導(dǎo)讀：1、大多數(shù)地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權(quán)平均值確定。2、規(guī)定住改商可以享受商業(yè)用房補償政策。3、參照商業(yè)用房估價，并且根據(jù)是否沿街標(biāo)準(zhǔn)有所不同。4、一定時間之后的住改商完全按照住宅性質(zhì)進(jìn)行補償。5、采用混合標(biāo)準(zhǔn)。

住改商，是指國有或集體所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置優(yōu)勢，改變自己的住宅為商鋪進(jìn)行經(jīng)營。被拆遷房屋所有權(quán)證上標(biāo)明的用途為住宅，但依法取得了營業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營手續(xù)、稅務(wù)登記證實并有納稅記錄。由于在產(chǎn)業(yè)發(fā)展層面上具有低成本、便捷等優(yōu)勢在城市中非常普遍，相關(guān)的此類房屋在面臨拆遷時的補償標(biāo)準(zhǔn)自然是一個無法回避的問題。

基于對各地住改商補償規(guī)定的研究，總結(jié)對于該性質(zhì)房屋的補償主要有以下幾種模式：

1、大多數(shù)地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權(quán)平均值確定

比如黑龍江某地在拆遷辦法中規(guī)定，“拆遷的住宅房屋用作經(jīng)營使用，只要在拆遷通告發(fā)布前，依法取得合法經(jīng)營手續(xù)、稅務(wù)登記證并有納稅記錄，且房屋所有權(quán)證書、合法經(jīng)營手續(xù)和稅務(wù)登記證注明的營業(yè)地點是一致的，其補償金額按照同類房屋住宅和非住宅估價金額的平均值確定。

2、規(guī)定住改商可以享受商業(yè)用房補償政策

比如浙江某地區(qū)規(guī)定，“在拆遷公告公布前近二年以上在經(jīng)營的，能提供工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、納稅發(fā)票等有效證件，并能按時簽訂拆遷補償協(xié)議的，可以享受商業(yè)用房補償政策。”也有地方表述為按照房屋的實際用途補償。

3、參照商業(yè)用房估價，并且根據(jù)是否沿街標(biāo)準(zhǔn)有所不同

在江蘇此種補償標(biāo)準(zhǔn)比較常見，比如宿遷、淮安、泰州等地。參照商業(yè)用房估價的前提一般相同，取得工商營業(yè)執(zhí)照、持續(xù)經(jīng)營、持續(xù)納稅一定時間。對沿街的住改商房屋，其估價是根據(jù)營業(yè)年限取其營業(yè)用房性質(zhì)和住宅用房性質(zhì)權(quán)重的拆遷評估價格之和作為實際營業(yè)部分的拆遷補償價格。

對非沿街的住改非房屋，其實際營業(yè)部分的拆遷補償采用住宅評估價加營業(yè)補助的方法確定，營業(yè)補助的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)不同經(jīng)營年限確定。

4、一定時間之后的住改商完全按照住宅性質(zhì)進(jìn)行補償

張家界市規(guī)定對住改商房屋的拆遷，根據(jù)其合法經(jīng)營狀況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況對正在經(jīng)營的房屋給予適當(dāng)補償，具體操作上則根據(jù)住改非的時間在住房評估價值的標(biāo)準(zhǔn)上上浮，但此前提必須是在2007之前住改商。此時間點之后除臨道路第一層的之外的住改商房屋則一律按照住房性質(zhì)進(jìn)行評估補償。

5、采用混合標(biāo)準(zhǔn)

比如重慶某地區(qū)規(guī)定：

（1）臨街底層住改非房屋被拆遷人實際作為門市經(jīng)營的面積，參照同地段門市評估價格進(jìn)行補償；

（2）其他住改非房屋貨幣安置補償被拆遷人實際用于經(jīng)營的面積按住宅評估價格的1：2進(jìn)行補償。

對于住改商的補償，一方面要根據(jù)各地關(guān)于此方面的規(guī)定；但另一方面由于此些規(guī)定的效力一般非常低，多是以地方政府規(guī)章的形式出現(xiàn)，只能作為行政審判的參照，不合理之處的存在亦不是不可能。故律師參與對于實現(xiàn)住改商的商補標(biāo)準(zhǔn)不失為一種合理的選擇。