導(dǎo)讀：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，房屋交付是指：開發(fā)商依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定和商品房買賣合同的約定，在合同約定的期限內(nèi)，將符合交付條件的房屋轉(zhuǎn)移給業(yè)主占有的行為。

對于大多數(shù)人來說，買房不僅是件大事，更是全家人的大事，辛苦攢了大半輩子的錢，傾盡心血買了商品房。驗收房屋時卻發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量瑕疵，如房屋漏水、踢腳線松動、墻面凹凸不平、墻皮脫落等一些糟心的情況。那么，遇到這些質(zhì)量問題，購房人可否拒收房屋？

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，房屋交付是指：開發(fā)商依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定和商品房買賣合同的約定，在合同約定的期限內(nèi)，將符合交付條件的房屋轉(zhuǎn)移給業(yè)主占有的行為。

一般來說，商品房出現(xiàn)的質(zhì)量問題可分為兩種情況：一種情況是房屋存在嚴重質(zhì)量問題，業(yè)主可以拒收房屋或是按照合同約定要求開發(fā)商承擔違約責(zé)任。另一種情況是房屋存在一般的質(zhì)量問題，業(yè)主在保修期內(nèi)可以要求開發(fā)商承擔修復(fù)責(zé)任。

1、哪些情況購房者可以拒收房屋？

（1）房地產(chǎn)開發(fā)商未提供應(yīng)當提供的文件

《商品房銷售管理辦法》

第三十二條

開發(fā)商應(yīng)向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。

另外《竣工驗收備案表》是國家強制要求的、開發(fā)商必須對樓盤負責(zé)的文件標記，也是開發(fā)商交樓的必要條件，所以也是應(yīng)當出示的文件。

開發(fā)商交房時沒有出示上述文件，購房者要求出示仍不出示的，可以拒絕收房，開發(fā)商需要承擔逾期交付所承擔的違約責(zé)任。

（2）房屋主體存在質(zhì)量問題

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第九條、第十條

交付的商品房只有存在房屋地基基礎(chǔ)、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的情況時，才構(gòu)成根本違約，買受人才能拒收房屋，并請求解除合同和賠償損失。

商品房基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)出現(xiàn)的質(zhì)量問題一般表現(xiàn)為：房屋傾斜、地基下沉、承重結(jié)構(gòu)變形、墻體開裂等。

如果商品房出現(xiàn)了上述質(zhì)量問題，商品房購買人的財產(chǎn)及人身安全將受到極大的威脅，況且該類質(zhì)量問題沒法通過修復(fù)等方式保證買受人的財產(chǎn)、人身安全及正常使用居住，屬于嚴重影響正常使用居住的情況，買受人有權(quán)請求解除合同、賠償損失，亦可以此為由拒收房屋。

（3）因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用

①商品房存在影響使用人生命財產(chǎn)安全的質(zhì)量問題；

②商品房存在影響使用人身體健康的質(zhì)量問題。威脅買受人身體健康的情況主要體現(xiàn)在室內(nèi)環(huán)境和室外環(huán)境；

③商品房經(jīng)過開發(fā)商多次維修仍然無法恢復(fù)原狀。

在司法實務(wù)中，只有在房屋存在主體結(jié)構(gòu)不合格或其他質(zhì)量問題并嚴重影響正常居住的情況下，買受人才能拒絕收房并主張出賣人的逾期交房責(zé)任或者有權(quán)解除合同。

2、哪些情況購房者不能拒收房屋？

（1）商品房存在一般質(zhì)量問題

一般的質(zhì)量問題是指不會嚴重影響商品房買受人的正常居住使用，不會給使用人帶來生命財產(chǎn)安全威脅，并能經(jīng)過簡單處理就能恢復(fù)原狀的問題。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中明確規(guī)定：交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當承擔修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔。

因此，當開發(fā)商向業(yè)主交付的商品房僅存在上述輕微的質(zhì)量瑕疵，且該房屋質(zhì)量瑕疵又并不影響業(yè)主對房屋的正常使用時，業(yè)主拒收房屋并要求開發(fā)商承擔逾期交房的違約責(zé)任顯然不具有合理性。

（2）常見的一般質(zhì)量問題

常見的一般的質(zhì)量問題包括：商品房防水工程中的屋面、墻面、地面、衛(wèi)生間、廚房等部位存在輕微的滲漏水問題；商品房安裝工程中的管道安裝工程、消防工程、照明工程、供熱工程以及供冷工程等問題。

開發(fā)商對其售出的每一套商品房在保修期限內(nèi)都承擔法定的保修義務(wù)，即所謂的房屋瑕疵擔保義務(wù)。

購房者該怎么辦？

此種情況下，業(yè)主可以先行收房，然后根據(jù)合同約定要求開發(fā)商承擔保修義務(wù)，如果因維修而對其正常使用房屋造成一定影響的，則可以要求開發(fā)商承擔相應(yīng)的賠償責(zé)任。

但若前述出現(xiàn)的質(zhì)量問題經(jīng)過多次修復(fù)仍未完全修復(fù)，則該種質(zhì)量問題的性質(zhì)就將發(fā)生轉(zhuǎn)化，轉(zhuǎn)變成嚴重影響買受人正常使用的問題。

因此，律師提醒：在商品房驗收環(huán)節(jié)，應(yīng)對房屋的各個部分進行仔細觀察和檢查，包括墻壁、天花板、地板、水電設(shè)備，觀察是否存在破損、脫落、滲水等情況。同時也可以進行拍照記錄，若日后產(chǎn)生糾紛可作為維權(quán)證據(jù)。如遇到此類糾紛，應(yīng)盡快尋求專業(yè)律師介入，避免產(chǎn)生損失！