導讀：無論是考慮社會效益，還是疫情當下開發(fā)商的情況，認為有五方驗收便是合格的房屋可以交付給當事人，我都認為是不負責的表現。沒有拿到竣工驗收備案表，那一定是在某個部門申請的過程中出現了問題，政府某部門才會不予辦理。如果從判決層面直接確認了有五方驗收便是合格的房屋，購房者就要收房，那是助紂為虐。

背景介紹：

律師2021年辦理了一起案件，原告與開發(fā)商簽訂商品房預售合同，約定2020年7月31日交房，依照約定，開發(fā)商就微信通知了原告可以交房了。原告在收房的過程中發(fā)現，該公司并沒有具備竣工驗收合格證，故拒絕收房。在等待了一年多的時間，開發(fā)商仍然沒有具備該證。作為購房者的原告便著急了，這沒有竣工驗收備案表，房子沒有產證，是沒有流通價值的。

遂委托我們起訴至法院要求解除房屋合同賠償違約金。在案件審理過程中，案情發(fā)生了一些變化，2022年1月14日在第一次開完庭后，法院一直沒有出具判決書。

2022年8月接到法院的通知，說被告委托法院去建設局核實辦理不了竣工驗收備案表原因的回函，上面載明：建設局沒有收到過被告公司關于辦理竣工驗收備案表的材料。

2022年9月接到了法院的通知，說有新的證據需要質證。來到法庭后發(fā)現是被告提交的《竣工驗收備案表》，在該份文件中，我從程序（舉證期限）、實體（不符合法律規(guī)定竣工驗收備案表的條件，依舊只有五方驗收及備案章的公章，沒有公安、消防、規(guī)劃、乃至質監(jiān)局的文件）、以及解除房屋的時間三個角度抗辯。

最終法院認為：

1、開發(fā)商的主要義務就是交付合格的房子給業(yè)主，故有五方驗收，房屋就已經具備了交付的條件。

2、根據合同約定，業(yè)主拒絕收房，后果由業(yè)主承擔；故駁回了原告的全部訴訟請求。

法律論證：

1、法律規(guī)定

《北京市城市房地產轉讓管理辦法》（2008修訂）

第五十條

房地產開發(fā)企業(yè)交付預售商品房，應當符合下列條件：

（1）取得建筑工程竣工驗收備案表；

（2）取得商品房面積實測技術報告書；

（3）預售合同約定的其他交付條件。

房地產開發(fā)企業(yè)應當在交付日的7日前書面通知預購人辦理交付手續(xù)的時間、地點及預購人應當攜帶的證件、文件。交付時，房地產開發(fā)企業(yè)應當向預購人出具前款規(guī)定的文件；交付住宅的，還應當同時向預購人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

《建設工程質量管理條例》

第四十三條第一款

國家實行建設工程質量監(jiān)督管理制度，國務院建設行政主管部門對全國的建設工程質量實施統(tǒng)一監(jiān)督管理。

縣級以上地方人民政府建設行政主管部門對本行政區(qū)域內的建設工程質量實施監(jiān)督管理”的規(guī)定，為了加強對建設工程質量的管理、保證建設工程質量以及保護消費者合法權益，對包括商品房在內的建設工程質量應由縣級以上人民政府建設行政主管部門和其他有關部門行使監(jiān)督管理職能。

第四十六條第一款

建設工程質量監(jiān)督管理，可以由建設行政主管部門或者其他有關部門委托的建設工程質量監(jiān)督機構具體實施。

第四十九條

建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。

建設行政主管部門或者其他有關部門發(fā)現建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規(guī)定行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收”的規(guī)定，還應當由規(guī)劃、環(huán)保、消防等部門予以認可并由建設行政主管部門等進行審查，最終 以備案的方式確定建設工程質量符合國家要求和標準。

2、相關的判例：

（2015）民申字第1045號

律師認為：五方驗收僅是交付房屋的基本條件，而竣工驗收備案表才是合格房屋的唯一標準。換一種角度說，五方驗收是各個有限公司出具的報告，而質監(jiān)局出具的竣工驗收備案表才是政府部門層面對于房屋質量合格的認可。

從全國層面來看已經有成熟的判例：（2015）民申字第1045號判決書中，最高人民法院也認可商品房竣工驗收備案表是商品房竣工驗收合格的唯一有效法定證明文件，開發(fā)商認為組織竣工驗收合格后即已達到了交房條件，無需質檢站出具的備案表的主張不能成立。

從區(qū)域來看，北京市在2008年已經有明確的立法。

故購房者在收房時，如果遇到沒有竣工驗收備案表的情況，可以拒絕收房。并詢問原因，看是規(guī)劃、公安消防、環(huán)保、質檢等方面哪個方面出現了問題，保留好證據，為后期維權做準備。

無論是考慮社會效益，還是疫情當下開發(fā)商的情況，認為有五方驗收便是合格的房屋可以交付給當事人，我都認為是不負責的表現。沒有拿到竣工驗收備案表，那一定是在某個部門申請的過程中出現了問題，政府某部門才會不予辦理。如果從判決層面直接確認了有五方驗收便是合格的房屋，購房者就要收房，那是助紂為虐。