導(dǎo)讀：作為開發(fā)商，要堅持誠實(shí)信用原則，不得發(fā)布“花式”廣告進(jìn)行虛假宣傳，不得片面引導(dǎo)、欺騙或者誤導(dǎo)消費(fèi)者；要充分盡到提示說明義務(wù)，加強(qiáng)對樓盤模型、效果圖及實(shí)際交付標(biāo)準(zhǔn)的信息披露，確保買房人全面、準(zhǔn)確、及時了解房屋的真實(shí)信息；要加強(qiáng)交付標(biāo)準(zhǔn)，提升施工質(zhì)量，確保房屋質(zhì)量符合合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)，同時還要積極回應(yīng)消費(fèi)者的疑問和關(guān)注點(diǎn)，及時提供解決方案或者補(bǔ)償措施。

在購買預(yù)售商品房時，開發(fā)商會在售樓處擺放該商品房項目的沙盤，展示樓盤的區(qū)位、建筑外觀、朝向、配套設(shè)施、小區(qū)公共區(qū)域規(guī)劃等等。如果沙盤展示效果和實(shí)際交付的房屋不符，開發(fā)商算違約嗎？購房者能否以開發(fā)商存在虛假宣傳為由解除購房合同？近期，橫州市人民法院審理了一起商品房買賣合同糾紛案。

基本案情：

小宋多次前往某房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)的樓盤現(xiàn)場了解，并察看樓盤的模型。2021年6月，雙方簽訂《商品房買賣合同》，約定該房地產(chǎn)公司開發(fā)的2號樓二層202號房賣給小宋，雙方還對房屋交付時間、購房款、解除合同、違約金條款等內(nèi)容進(jìn)行了約定。

2023年6月，案涉樓房質(zhì)量竣工驗(yàn)收。同年10月，小宋前來現(xiàn)場驗(yàn)收房屋，發(fā)現(xiàn)202號房的綠化陽臺距小區(qū)大門不足1米，對房子造成遮擋和采光影響以及從室內(nèi)看見大門屋檐問題（相似“棺材”）而不同意收房。同年11月，雙方就202號房問題進(jìn)行協(xié)商，由于協(xié)商未果，小宋訴至法院。請求撤銷或解除與被告某房地產(chǎn)公司簽訂的《房屋買賣合同》，并退還全部購房款以及賠償利息損失等其他費(fèi)用共計48萬余元；若無法撤銷或解除合同，則要求被告賠償25萬元。

法院審理：

法院經(jīng)審理查明，合同簽訂前，某房地產(chǎn)公司在該樓盤營銷中心大廳的明顯位置進(jìn)行溫馨提示：“本模型僅供參考，實(shí)際建設(shè)效果與模型效果存在差異，一切以訂立的商品房買賣合同約定和實(shí)際建設(shè)效果為準(zhǔn)”。合同簽訂后，小宋按照約定的房款支付方式履行，即向該房地產(chǎn)公司支付首付款84692元，并按揭貸款335000元。目前，小宋沒有入住或出租202號房，案涉樓房仍然空置，小宋仍需按月還貸。

法院認(rèn)為：

1、商品房買賣合同合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行。

在案證據(jù)表明，該房地產(chǎn)公司建設(shè)的小區(qū)經(jīng)法定部門許可并驗(yàn)收合格后才對外銷售，同時，被告在樓盤銷售大廳的明顯位置對樓盤的模型已進(jìn)行明顯的溫馨提示。

此外，原被告雙方也在合同中明確約定“買受人已知悉出賣人所作的樓書、商品房模型或其它宣傳資料僅為展示設(shè)計思路而設(shè)立或提供，并同意不作為本合同附件或組成部分?！币虼?，《商品房買賣合同》及附件等協(xié)議書系雙方真實(shí)意思表示，并無規(guī)避法律，為有效合同，雙方均應(yīng)恪守履行。

2、被告交房存在瑕疵，應(yīng)對原告作適當(dāng)補(bǔ)償。

202號房屋實(shí)際交付后，雖然沒有對原告的202號房造成明顯的實(shí)質(zhì)遮擋，采光也沒有受到嚴(yán)重影響，但是存在小區(qū)大門的屋檐伸出后距202號房綠化陽臺過于靠近的客觀事實(shí)。這一事實(shí)與當(dāng)初小宋在現(xiàn)場察看到的小區(qū)大門的模型效果圖片存在差異，長期生活在此，會降低生活環(huán)境和品質(zhì)。這與被告建設(shè)小區(qū)大門的規(guī)模等行為存在因果關(guān)系，直接損害到原告當(dāng)初購房時的期望值和現(xiàn)在居住時的理想不佳。因此，被告當(dāng)對原告作適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。

綜上，法院認(rèn)為，房屋買賣合同成立有效。原告主張撤銷或解除《房屋買賣合同》并且退還全部購房款以及賠償各項費(fèi)用缺乏事實(shí)依據(jù)，不予支持。同時，考慮到被告瑕疵行為的輕微程度以及已經(jīng)采取對該陽臺進(jìn)行安裝磨砂玻璃的措施，原告購房時的選擇存在自己的疏忽以及為了維權(quán)支出的成本，目前房價與當(dāng)時房價的差別以及當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場和司法實(shí)踐等案件實(shí)際因素，酌情由被告補(bǔ)償原告4萬元。

法官提醒：在購買房屋這類“大件”物品時，需要“多留心”，為此，法官提醒大家，購房需要慎重，賣房需講誠信。

作為消費(fèi)者，要格外注意甄別開發(fā)商發(fā)布的廣告宣傳，對于配套設(shè)施、房屋交付標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等相關(guān)內(nèi)容要明確到購房合同或補(bǔ)充協(xié)議上。如遇實(shí)際交付的房屋與宣傳不符或者發(fā)現(xiàn)足以導(dǎo)致購房者的合同目的不能實(shí)現(xiàn)時，要敢于運(yùn)用法律武器維護(hù)自身合法權(quán)益。

作為開發(fā)商，要堅持誠實(shí)信用原則，不得發(fā)布“花式”廣告進(jìn)行虛假宣傳，不得片面引導(dǎo)、欺騙或者誤導(dǎo)消費(fèi)者；要充分盡到提示說明義務(wù)，加強(qiáng)對樓盤模型、效果圖及實(shí)際交付標(biāo)準(zhǔn)的信息披露，確保買房人全面、準(zhǔn)確、及時了解房屋的真實(shí)信息；要加強(qiáng)交付標(biāo)準(zhǔn)，提升施工質(zhì)量，確保房屋質(zhì)量符合合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)，同時還要積極回應(yīng)消費(fèi)者的疑問和關(guān)注點(diǎn)，及時提供解決方案或者補(bǔ)償措施。

法條鏈接：

《中華人民共和國民法典》

第五百零二條第一款

依法成立的合同，自成立時生效，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

第五百零九條第一、二款

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

第五百七十七條

當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

第五百八十二條

履行不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇請求對方承擔(dān)修理、重作、更換、退貨、減少價款或者報酬等違約責(zé)任。