戶登記手續(xù)，形成“宅基地交易結束，物權不受保護”的被動局面，受讓人在受讓宅基地使用權后僅享有債權，因土地政策規(guī)定無法使宅基地發(fā)生物權變動。

綜上，對于宅基地使用權的轉(zhuǎn)讓問題需區(qū)別對待：對農(nóng)村村民之間的轉(zhuǎn)讓各地可以根據(jù)情況有條件的允許，但需完善相關的登記、公示制度以保護各方利益。而對于將宅基地使用權轉(zhuǎn)讓給城市居民的行為則應嚴格禁止。認定買賣合同無效，不應受到法律保護。

所以城市居民購買宅基地一定要慎重，避免出現(xiàn)不利后果。