導讀：遭遇“預簽約”時，一定要團結一致，切勿人云亦云。及時咨詢專業(yè)的征地拆遷律師，避免因簽訂不合理的補償協(xié)議而損失自己本應享有的合法權益。

近年來，各地拆遷項目進行得如火如荼，征收方為了加快完成征收任務，拆遷手段也是花樣百出，“預簽約”就是其中之一。

1、什么是“預簽約”？

“預簽約”，有時也叫做“預征收”、“模擬征收”，通常發(fā)生在征收決定作出之前，征收方極力鼓動被征收人早簽補償協(xié)議，約定：當簽訂的人數(shù)達到一定的比例時，協(xié)議自動生效；若沒達到固定比例，征收工作會自然終止。

各地的“預簽約”的操作過程，或許在細節(jié)上有些許不同，但均是采用將生效的條件約定在協(xié)議中的形式，在本質上是屬于一種附生效條件的合同。

“預簽約”所簽合同生效，一般需要具備兩個要件：

（1）是被征收人的簽約率達到一定的比例；

（2）是征收方須辦理房屋拆遷所需的行政許可。

一旦滿足這兩個條件，即意味著“協(xié)議生效條件已經(jīng)具備，可以轉成正式協(xié)議”。

2、“預簽約”是否合法？

多地政府發(fā)布的拆遷政策中對“預簽約”的征收方式都有明確規(guī)定，例如：

《北京市舊城區(qū)改建房屋征收實施意見》

第四條第八項

區(qū)縣房屋征收部門按照公布的征收補償方案，組織產權人、公房承租人預簽附生效條件的征收補償協(xié)議。

預簽征收補償協(xié)議生效具體比例由各區(qū)縣人民政府確定，預簽征收補償協(xié)議期限不超過6個月。

預簽征收補償協(xié)議生效的，由區(qū)縣房屋征收部門報請區(qū)縣人民政府作出房屋征收決定；在預簽征收補償協(xié)議期限內未達到生效比例的，征收工作終止。征收補償協(xié)議生效前不實際支付補償款和提供房源。

《成都市人民政府辦公廳關于進一步推進成都市中心城區(qū)舊城改造規(guī)范房屋征收與補償行為的通知》中規(guī)定：舊城區(qū)改造范圍內95%以上住戶簽訂模擬搬遷協(xié)議的，五城區(qū)政府、成都高新區(qū)管委會可依法作出房屋征收決定，模擬搬遷補償方案即作為征收補償方案；改造范圍內100%住戶簽訂模擬搬遷協(xié)議的，不再另行簽訂征收補償協(xié)議，模擬搬遷協(xié)議與征收補償協(xié)議具有同等法律效力。

由上述規(guī)定可知，地方法規(guī)是認可“預簽約”這種征收模式的，但也僅限于舊城改造。

3、“預簽約”是好是壞？

事實上，“預簽約”的模式將被拆遷人“是否接受房屋征收”與“是否接受補償方案”合二為一，捆綁在了一起。

鑒于“預簽協(xié)議達不到一定比例即終止征收”這一前提，許多迫切希望改善居住環(huán)境的被征收人可能會迅速“倒戈”，站到征收方的一邊，在簽字后反過來動援其他鄰居。有的征收方還拋出“同意預簽約即可獲得高額獎勵”的誘餌，誘使一部分只看眼前小利的被征收人草率簽字。

如此種種，當“預簽約”的達到預計比例，正式征收工作即迅速開展，留給被征收人反應的期間非常有限。待到被征收人回味過來，卻為時已晚，只能追悔莫及！

這種征收模式看似民主，遵循少數(shù)服從多數(shù)，對身處其中的被拆遷人來說，卻充滿了風險。一旦簽約，被拆遷人的救濟權利就會受到限制。且鑒于雙方簽約出于真實的意思表示，后續(xù)再提協(xié)議補償條件不合理，也很難推翻。此外，合同是否能夠及時履行也是很難保證的。

4、究竟該不該簽？

對被拆遷人而言，這種征收模式是有一定風險存在的。“預簽約”后，一旦達到簽約比例，征收程序就會“依約進行”，留給被拆遷人反悔的空間有限。所以大家千萬不要隨手簽約，要將預簽協(xié)議當作簽訂正式補償協(xié)議一樣去重視和對待！

預簽協(xié)議也并非完全不能簽，關鍵要明確協(xié)議內容是否合理、合法，補償標準是否滿足自己的心理預期。

拆遷律師提醒廣大被拆遷人：遭遇“預簽約”時，一定要團結一致，切勿人云亦云。及時咨詢專業(yè)的征地拆遷律師，避免因簽訂不合理的補償協(xié)議而損失自己本應享有的合法權益。